作者 | 貓叔
這篇文章，主要是關於買房方面的壹些硬核知識。給計劃買房的小白做壹個基礎科普。
爭取做到這樣壹個目標：看完文章後，妳已經從新手村（啥都不懂）的水平，進階到可以打個初級副本（獨立買房）了。
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關於買房，我有兩條最誠懇的忠告
做地產自媒體以來，在買房這件事上，我回復了沒有上萬個問題，至少也有大幾千個問題了。不熟悉我的朋友可能覺得我脾氣比較暴躁，回答問題沒什麽耐心，但老粉會GET到我的點，知道怎麽樣提問，才能要到自己真正想要的答案。
妳可能覺得提問有什麽難的，別說，對有的人還真挺難的。
很多人連最基本的功課不做，就希望別人給出詳盡的回答。這其實是對彼此的不尊重—— 連自己的購房資格、首付情況、月供情況都不了解，張口就問，既浪費了妳的時間，又浪費了我的精力，最後這場交流只能是不歡而散。
另外購房者能獲取的硬核幹貨渠道確實很少，網上壹搜，買房的信息壹大堆，但大多數都是房價漲了跌了，而且多是沒有邏輯蹭熱度的文章，還很容易煽動買房者的情緒，讓真正有購房需求的人誤入歧途—— 好多小白經常問，買哪裏漲幅最高?房價什麽時候漲?
說的好像我什麽都懂壹樣。他們巴不得我就是天橋上算命的，掐指壹算，就能告訴妳：施主，看妳滿面紅光，骨骼精奇，我這裏有壹本《買房秘籍》傳授給妳，包妳三年賺千萬，走向人生巔峰。
用腳趾頭想想，這可能嘛？有這好事，我何必還巴巴碼字，借錢炒房不好嗎?
買房能抗通脹，如今是菜市場大媽都知道的事情了。但人人都想做鐮刀發大財，那麽韭菜又哪裏去找呢。且不說08年多少深圳炒房客破產，近壹點的，17年317以來，燕郊和北京買房的人，又有多少站在高崗。
所以我始終認為，買房能夠抗通脹、實現穩定的資產增值，就足夠了。而炒房比拼的是資金實力、現金流、對市場對人性深刻的洞察，還有和政策對抗的運氣成分。壹次賭對了是運氣，但如果總覺得有這樣的好事，形成路徑依賴，那遲早還是要賠掉底褲的。
想要買房發財之前，請問壹問自己：
妳比別人更聰明嗎？妳更了解妳的對手盤嗎？
妳是否準備好了足夠的現金、優質的借貸資質？
妳壹個連購房流程都搞不清楚的小白，憑什麽能贏在市場摸爬滾打幾十年的老鳥呢？
所以，對於買房，我有兩條最誠懇的忠告：
1、別想著怎麽賺錢，先保證怎麽不賠錢。
2、請永遠記住第壹條。
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小白買房的三個原則
接下來，我們以北京市場為例，來說說買房怎麽避免賠錢、盡量買對的問題。
根據貓叔跑盤的心得來說，小白買房，要註意以下三個原則：
不看新房看二手
不看環線看產業
不看窪地看產品
我們壹條條來分析。
不看新房看二手，這裏不是說不建議妳買新房，壹定要買二手。指的是，只有二手房的價格，才能體現最真實的市場價格。
北京市場和全國大部分城市都不太相同，北京是壹個二手房非常成熟的市場。可以來說，從有商品房開始，北京的二手房和商品房就是***存的。
這裏簡單科普下我國的住宅史，從建國到1998年房改之前，我國采取的是住房分配制度，房子壹直處於緊缺的狀態。
1998年房改之後，北京壹下子推出了19個經適房，包括天通苑、回龍觀等大型居住社區，大批量的新房開始銷售。第二年允許160萬套公房上市買賣，二手房市場也隨即開啟。
經過20多年的發展，五環內絕大多數是二手房的天下，可以這樣說，壹個板塊的二手房均價，已經成為衡量這個板塊的價值刻度。
在同壹個片區內，有新房有二手的情況下，如果新房價格超過了周邊同品質同類型的二手房的20%以上，那就說明這個新盤的價值已經透支了。這種新盤我們叫做溢價盤，買是可以買，但性價比沒有了，多出來20%以上的溢價，是妳為樓盤品質、為妳生活支付的成本。投資這樣的樓盤壹定要慎重。
不過事實上，新房和二手房重合的板塊不太多。北京的新房大多在五環外，五環內是二手房的天下。
那麽到底是買新房還是二手呢？主要取決於妳的預算和人生所處的階段。
對於單身、剛結婚的首次置業人群來說， 優先選擇五環、六環的臨鐵新房。 以犧牲上下班的時間來換取物業的成長空間。
