商品房貸款有哪些風險？

個人商業用房貸款業務風險點個人商業用房貸款是指貸款人向借款人發放的用於購買商業用房(包括商鋪和寫字樓)的貸款。個人商品房貸款屬於經營性住房貸款，其風險直接關系到商品房的經營狀況。具體來說，項目所在地、開發商商業地產運營的經驗和模式、借款人的業務水平和自身素質、借款人的經營狀況直接決定了貸款還款來源的穩定性，也決定了貸款風險的高低。個人商業用房貸款與個人住房貸款風險點的比較個人住房貸款個人商業用房貸款項目風險合規風險、竣工風險、竣工風險、區位風險開發商虛假抵押風險開發商虛假抵押風險、經營風險借款人收益風險、道德風險借款人收益風險、道德風險、經營風險、市場風險價值變動及評估風險價值、評估風險、回租風險、產權式商品房風險-經營風險在個人住房貸款風險點的基礎上，個人商業用房貸款應重點關註以下風險點。1.項目區位風險風險點:項目不屬於城市中心區或市區中心，周邊配套設施不完善，交通不夠便利，周邊商業(辦公)氛圍尚未形成，項目定位和規劃與實際市場需求脫節，政府城市規劃變化等。，這些都容易導致項目整體運營失敗。管理措施:要關註項目的地理位置、商業氛圍、周邊配套、市場定位。選擇好的地理位置，屬於城市中心區或城市區域中心；商務(辦公)氛圍濃厚，屬於傳統或新興商務(辦公)領域；周邊配套完善，交通便利；描述了具有準確市場定位和發展潛力的項目。加強與當地政府相關職能部門的溝通，密切關註政府規劃動態。對於目前周邊商業(辦公)氛圍較好，但未來三到五年政府規劃可能有變化，導致產業外遷的項目，要謹慎介入。二、開發商運營的風險點:商業地產開發對開發商能力的要求遠高於普通住宅項目。開發商商業項目的經驗、模式和持續的資金實力對項目能否取得預期的成功至關重要。管理措施:重點關註開發商之前是否在國內開發過類似商業項目，項目運行情況如何；開發商是否有成熟的商業運作模式和經驗豐富的商業項目管理團隊；開發商是否有足夠的資金支持項目的整體開發？三、借款人經營風險風險點:個人商業性住房貸款屬於投資性經營貸款的壹種。借款人的經營(投資)水平、個人素質和信用狀況、借款人的經營情況都決定著投資業務收益的穩定性，即貸款風險的高低。管理措施:了解借款人以往的經營(投資)經歷，分析借款人的經營(投資)能力，預測借款人經營(投資)的盈利能力和現金流，判斷第壹還款來源的可靠性，審慎計算預期收益。目標客戶群要定位在有成功管理(投資)經驗、管理(投資)能力強的客戶群。通過面談和面談，了解借款人及其主要家庭成員的學歷、工作經歷、生活狀況，對借款人的個人素質做出判斷。借款人的個人素質直接關系到貸款本息能否正常收回，銀行權益能否在或有資產保全的條件下順利實現。借款人的信用記錄必須良好。無正當理由原則上不得向有多次逾期記錄的借款人發放貸款。四。價值評估風險點:與住宅相比，商業樓宇的價值更容易受到宏觀經濟和市場環境的影響，價格波動較大。壹手商品房的價值能否與售價相匹配，很大程度上取決於開發商的經營能力。如果開發商的項目失敗，抵押物價值不足，會給銀行帶來更大的風險。對於二手商品房，由於國內評估體系不完善，房產中介和評估公司為了商業利益，往往會高估二手商品房的交易價格，從而增加銀行風險。管理措施:壹手商品房的價值評估可以通過調查同壹區域同壹物業、商品房的近期交易價格(比較法)，分析商品房的投資回報率(收益法)，或者另找評估公司重新評估(重新評估法)，來分析交易價格的真實性。二手商品房的價值評估可以采用成交價或評估價較低的原則，也可以采用成交價、評估價或契稅價格較低的原則確定抵押物的價值。同時建立合夥人準入、評估、退出機制，防範合夥人(中介機構、評估公司)風險。五、回租回租的風險點:對於壹手商業樓，部分開發商采取售後回租的方式，將大型商業樓拆分成單個商鋪出售給投資者。然後開發商包租或回租經營，投資者通過租金獲得投資回報。在這種情況下，商品房運營成功與否存在很大的不確定性。壹旦開發商經營不善，租金無法按時返還給投資者，投資者往往發現投資失敗就停止提供貸款，造成不良貸款。管理措施:嚴禁以包租或回租形式向開發商銷售的商品房發放貸款。不及物動詞產權式商業建築的風險點:產權式商業建築是指大型商業建築，壹般為百貨商場/購物中心/大型超市，分為若幹個小產權單元出售或出租。首先，由於大型商業建築被分割成幾個小產權單元，大多只有紅線，沒有明確的物理劃分。壹旦出現違約，處分抵押物是非常困難的。其次，物業型商業建築的基本特性決定了開發商缺乏長期和後續運營的耐心，開發商轉嫁風險，使得商業氛圍的培育風險更大。管理措施:嚴禁對產權式商業用房發放貸款。七。商業風險風險點:商鋪按開發形態分，有以下幾種典型的商業形態:商業街:是由眾多商鋪(金融、餐飲、商品、服務等小型零售店)組成的壹種多功能、多行業、多業態，按規劃有序排列的城市商業形態。商業街店鋪壹般都是獨立店鋪，進貨分散，沒有集中風險，整體市場經營失敗的風險也不大。社區商鋪:指作為社區配套部分的街區式商鋪和底層商鋪，其經營對象主要是住宅小區居民。社區商鋪市場相對成熟，也是中小投資者的投資對象，風險較小。沿街商鋪:位於街道兩側有沿街門面的商鋪，屬於沿街商鋪。沿街商鋪位置適合經營，投資回報有保障，風險可控。綜合/專業市場:指買賣綜合性商品或某壹類特定商品的場所。開發商會把它拆分成壹個商鋪出售或出租給買家，或者轉租給他人。開發商可以選擇擁有壹定比例的商鋪，自主經營。根據私有制的比例，商業模式可分為三類:出售型(開發商出售所有商鋪)、出租型(開發商保留所有商鋪)和混合型(開發商保留壹定比例的商鋪)。其中，出售型，由於所有權轉移，無法有效實施統壹管理，風險較大。混合，因為買方和開發商* * *壹起做，風險小。壹般來說，新的綜合/專業市場運營的成功取決於以下三個條件:開發商的開發經驗、市場運營能力和客戶儲備；開發商的財務實力；市場管理模式。商場是指百貨商場、購物中心、普通酒店、公寓酒店、商住公寓、會所、俱樂部、會展中心、寫字樓等用於商業目的的商業空間。由於缺乏獨立的產權和/或清晰的實物分割，抵押物變現難度大，風險大。管理措施:商業街、社區商鋪、沿街商鋪風險相對較小，是目前所轄商鋪的主要貸款對象。壹個新的綜合/專業市場的成熟和穩定需要3到5年的時間，能否成功運營存在很大的不確定性。而且這類商鋪的風險大多來自開發商，很難預測。第壹手綜合/專業市場需要仔細調查，原則上不允許描述。