京房會擁有十年以上樓市實操經驗, 已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議 , 是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每壹個交易環節的實戰專家; 累計實地勘查社區超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買壹套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
Q:提問: 非常感謝京總的解答，茅塞頓開。但還有幾點問題需要京總幫忙。如果按照京總的思路，把房山的賣了，加上現金，總***550來撬動600-700的房子（只選擇海澱的），具體在微操層面上還有些疑惑。
1.房山18年買得期房，加上4年的利息，現在賣的話，估計虧100萬以上，於心理上覺得不合適，想等等，但從價值投資的角度，這時候應該止損了，換成優質股。但總覺得這個割肉，是不是割得有點狠，還請京總指點。
2.賣了以後，差不多有550左右的ZD，加上杠桿，能下手600-700的，自己在中關村附近上班，愛人在清河上班，所能了解到的區域就是學院路（地鐵昌平線年底通車）、西二旗、或者永泰莊比較合適，但買來還是不太可能自己住，太小了，還請京總指點，哪個區域、哪個小區較為合適，謝謝京總。
A:回答: 您好,1、良鄉大學城140平大三居,從戶型的角度上,這個屬於選籌上的失誤,在遠郊選盤的邏輯是剛需小戶型,從區域的角度上,這個位置可能大概率跑輸大盤
2、如果從心理上覺得虧100萬不合適,繼續持有,面對的可能是繼續虧損,也可能N年以後市場回暖,有壹定的漲幅,但這些遠郊漲勢不可持續，妳認真觀察壹下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還壹直回落，也就是說這些板塊的市場並沒有這麽強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力
所以如果妳這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！如果繼續持有的話您就會再次錯過這波配置優質資產的機會.如果出掉眼是虧了,但是買入的房產可能會在下壹波市場把虧損的找回來,未來就是賺的,這個是機會成本,如果市場比較給力,買入的這波市場有可能成本就回來了.經濟學真正的精髓是“放棄”,所謂就是我想要什麽,能放棄什麽.
2、我上條回答給您推薦的有具體的樓盤,可以再查看壹下;是海澱目前比較適合您們的;建議認真閱讀星球置頂的文章 《北京房產投資核心邏輯和原理》 祝壹切順利,有問題可再向我咨詢.
Q:提問: 京總好，能否再細說壹下北三縣的情況,我是本地人,目前北京房票已經用完,其中壹套無法轉商做貸款,目前無力投資北京,想用您指導的方法貸款籌下首付買燕郊,有時看您說燕郊有投資價值,有時又說不要考慮環京,我現在有點迷糊,希望看到我的問題給予回復,謝謝京總.
A:回答: 您好,感謝信任,所有的區域和房產購買,有時會出現兩種對立的回答,是因為有前置條件.例如有條件投資更好的位置,當然不考慮投資燕郊,這是出於“機會成本”的考慮.
偏東南沿海經濟發展比較好的地區、或者大部分新壹線城市等,有更好的長期投資價值,這時候有選擇,就盡量不要考慮環京區域;如果沒有其他前置條件的情況下,燕郊是環京值得投資的壹個地方,只看好燕郊是因為燕郊已經發展的很成熟,其他地方壹時半會發展不起來,沒必要去等壹個不確定的事情.
不是說那些地方的房價不會上漲,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到確定豐富的回報,其次還要考慮房產的金融屬性,其他地方的房產價格波動性比較大,即便房產升值以後,兌現也比較難,又不好貸款,將來二押投資也會受到影響.只能投資環京的情況下買燕郊;祝壹切順利!
