抵押貸款是指以房地產等實物資產或有價證券、合同等作為抵押，取得銀行貸款，並按合同約定分期償還本息。貸款還清後，銀行返還抵押物。抵押是指抵押人以產權轉讓的抵押受益人作為還款擔保。抵押人還清貸款後，受益人立即將所涉及的產權轉讓給抵押人。在此過程中，抵押人享有該房產的使用權。由此可見，按揭是買受人以其購買的房屋作為抵押，取得銀行貸款並按合同約定分期還清本息，貸款還清後銀行返還房屋的行為，所以按揭不是買賣雙方的分期付款。
如何處理未獲批準的抵押貸款？
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二十三條的規定:
(1)商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因壹方違約致使商品房買賣合同無法繼續履行的，另壹方可以請求解除合同並賠償損失；
(2)因不可歸責於雙方的原因致使《商品房擔保貸款合同》無法訂立，致使《商品房買賣合同》無法繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當向買受人返還已收取的購房款本金、利息或者定金。
所以，房屋交易過程中如果按揭貸款沒有批下來，購房者首先要確定是什麽原因造成的，而不是按照開發商的要求責怪自己或者承擔違約責任。
(1)因開發商原因如證照不齊等導致按揭貸款未獲批準的，購房者可要求開發商承擔違約責任或賠償責任；
(2)如果由於購房者自身原因導致貸款沒有通過審批，那麽購房者可以與開發商協商解決問題。如果開發商要求的違約金明顯過高，買受人也可以要求減少違約金，法律上也有具體規定；
(3)雙方都沒有過錯的，因不可歸責的事由，可以解除買賣合同。此時，買賣雙方可以簽訂補充協議，重新約定付款方式。如果雙方不能達成新的協議，導致采購合同無法履行，雙方可以終止采購合同。