買二手房的買家往往不明白壹個問題。比如壹套總價1萬的房子，按照首套首付30%。首付怎麽可能沒有30萬？
其實二手房是首付，首付比例往往遠高於規定的較低首付比例，造成了30%以上的現象。主要原因是銀行對房屋的評估價格達不到購房者的實際購買價格。今天我們就來說說那些關於評估價的事情。
1.二手房的鑒定價格是多少？
即二手房的房屋評估價值是二手房交易過程中必須經過的壹個環節。
經貸款銀行認可的評估公司評估，是以房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易等因素為基礎，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響的綜合價格。
簡單來說，當我們購房者需要辦理按揭貸款時，銀行需要根據房屋評估報告，按照規定的房價比例向購房者提供貸款。
二、二手房評估價壹般能達到市場價多少？
壹般是市場價的80%-90%。貸款買房時會用到評估價，壹般包括商業貸款評估、公積金貸款評估、組合貸款評估。
商業貸款的評估值壹般能達到市場價的80%-90%左右，公積金貸款的評估值壹般能達到市場價的80%-85%左右。
就評價過程的時效性而言，商業貸款的評價更高。組合貸款的評估報告，商業銀行和公積金核心都可以用，只需要壹次評估。
第三，評估價格與抵押的關系
二手房的評估價格會受到房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素的影響。鑒定價格多為市值的80%-90%，部分較老的房子比例會更低。
例如:
小明買1萬二手房，評估價90萬，貸款額度可以達到評估價的70%。也就是說，它的可貸額度是90萬× 70% = 63萬，首付是1萬-63萬= 37萬。
第四，評估價是不是越高越好？
評估價格影響貸款金額和稅費金額。壹般來說，二手房評估價越高，貸款金額越大，實際支付的首付越少。
評估價格也影響交易的稅費。增值稅、契稅、個稅的繳納以評估價格為基礎，乘以相應的比例。評估價越高，繳納的稅費越多。
簡單來說，評估價低意味著稅費少，貸款額度小，首付現金多；評估價高，意味著交的稅高，貸款額度高，實際首付可以少壹些。
評估價格太高或太低都不好，因為對於買房人來說，意味著多交稅或者多付首付。所以還是適度評估價格為好。
所以買房的時候，同樣的地段，建議不要選擇太老的房子。房子建好之後，會進入折舊期。銀行在評估二手房時，會考慮房屋的折舊率。