關於二手房估價的那些事詳細解讀
1.二手房交易什麽時候需要評估？
1.向銀行申請抵押貸款
對於住房抵押貸款，銀行會委托評估公司或擔保公司進行評估，或者根據房管局的評估。
2.繳納二手房交易稅費
為了防止買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，相關部門會對交易房產進行評估。
所以，評估是二手房交易的必要環節。
二、評估價格如何影響抵押金額？
首付款=實際交易價格-貸款金額
(購買二手房時，貸款額=房屋評估價*貸款比例)
這意味著貸款金額與房屋評估價格掛鉤。
例如:
小明購買1萬二手房，評估價90萬，貸款額度最高可達評估價的70%。也就是說，它的可貸額度是90萬× 70% = 63萬，首付是1萬-63萬= 37萬。
3.什麽因素會影響房地產估價？
根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易等因素，評估價格還會受到房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素的影響。
建築年代
買房的時候，建議不要選擇太老的房子。房子建好之後，會進入折舊期。銀行在評估二手房時，會考慮房屋的折舊率，通常是按每年2%計算。
舊房價=成本-年折舊費*使用年限。
折舊費=(成本-殘值)/折舊年限
例如:
壹套用了20年的50平“老破小”，2萬/平，總價654.38+0萬，每年折舊2%，折舊年限50年。
年折舊費= 100 *(1-2%)/50 = 19600。
舊房價= 100-1.96 * 20 = 60.8萬(不考慮其他因素計算)
在廣州，框架結構最低首付30%，混合結構最低首付只能是40%。
公寓的布局類型
形狀不規則，功能不全，太小或太大，壹般為-5~-10%。
地面
頂層:-5%
第二層頂樓&；倒數第二層:-3%
中間層:+3%
如果底層有室外花園，頂層有閣樓，價格可能會高壹些。
方向
最高價格影響為+8%
良好的定向:+3%~8%
方向不佳:-2~-5%
物業管理
最低價格影響-5%
無物業管理:-5%
依賴型封閉社區:-5%
位置
價格影響範圍:-15%~+15%
街道:-15%
安靜的環境:+15%
重點學區:+15%
補充
交通、商鋪、公共設施不完善:-5%~+15%。
社區的周圍環境
優秀居住區內外環境對價格的影響:+2~+5%
反之，-3%~-5%。
供求關系
該地區需求旺盛，適當增長5%。
4.為什麽評估價往往低於成交價？？
銀行考慮到自己要承擔的風險，所以評估價格通常比正常交易價格保守，所以評估價格低於交易價格。
壹般是市場價的80%-90%。商業貸款的評估值壹般能達到市場價的80%-90%左右，公積金貸款的評估值壹般能達到市場價的80%-85%左右。所以文章開頭的情況還是在合理範圍內。買二手房的麻友，要有這個心理準備，不要因為這種情況違約~
5.評估價越高越好？
評估價格影響貸款金額和稅費金額。
所繳納的交易稅費，如增值稅、契稅、個稅等，均在評估價格的基礎上乘以相應的比例。簡單來說，鑒定價格越高，繳納的稅費就越多。鑒定價格低意味著稅費少。
貸款額度正好相反。二手房評估價越高，貸款額度越大，實際首付可以少壹些。評估價低，貸款額度小，首付需要的現金多；
總結
評估價低:繳稅低，貸款額度小，首付相應增加。
評估價高:繳稅高，貸款額度大，實際首付可以少。
總的來說，評估價各有利弊。我們可以了解二手房的評估標準，做到心中有數，減少違約的發生。
(以上回答發布於2017-06-20。目前的購房政策請參考實際情況。)
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