房地產開發是壹種資金、技術和管理密集型的投資行為。開發壹個房地產項目所占用的資金是非常巨大的。沒有各種融資手段的幫助，開發商將寸步難行。同時，作為產業鏈中的第壹個環節，融資渠道壹直是房地產發展的瓶頸，這需要金融業和健全的資本市場作為後盾。然而，房地產開發中的不同項目、不同環節或不同房地產公司具有不同的風險和融資需求，因此有必要分析房地產的融資渠道並確定最佳融資結構:
1.自有資金:
開發商使用自有資本或通過各種渠道擴大自有資本基礎。例如從附屬公司貸款，以支持項目開發。通過這種渠道籌集的資金可以由開發商長期持有，由自己控制並靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設置的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。中國房地產企業很多，但有規模、有實力的企業很少。隨著投資規模的不斷增加，對自有資金的需求將越來越大，許多實力不足的中小房地產開發商將被排除在外。：
2.預付款
預付款通常受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商來說，銷售回款是風險最低的最佳融資方式。提前回籠的資金可用於工程建設，緩解自身資金壓力，將部分市場風險轉移給買家。對於買方來說，由於少量的資金可以獲得較大的預期增值收益，只要他們看好房地產的前景，他們就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房只有在結構封頂的情況下才能從商業銀行獲得個人按揭貸款。目前，中國大多數買家通過貸款購買房屋，如果沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難提前出售房屋，也很難獲得預付款。房地產項目從開工建設、拿到“五證”到“結構封頂”平均需要約1年的時間，這是資金最緊缺的時候。預付款不足將使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資
壹種是建築商提供壹些工程材料；壹是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發建設資金拖欠約占全年房地產開發資金總額的65，438+00%，解決的資金有限，只能緩解而不能解決根本問題。121號文件嚴格限制建築企業流動資金貸款的使用，禁止建築企業利用銀行貸款為房地產開發項目提供資金。自2004年以來，國家大力償還拖欠農民工的工資，這導致了償還工程款的巨大努力，使建設單位的開發和商業用途籌集的資金更加有限。
4.銀行貸款:
房地產項目的開發高度依賴銀行貸款，銀行貸款壹直是房地產開發企業的主要融資方式。據保守估計，房地產開發資金的50%以上來自銀行貸款，其中至少70%應計入建築企業對供應商材料的預付款和延期付款。近年來，國家出臺的壹系列房地產宏觀調控政策主要針對銀行信貸:房地產企業資金鏈突然緊張主要是因為貨幣政策收緊。銀行之所以願意放貸，是因為他們反復考慮了房地產公司的品牌、項目進度和未來收入，最終有限地給予了貸款。當前形勢下，銀行信貸仍是中國房地產企業的首選。它方便，實際經濟成本低，財務杠桿作用大。我們可以通過調整長期負債和短期負債的債務結構來避免債務償還壓力沈重的弊端。然而，由於銀行貸款的門檻已經大大提高，面臨資金瓶頸，開發商迫切需要開辟新的融資渠道。
5.房地產信托:
目前信托產品主要有兩種模式:壹種是信托投資公司直接投資房地產項目，另壹種是債權融資。與銀行貸款相比，房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、資金籌集靈活方便、資金利率調整靈活等優勢。由於信托制度的財產隔離和權利重構的特殊性、靈活性和獨特功能，可以以財產權、收益權和優先購買權等模式進行金融創新，然後將其與銀行貸款充分結合，形成壹種新的組合融資模式，即信托+銀行。
6.上市融資:
上市融資包括境內上市融資和境外上市融資。房地產企業可以通過上市快速籌集巨額資金，所籌集的資金可以永久用作註冊資本，沒有固定的還款期限，因此對於壹些大型開發項目，尤其是商業房地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發需要較大的資金規模和較長的投資期，這可以為其提供穩定的資金流，並確保開發期間的資金需求。從企業規模來看，由於上市門檻相對較高，規模大、信譽好的大型房地產企業大多可以利用其融資，壹些渴望擴大規模和資金實力的具有發展潛力的中型企業也可以考慮購買（借款）:殼上市進行融資，以滿足增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7.房地產資產證券化