這個結論，主要是從首付不足，貸款資格又很珍貴的角度來考慮的。我們都知道北京房票很珍貴，但其實首套房的貸款資格更加珍貴。為什麽首貸又叫處女貸，這意味著大多數人壹生只有壹次機會。
在不影響妳生活、可提供充足月供的前提下，應該最先考慮的是如何充分利用首套房的資格，盡可能多貸款，少交首付。尤其是做生意的朋友，更懂得，像房貸這樣大額低息長期貸款，是非常優質非常難得的貸款。
請註意臨近地鐵是最基本的要求，因為有流動性。
很多人問我，最近比較火的，大興龐各莊的幾個樓盤，以及順義的金茂北京國際社區，太便宜了，能不能買？
我是真心不建議買的。
這些新盤品質雖然好，但配套交通很差，接盤的人也少，即使發展起來也要超過10年的時間。妳有沒有想過，將來要置換的時候，賣給誰呢？
所以首套房妳至少選擇個臨鐵的新房，至少地鐵能為這裏帶來人氣，有了人氣商業、教育才會更快的發展。賣房的話有人接盤，就算不賣也可以考慮出租。是個進可攻退可守的穩健策略。
（實在沒錢只能買遠郊新房的當我沒說，我也確實不能借給妳錢買房對吧，杠精退散）
對於已經結婚，並且準備要孩子的人群，已經有了壹部分積蓄，資金比較充裕，同時對居住又有比較高的要求——商超、醫療配套要成熟，上下班、接送孩子上學都要方便等等。
這部分群體，可選擇的範圍就很大了，除了少數新房，還可以看五環內更多的二手。
說到二手的坑，以及我聽過的、身邊朋友經歷過的買二手房的血淚史，我可以說個三天三夜不重樣。奇葩賣家就不說了，遇到業務不熟練、人品差的中介，真的會把人坑死。
為了不被業務不熟練的中介忽悠，接下來貓叔就科普壹下，二手房需要註意的最基本的問題。
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二手房，手把手教妳通關
買二手房，首先要弄清楚兩件事：凈首付多少？能貸款多少？
稍微懂壹些買房知識的朋友都知道，新房和二手房總價相同的時候，二手房要交的首付，比新房高很多。
這是因為，除了購房首付外，還有 稅費和中介費 兩個大頭。
即購買二手房實際繳納的首付=購房首付+稅費+中介費等，也叫凈首付。
坑爹的是，很多中介不會幫妳計算比較準確的凈首付。在買房過程中，買家比計劃多付錢的例子比比皆是。
關系到錢的問題，必須自己親歷親為。
接下來，我細致的為大家講講二手房的稅費問題，並說明購買策略。
1、在需要降低稅費的情況下，優先購買次序為，
滿五唯壹＞滿二（包括滿二唯壹、滿二不唯壹）、滿五不唯壹＞不滿二（包括不滿二唯壹、不滿二不唯壹）
我們看看，買壹套房子，到底為國家做了多少貢獻。
二手房的主要稅費是契稅、增值稅、個人所得稅。
a/首先妳逃不掉的是契稅。只要有交易，契稅就必須交。
首套購房：90平米(含)以下稅率1%；90平米以上，稅率1.5%
二套購房：稅率3%；
如果妳要買的房子房產證登記年限滿五年（或者是契稅完稅發票填發的日期滿五年），且是業主在北京的唯壹住房，那麽妳只需要交契稅，國家就不額外薅羊毛了。
b/ 如果房子沒有滿五年，除了契稅之外，還要交個稅。個稅是很讓人恐怖的事情。個稅=(本次網簽價－原值)*20%，原值為上次交易的網簽價格。只有查不到原值的情況，個稅=網簽價*1%
絕大多數情況，個稅還是按照差額的20%來算，看到這裏妳是不是要吐血了？
c/先別吐血，如果妳要買的房子，連兩年都還沒滿，不僅要交契稅、個稅，還要再被薅壹把羊毛——增值稅。估算為網簽價的5.3%或者（網簽價－原值）的5.3%，同樣是壹筆不小的數目。
從以上可以看出，對於普通住房，優先選擇滿五唯壹標的，其次選擇滿五不唯壹、滿二的，最差的情況就是不滿二，個稅、增值稅、契稅都要交。
至於，滿二和滿五不唯壹怎麽選擇。這個涉及到上次網簽價格的原值，還是要具體問題具體計算。
2、需要降低稅費的情況下，優先購買次序為
普通住宅＞非普通住宅
已購公房 ＞二類經適房 ＞ 壹類經適房（2008年4月11日前滿五年的） ＞ 壹類經適房（2008年4月11日後滿五年的）
先來說，普通住宅和非普通住宅。
主要區別如下：