Q:提問: 京總好，我買了奧倫達部落的聯排，預計今年下半年交房。該盤在河北，緊挨著延慶，是相對成熟的郊區別墅區。買它主要是受朋友影響，想為退休後做準備。那裏很美，配套也逐漸豐富，還建了海澱外國語的分校。
最近我通過您的文章學習房產知識意識到，花了四五百萬買它，也許是個錯誤——流通性差，使用率不高（每年最多住半年，目前在城裏上班，只能周末去住）。想問壹下，是不是應該在交房後立即賣掉？現在大勢不好，也許不好賣，是否要等等再說？
A:回答: 您好，您這個屬於戰略上的失誤，環京所有的別墅包括洋房這類盤的品質都做的很高，高品質也正是開發商的賣點。
但是這類房子第壹沒有流通性，第二不好貸款，第三實用性比較低，壹年住不了幾次還要養護，您每次過去住得提前做保潔，交房後還要置辦家具家電，如果都不配齊的話住起來很空，有點像民宿，這又是壹筆費用。
可租、可貸、可住、可賣是投資房產的最後壹道防線,即便是不能跑贏大盤,也要遵守這個原則;可租,代表市場有需求，有需求才有價值，投資才有意義。可貸是銀行對房產價值的認可，無論何時，只要把紅本拍在銀行，能夠迅速拿到錢。投資這樣的房產，無論何時都有現金流保障，價值會更大！
流通性主要是指可住可賣。可住、需要基礎的配套，能滿足基本生活所需，才有人願意去住。可賣是指二手房市場交易量必須活躍，交易量低迷的二手房，價值會打折.優質房產不僅是住房，更是壹種金融屬性非常強的產品。
建議您在交房之前就計劃脫手吧，可以問問開發商的銷售或者自己的渠道，如果等到交房之後;二手房市場呈現的壹清二白，大家看得很清楚,到時候賣得也會更多,更不好出手，現在會好壹些，哪怕是折壹些價格出掉都可。置換到市區的純投資盤收益要比這類盤客觀壹些！
建議認真閱讀星球置頂的文章 《北京房產投資核心邏輯和原理》《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》 祝壹切順利,有問題可再向我提問
Q:提問: 京總您好。我看很多問答裏面都提到了加桿杠，比如：首付400，加桿杠500-700，總價到1000。類似這樣。我想請問壹下關於加桿杠是怎麽操作。目前戶口在北京，人在外地工作，北京無房，考慮到後期小孩回京讀高中，打算買房。目前我們在外地置有兩套房，還有商貸100萬。壹套市值至少600萬，壹套400萬。
手頭現金約有350萬。年收入扣除教育日常支出等外，有50-70萬節余。北京買房主要是考慮保值及後期居住。目前沒想好買多少價位的房子。想先請問怎麽加桿杠，感覺即使桿杠加上去這麽多，後期還貸不會有壓力嗎，不知道壹般是什麽思路。謝謝！
A:回答: 妳好，感謝信任！1:您的負債比較少,首先要抓杠桿，杠桿非常重要，如果妳完全沒有貸款，或者貸款很低,您的回報率很低，有了杠桿回報率可以翻倍
我建議妳拋售外地壹套房產，有壹套自己住的就行，其他的盡量賣掉，當然不是虧本賣，慢慢出即可。中長期看外地的流動性和升值性沒有北京好，妳變現之後獲得的現金以杠桿的方式操作在北京繼續買入.
外地的房子出完加上現金大概能到800這個樣子,可以加400左右的杠桿.在北京買房投資很簡單,放棄炒作的概念性區域,選擇核心地段熱門區域的優質盤即可,投資是看好趨勢堅定持有核心地段優質物業的樓盤，搭乘這座城市的經濟增長和人口紅利，
只要有收益,後面就有機會繼續建倉!這個是我壹直的理念;星球內所有的問答和文章並不只是教大家如何投資房產,更多的是教大家成為壹名職業的投資人,讓自己手中的貨幣利益最大化.2、關於如何加杠桿請給我發私信,備註杠桿.
建議認真閱讀星球置頂的文章 《不懂杠桿,就無法進階》 祝壹切順利,有問題再向我提問
情況說明：非京籍，工居證，工作地點10號線金臺夕照。目前2套住宅，老北苑佳興園2居，戶型壹般，市值600+；富力又壹城2居，戶型還行，市值600-。打算先出掉老北苑的，上岸後擇機出掉富力又壹城，看了您的分析;實在不行自主也可，通勤地鐵也能接受.天津的房產穩妥起見也要等到上岸後再出掉。孩子朝陽上初中，目前城裏租房，5年以後回去住。
選擇：預算700，沒有通州資質，有地鐵最好，開車為主，每周參與2次早高峰。根據您文章內容選擇回龍觀，順義後沙峪，亦莊，舊宮，瀛海，西紅門;1.回龍觀：主要活動在東南區域，所以壹直沒去考察。2.後沙峪：看了中糧祥雲，那挺熱鬧，感覺周邊工廠多，其他社區破舊。另外萬科天竺悅城，戶型122三居，價格650+，很清靜。租賃價1萬+，房價這兩年浮動不大，通勤自住也可接受。對了，您說租賃不計入參考。
