關於房地產市場的困局，開發商的資金壓力，已經有很多文章了。本文關註影子銀行。
影子銀行，顧名思義，是正規渠道之外的銀行中間業務。包括銀行表外金融中間業務和非銀行機構及個人的金融中間業務，主要包括信托產品、委托貸款和民間借貸。
信托理財產品是近年來中國大陸流行的壹種融資方式，也是房地產行業吸收民間資金的主要方式。開發商在開始項目開發時，通過信托公司根據項目的現金流設計信托產品，通過銀行理財公司等渠道在社會上募集資金。信托產品往往以房產為抵押，往往有最低保證收益(遠超銀行利息)，期限壹般為三到五年。這些信托產品很多都是在銀行分支機構銷售的，但是銀行並不保證違約風險。官方數據顯示，信托產品規模為1.7萬億元，可能被低估。未來兩年將是信托產品償還債務的高峰期。
委托貸款是指政府、企業和個人向銀行提供資金，然後通過銀行向特定企業或個人發放貸款。這種貸款往往有預先約定的資金用途、利率和還款期限。銀行只是代理人，負責貸款的發放、跟進、監管和回收，基本不承擔貸款的違約風險。目前委托貸款總額約為1萬億元。
民間借貸是影子銀行中操作最復雜、種類最多、透明度最低的壹種。民間借貸完全繞過銀行的中介參與，由民間資本過剩方(大型國企、民營企業家、個人)向資金短缺方(房地產開發商、中小企業)提供資金，提供借貸資金。民間借貸往往借貸周期長，壹環套壹環，擔保公司或個人引路，利率也很高，甚至高利貸。雖然民間借貸本身不涉及銀行，很多資金的來源還是來自於銀行，但是貸款被多次挪用和轉手，離開了銀行的視野。如果民間債務鏈斷裂，我相信很多銀行貸款可能會突然變成壞賬。民間借貸規模約為4萬億元。去年溫州“跑路”事件後，民間借貸並未恐慌。
影子銀行是在正規銀行業務不能滿足經濟和市場的資金需求時，出於僥幸而誕生的“替代銀行中介”。非正規金融中介活動由來已久，在壹定程度上彌補了正規銀行業務的不足，滿足了銀行信貸無法覆蓋的部分企業和個人的資金需求。而影子銀行從2010開始爆發式增長，恰逢中國貸款政策收縮。短短壹年多時間，人民銀行上調存款準備金率600個基點，銀行可貸貨幣驟然收緊，迫使其收縮貸款戰線。量化緊縮把壹批企業和個人推出了銀行的大門，但他們仍然需要融資，於是轉向非正規的中介和非貸款產品。同時，存款利率低到無法彌補通貨膨脹帶來的資金貶值，於是資金湧向非儲蓄類金融產品。資金供給和需求方壹拍即合，各得其所，房地產的繁榮也讓雙方降低了對風險的警惕。
與正規銀行相比，影子銀行有四個明顯的特征:
第壹，進入房地產領域的資金比例畸高。在信托產品和民間借貸中，業內估計至少有60%的資金最終進入房地產領域，風險集中度極高。因此，影子銀行對房市走勢、房地產政策和開發商現金流非常敏感。
二是貸款期限與項目現金流不匹配。大部分長期建設項目由短期融資資本支持，通過發行新債和償還舊債來維持資金流。壹旦貨幣環境、產業環境或自身信用出現問題，新債不成功，資金鏈斷裂風險大。
第三，投資人多，通常會對債務鏈產生相互影響。壹個項目壹旦違約，涉及的面積非常大，會直接影響消費甚至社會穩定。債權人結構復雜、透明度低，必然影響政府危機管理的及時性和有效性。
第四，對影子銀行的監管存在很多盲區。對這些金融活動的監督、跟蹤和風險控制嚴重不足。
美國的影子銀行(主要是抵押貸款相關的衍生品)壹度重創美國金融體系，給全球經濟帶來軒然大波。與美國不同，中國的影子銀行沒有杠桿，與銀行的直接接觸較少。然而，影子銀行經營著從監管盲區孕育出來的復雜金融產品，產品之間也存在著復雜的牽連和相互作用。中國的影子銀行坐擁未開發的房地產泡沫，它們更接近普通大眾。影子銀行出事估計是大事；影子銀行出事，勢必引起連鎖反應。
將貨幣政策的重點從數量管理轉向價格管理，將所有銀行表外業務回歸表內，將民間借貸納入監管體系並適當控制範圍，使利率回到適當水平，是必要的，也是必要的。貨幣環境正常化刻不容緩。