雖然北京絕大部分住宅都不符合以上標準。但對於購買力在486萬總價以下的群體來說，如果遇到了普通住宅，還是很值得買的。
普宅和非普宅對比，主要有兩個優勢：
1是首付成本低。
普宅首套房首付可以到35%，非普是40%，普宅二套首付是60%，非普是80%。
2是稅費低。
除了非普的稅費有可能要比普宅高之外，主要大的稅費差距在於 滿兩年後，普宅不用交增值稅，非普依然需要交增值稅。
增值稅 + 增值稅附加 = 網簽價 ÷ 1.05 x 5.3 %
舉個例子來說，因為通州副中心的建設，最近兩年咨詢八通線壹帶上車盤的朋友很多。曾經壹位朋友想要咨詢總價350-400萬的房子。請註意，400萬這個區間，就是非普住宅了，這意味著同樣是滿五唯壹的房子， 買了總價400萬的非普住宅，不僅首付要多交5%，增值稅也要多交20萬左右。
請註意，如果網簽價控制在374萬以內，可以少交首付、少交稅。
此外，由於北京市場的特殊性，二手房市場還存在各種各樣的政策類住房，這類房產除了上述需要交納的稅費之外，還需要額外補繳土地出讓金或者綜合地價款。
已購公房：
老公房是多年以前的單位房，也是最有優勢的政策房，不但可以按照普通住宅標準交易提高貸款額度，而且由於無法查到原值，遇到非滿五唯壹的情況，差額20%個稅可以規避，只需要繳納全額1%個稅。
至於土地出讓金，也就壹平幾十塊錢的樣子。簡直太友好了。
我們經常會在主城區看到這類90年代之前的房子。尤其是東西城、海澱的學區老公房，稅費低貸款高，是很搶手的房源。
經濟適用房：分為壹類經濟適用房，二類經濟適用房。
壹類經濟適用房 ，多是小戶型面向中低收入家庭的普通住宅，滿五年可出售。
需要額外繳納綜合地價款：2008年4月11日前滿五年的，繳納網簽價的10%。2008年4月11日後滿五年的，繳納差額的70%；
比如，碼農上車盤的天通苑、回龍觀，就是北京最早、最大的經濟適用房社區之壹。買房的朋友記得把綜合地價款算進去。
二類經濟適用房， 包括回遷房、安置房、單位集資房，可以直接上市交易， 同樣按照普通住宅標準計算 ，交易時額外繳納網簽價格的3%繳納土地出讓金。
潘家園上車盤，換手率第壹大盤弘善家園，二類經濟適用房很多，看起來總價便宜，但實際凈首付並不低。除了交3%的土地出讓金外，還有很多房源不滿五唯壹，需要交差額20%的個稅。
有些房子只是看起來很便宜而已。
以下是不同種類住宅比較詳細的稅費繳納明細，可供參考。
3、稅費低做高網簽價可以多貸款、稅費高可以做低網簽價避稅。
通過前邊的講解，可以得知，二手房最理想的房源是滿五唯壹的普通住宅/老公房，但實際上我們遇到這類優質房源的機會實在不多。中介為了提高成交效率，往往也懶得專門為妳找這類房源，而是把手裏現成的幾個次級選項提供給妳。
應對這種情況，我們怎麽處理呢？
實際上，在二手房交易過程中，有很大壹部分比例，真實成交價和網簽價是不壹樣的。
非滿五唯壹，稅費比較高的情況下，尤其涉及到差額20%個稅，原值又低，這個時候（網簽價-原值）*20%的高額稅費簡直太兇殘了。為了避稅， 買家往往選擇做低網簽價。
有人說，1000萬的房子，原值200萬，網簽價做到200萬，不就可以避稅了嗎？想法很美好，但稅務部門可不是吃素的。為了避免這種情況，每個房子還有壹個核定價，也叫“二手房過戶指導價”，如果妳的網簽價低於核定價，那麽稅務部門就要以核定價為標準來收稅。
所以，妳只能把網簽價做到和核定價壹樣低，保證繳納最少的稅費。
這裏做壹個總結：
買二手房優先用的兩種策略：
壹種是首套首貸資格，買總價看上去比較高，但滿五唯壹稅費很低，凈首付也低的，可以多貸款。
（貸款不是無限制。決定最高貸款額度的就是銀行給出的評估價。在北京，評估價壹般是房屋實際成交價的95折或者9折，特別老的房子也有8折的情況出現。）
另外壹種是二套資格，全款買房，選擇總價比較低，但稅費很高的，做低網簽價規避稅費。需要用錢的時候，可以再抵押。
PS: 真實成交價≥銀行評估價≥網簽價≥最低過戶指導價（核定價）
當然，本篇講的是二手房買房中的具體問題。前提還要建立在如何正確的選擇板塊以及房源上。