據新民晚報報道，從有關部門獲悉，上海二手房貸款確實將執行“三價就低”原則，不是“合同價、交易中心核查價、銀行評估價”，而是“合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價”。
今日(8月9日)，國商報記者也從上海多家商業銀行證實了上述消息。多家銀行從8月6日開始以“三價低”為原則審核銀行貸款額度。
與此同時，記者走訪上海多家房產中介了解到，“三價低”政策並未削弱剛需購房者的購房預期，但對於投資投機型購房者來說，他們需要準備更多的現金來彌補貸款額度減少留下的資金缺口。
"這個政策是有針對性的'打補丁'。"58安居客房地產研究院分院院長張博認為，長期以來，市場上存在上家和下家在中介的唆使下壓低合同價格(余款另付，不開發票)，以此來逃稅、騙取貸款的情況。這次上海相關管理部門不僅意識到了這些問題，而且出手精準，預期效果會很明顯。
上海中心區房產中介門店圖片來源:記者吳若凡攝
填補“陰陽合同”的漏洞
早在19年7月，上海出臺二手房核價政策時，就有市場聲音稱可以“降低合同價格”，比如通過“陰陽合同”規避政策監管。
但是，這樣的運氣在“三價低”的新規則下是無法繼續傳遞的。
具體來說，網上簽約價格是指買賣雙方達成協議後，通過網上房地產進行網上簽約，網上簽約價格由雙方協商確定；銀行評估價是銀行在簽訂借款合同後，找自己信任的評估公司對交易房產的資產價值進行評估；涉稅評估價是指二手房交易中，由有資質的評估公司按規定進行評估，並通過相關管理機構提供給商業銀行的價格。銀行在審批二手房貸款額度時，會以“三價”中的最低價為依據，具體時間以銀行實際執行時間為準。
上海某銀行負責信貸的工作人員告訴全國商報記者，從8月6日開始，他所在的銀行就按照“三價低”的原則審核銀行貸款額度。
二手房的掛牌價只有通過房源核實才能掛牌，銀行根據核實的價格，按照合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中“相對最低價”核定抵押額度。
“這個操作可以理解為‘三價取最低’。壹般來說，交易中心的核實價格是確定稅基的標準，銀行評估價格是確定抵押的基準，合同價格是根據雙方的交易意願達成的。”張博說，金融機構壹般根據評估價格放貸。如果采用“三價低”的方式，則是更為謹慎的金融政策，因為交易中心的驗房價格體現了政府對房產價格的判斷，也更有利於政府對二手房價格的控制。
在張博看來，這壹新規壹旦全面實施，結合上海此前的二手房價格核查制度，將對二手房市場產生較大影響，有助於抑制二手房價格過快上漲，防止資金非法流向房地產，提高稅收公平性。同時，這壹新規的全面實施，將有效打擊“陰陽合同”的生存空間，更大程度降低投資、投機購房的杠桿，促進二手房市場有序回歸。
進壹步擠壓投資買房
上海市中心壹家中介門店的工作人員張琦告訴全國商報記者，“三價低”新規對購房者的預期影響不大，但那些貸款額度高的客戶可能需要準備更多的現金，影響是顯而易見的。“尤其是在上海市中心買房，房價普遍偏高，下家基本都是為了節稅把房價降下來。”
另壹家中介門店的工作人員高麗說，原來首付可以自己決定，現在只能通過合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價來決定。
“壹般涉稅評估價傾向於市場價，會低於網簽價。”以上海郊區第二套新房為例。壹套市場價600萬的房子，以前購房者是按照600萬的預算提首付的。“三價低”新規出來後，如果房屋核定價格為500萬元，銀行按照這個低價批貸，購房者需要增加首付。
不過值得註意的是，以前壹般都是先網簽，銀行才開始批貸。取得借款合同後，即可進行過戶流程，5個工作日內核實稅款，繳稅時計算計稅價格。“三價低”新規出來後，需要先過戶再查稅。貸款在轉賬前獲得批準。過戶前簽訂借款合同後，不足的借款需要用現金補足。
“對於沒有足夠現金的買家來說，他們將面臨很大的付款缺口。”張琦表示，與“三價低”新規實施相比，購房者需要準備更多現金以備不時之需。
上海中原地產分析師陸文熙告訴記者，壹般情況下，買賣雙方都是老老實實簽合同，怎麽寫就怎麽寫，但炒房團會用最低首付來煽動。“三價低”新規的主要目的是降杠桿，進壹步擠壓投資性住房需求，促進二手房市場降溫。