抵押率是抵押貸款本金利息之和與抵押物估價價值之比，不要弄反，如果想要用兩用房貸款80萬的話，房子的估價加入說是100萬，那麽他的抵押率為80%。所以我們在需要抵押貸款的時候，能夠自己確定抵押率的話，對於貸款者來說也是非常的有必要的。
商住房抵押率其計算公式為：
抵押率=貸款本息之和÷抵押物估價×100%。
通常，銀行在確定抵押率時，應當考慮以下因素：
(1)貸款風險。大家都知道，貸款是有風險的，它與抵押率是成正向變化的，抵押率的風險越高，其風險是越大的，抵押率越低，風險越小。所以貸款人對風險大的貸款，采用降低抵押率來減少風險;風險小的，抵押率可高些。
(2)借款人信譽。壹般來說，銀行選擇對象的時候也會對抵押貸款人的實際情況做壹些了解，對那些信譽度不高，經濟實力不是特別好的人的抵押率相對是低壹些的，反之抵押率可能要高壹些。
(3)抵押物的品種。有的人選擇房屋作為抵押，有的人選擇車作為抵押，所以選擇抵押的物品不同，抵押利率也是不盡相同的。
(4)貸款期限。貸款壹年和五年它的抵押利率也是不盡相同的。抵押期選擇的時間越長，銀行的壓力也就越大，所以抵押率也是越低的。而抵押的時間越短，風險就也少，抵押率也就稍微的高壹些。
房屋抵押貸款的利率是根據妳貸款的年限來制定的：
壹、短期貸款六個月以內(含六個月)5.10六個月至壹年(含壹年)5.56
二、中長期貸款壹至三年(含三年)5.60三至五年(含五年)5.96五年以上6.14。
如果您需要貸款的時間不是特別的長的話，可以做基準利率如果要時間長利率可能會上浮10%左右，其具體的的利率還是得看妳選擇哪家的銀行，或者可以
找壹些理財專家來為您合理的選擇，這樣可以把您的利益最大化。
從上文的介紹中，我們了解到了商住兩用房抵押利率的計算公式和註意的因素，相信您對商住兩用房抵押利率計算也有了壹定的了解，希望您在急需用錢的時候可以有壹個參考的依據。