3.亦莊：河西金域東郡，海梓府，去年如果看到您的推薦可能就買了，現在這兩個盤8w的價格還能入嗎，有點擔心，目前只能買到2居。還是這個時間點有更優的選擇？路東經開壹中心和通泰國際公館，價格便宜，兩居500+，經開汀塘看了不考慮了。亦莊裏面買正規3居可能困難了，想盡量選擇您說的品質次新盤，南北通透的優質戶型。
4.舊宮，打算本周去看，德賢公館，國韻村沒地鐵。朗潤園有地鐵。5.高米店，順馳領海和新裏西斯萊，如果未來自主的話可能有點遠了，打算近期去看。您看我的思路有沒有問題，給指點指點，我再專心考察1-2個區域，感謝！
A:回答: 您好,感謝信任!1、在郊區買房為了積分落戶,比較穩健的方式是以最低總價買個品質次新的小房子,壹定要是品質盤或次新,物業管理好的大社區;居住體驗各個方面都很突出,有地鐵則是加分項;通勤購買人群的特征是接受不了主城區的高價格和老破小,才犧牲距離換取品質;如果品質壹般,交通很差,在市場上競爭優勢比較小
您的情況更適合這種穩健的方式,現在持有的2套房子,壹套老北苑,壹套豆各莊,這兩套雖然漲幅壹般,但保值性不差,不至於下跌很嚴重,2套房子現階段賣出的話1200W;這個資金量可以在北京的龍頭區域或熱門區域置換壹套次新三居;或品質很高的兩居;妳在金臺夕照工作,距離妳比較近的壹些優質板塊,雙井、朝青買過來自己可以住,生活質量也會提高
這些區域的房子漲幅和這些比較冷的板塊、遠郊是有很大差距的;北苑這壹帶未來的新貴是紮堆的次新,東有奧森、望京板塊、老房子在市場上表現壹般,豆各莊有大量的回遷安置房,後期區域的居住品質很難提上去,焦化廠不是最要命的,優勢是有地鐵,距離市區比較近,但北京的地鐵已經不是稀缺性配套;品質樓盤只有富力又壹城，其他全為政策福利房，人群結構壹般;商圈北臨京哈高速,南臨京津高速,西靠東五環,東邊是通惠河,區域向北為各種工廠加禁毒教育基地，這幾點不利因素會導致未來這個區域的發展受限.富力又壹城已經橫盤多年;這兩套房子應該考慮優化;
現在北京房價的輪動規律是遇到牛市;第壹波上漲的是學區房和熱門區域(核心區)品質次新,第二波仍然是學區+成熟的溢出區域(同樣是品質次新),溢出區域呈現的市場情況是上車盤領漲,邏輯是樓市上行期間,壹部分購買群體在核心區上車壓力偏大或資金預算受限,會第壹時間選擇在交通出行便捷的溢出的板塊上車,房價不大漲,剛需不進場,第三波依然是學區+熱門核心區域+溢出區域的品質次新+剛需盤;第四波才會輪動到偏冷門的板塊,同樣是品質次新盤、這些冷門板塊壹般是存在溢價現象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現時房價輪動的規律;
按照效率優先原則,置換的方案應該是這壹波市場上漲前壹並出掉老北苑和豆各莊的,買入壹套優質盤吃下壹輪的行情,摩擦成本大概率(90%)會在下壹輪的漲幅中賺回來,並且會有可觀的利潤,天津的房子等市場大熱時出掉換到遠郊用來積分落戶,這裏面有個時間點:天津市場大熱時價格有優勢,而北京的遠郊市場啟動比較慢,不至於高位買入,這個是比較理想的置換方法;
您的底倉還可,主戰場應該放在領漲的板塊上,其次用來積分的別買太差有行情即可,高米店西紅門、回龍觀比較穩妥;不要只看便宜的,同壹個時間維度,有的盤漲的很快,有的盤漲幅很差,這裏面是有原因的,普通的買房投資者壹般都會只買便宜的,評判壹個小區的價格高低，是根據自己能不能買得起為依據。自己買得起，就感覺不貴，性價比高，可以買來投資，自己買不起就覺得太貴
壹個合格的投資者判斷市場時要跳出主觀思維，首先考慮的是這裏有沒有價值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少資金可以入場，然後再看自己所能調動的資金量有多少，差多少，能不能想辦法彌補這個差距。在精算以後，如果確實相差巨大比較困難，再退壹步選次級板塊。這是正確的選房邏輯;亦莊路東這幾個便宜的盤第壹是密度很大,產住混合,所以價格才會便宜,相當於被市場認可的只有壹小部分人,而亦莊大部分有購買力的全部集中在河西了,所以才會漲價
建議認真閱讀精華欄的文章《 81#北京房產投資核心邏輯和原理 》祝壹切順利!
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