贖樓的簡介
二手房交易的流程中，簽完買賣合同，交完定金之後，下壹步基本存在壹個問題，就是贖樓。在交易時，房屋仍然是處在按揭狀態，跟銀行按揭存在壹個抵押狀態，要想交易，首先要還清銀行貸款，解除抵押的過程，俗稱“贖樓”。
贖樓的業務流程
1、房地產買賣雙方達成交易，簽署買賣協議;
2、房地產買方選擇貸款銀行，賣方向原貸款銀行申請提前還貸款贖樓，買方向銀行申請二手房按揭貸款，並提交銀行所需資料，辦理資金監管手續;
3、銀行經初步審查後，擬同意向買方發放二手樓按揭貸款的，出具《二手樓按揭貸款承諾書》;
4、房地產買賣雙方向融資擔保公司申請贖樓貸款擔保，簽署擔保檔案，並向融資擔保公司提交所需資料;
5、融資公司進行調查與審批後，房地產買賣雙方到公證處辦理全權委托公證;
6、房地產賣方或買方向融資擔保公司繳納擔保費和手續費;
7、經審批同意擔保後，融資公司與銀行簽署《保證合同》;
8、經銀行審批同意後，同意提前還貸，融資擔保公司向銀行還賣方原貸款的余額，贖樓成功;
9、 融資擔保公司經辦人員辦理贖樓、領證、登出抵押登記和轉移登記等手續;
10、出證後，買方向銀行辦理抵押登記手續;
11、抵押登記辦妥後，銀行同意放款給買方;融資擔保公司擔保責任解除。
買家首付款贖樓風險
1、如果賣家本身還有其他債務，並被債權人起訴至法院，那麽在房產被贖回當即，可能會遭到法院查封凍結該房產。往往賣家會向買家或中介等第三方刻意隱瞞，造成多方損失。
2、買方為賣方贖回樓之後，法律上產權在過戶前仍屬於賣家。如果此時賣方“壹房二賣”將房子又出售給其他人，很可能會導致買方遭受損失。
3、如果賣家在贖樓後發現近期樓價大漲，可能會以各種借口推延過戶，並將房子轉賣給出價更高的人，待收到錢後退款給當初的買家，給買家造成更大的損失。
4、買家支付給賣家首付款或部分樓款用於贖樓，如果賣家挪用，並未拿去贖樓，且當中沒有約定清楚履約時間，即便鬧到了法院，法院也只能按照借款糾紛來判決當事方還錢。因為法院很難確定業主是否真心贖樓賣房，這存在壹個履行期限的問題。
贖樓的業務形式
現金贖樓很好理解，即二手房的買方直接委托擔保公司，擔保公司出自有資金進行墊款，買方在合同約定的時間內還清款項給擔保公司。換句話說，選擇現金贖樓方式，擔保公司要真金白銀拿出錢來幫買方墊付，所以擔保公司收取的服務費較高。此外，這其中的交易節點較多：比如賣方此前在銀行的貸款要提前結清;某些銀行規定要提前壹個月申請;或者還要對賣方提前還款進行罰息之類，這些都可能拖慢整個二手房的交易時間，並增加交易主體成本。
額度贖樓是指銀行先要對某些擔保公司***通常是聲譽好的大型擔保公司***做壹個準入，壹旦被視為合作擔保公司後，銀行就會批覆給擔保公司壹定的贖樓擔保額度，專門給擔保公司進行該項業務。值得註意的是，這個額度不是發生額，而是余額，隨著買方的還款，擔保公司的額度是可以回圈使用的。當有買方享用額度贖樓服務的時候，擔保公司會出具壹份擔保合同，銀行見此合同就會在擔保公司已有的額度裏，扣掉相應壹部分。這就是此前市面上俗稱的“壹筆款贖樓”模式。 贖樓的業務流程