疫情是不可抗力因素，但能否作為減租或免租的合法理由，其實是要分析的。因疫情隔離使用房屋居住功能，不影響原租賃合同使用目的的，不能主張減租。如果因為疫情不能使用，不能回房，達不到租賃合同的目的，可以向出租人主張減租。《民法》第壹百八十條:因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，從其規定。不可抗力是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況。
法律客觀性:
《關於進壹步幫助服務業小微企業和個體工商戶緩解應對新冠肺炎疫情住房租金壓力的指導意見》第二條第(壹)項，對租住國有房屋經營有困難的服務業小微企業和個體工商戶，推進上半年免收3個月住房租金。轉租、分租國有住房，確保免租金利益最終落到承租人頭上。(二)承租中央所屬國有住房的，落實經營困難的服務業小微企業和個體工商戶住房租金支持政策。租金核減影響國有企事業單位績效的，在考核中根據實際情況予以認定。(三)對租賃非國有房屋經營有困難的小微企業和個體工商戶，鼓勵出租人在雙方平等協商的基礎上，考慮承租人的實際困難，減收或緩收房屋租金。