房地產證券化是將低流動性的非證券房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產，使投資者與投資對象之間的關系由直接的財產所有權轉化為債權所擁有的證券的金融交易過程。資產證券化的優勢在於，在吸收投資資金後，開發商可以迅速獲得資金，建立良好的資金投資機制並順利啟動項目，盡管他們不得不放棄部分收入。還有助於實現房地產投資和消費，依托證券作為房地產產權的轉讓載體可以吸引更多資金進入這壹領域；同時，基金價格的變化包含投資者對基金投資盈利能力的判斷和市場預期，有助於聚集房地產購買力和市場價格發現。2005年6月5438+2月1《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式實施為抵押貸款證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》對信貸資產證券化發起機構的資質、資本要求、證券化業務規則、風險管理、監督管理和法律責任等進行了明確規定，為不動產證券化的規範化提供了有力保障。
8.聯合開發:
聯合開發是房地產開發商和運營商以合作方式開發房地產項目的壹種融資方式。這種方式可以有效降低投資風險，實現商業地產開發和商業網點建設的可持續發展。房地產開發商和運營商實現聯盟合作和整體協調，使雙方都能獲得穩定的現金流並有效控制業務風險。目前，對開發商獲得貸款的條件有明確規定，即房地產開發固定資產投資項目的自有資金必須為:35%或以上。因此，對於中型開發企業來說，選擇聯合開發可以在難以獲得銀行貸款時獲得融資擔保，避免資金鏈斷裂。商業地產開發商大多由住宅開發轉行而來，對商業特性和商業規律的把握存在偏差。應用住宅開發的模式，開發商、投資者、經營者和物業管理者無法有機結合，將帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現所有開發環節的整合和重新定位，房地產開發商和運營商之間的強強聯合可以通過品牌組合產生業務優勢。開發商和運營商的品牌效應可以有效改善商業地產的租賃和銷售狀況，使其在吸引客流和營造商業氛圍方面得到保證。
9.開發商貼現貸款:
開發商委托貸款貼息是指壹種“賣方信貸”，即房地產開發商提供資金委托商業銀行向其商品房購買者發放委托貸款，開發商在壹定期限內補貼利息。對於商業銀行來說，委托貸款業務不僅可以規避政策風險和信用風險，還可以獲得手續費等可觀的中間業務收入。對於房地產開發商來說，委托貸款業務有利於解決銷售階段的資金回籠問題，實現提前銷售。歸還的資金可以歸類為自有資金作為銷售利潤或直接投資於項目建設，這可以更好地解決35%開發商的自有資金短缺問題，使他們更容易從商業銀行獲得開發貸款。同時，商家提供的折扣提供了壹個非常有吸引力的營銷主題。買家更有安全感，刺激了房地產的銷售。開發商還可以根據情況，將未來的固定和可收回抵押貸款抵押給銀行，從而獲得壹定比例的真實貸款並解決臨時資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有開發商都可以嘗試。因為相當數量的基金會資金將在較長時間內分期投入和回收，它只適合有實力和規模的大型房地產企業，開發的項目是高利潤和高品位的精品社區。
10.售後回購和回租:
售後回購是指開發商將其開發的物業出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金進行再投資；同時，未來，該物業將以類似分期還款的形式贖回。這裏所說的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回購不僅使開發商能夠獲得高比例的融資用於其他項目的持續開發，而且繞過了普通公司不得相互借貸資金的國家政策禁令，他們還可以在贖回房產後獲得產權。這種融資方式特別適用於因持有大量難以長期出售的存量物業而資金周轉不靈的開發商，它在盤活資產和啟動再投資方面發揮著極其重要的作用。但售後回購過程中會產生兩筆交易稅費，並向貸款機構支付較大的銷售利差用於貸款利息，因此資金成本較高，操作前應仔細分析經濟可行性。售後回租是指將開發商開發的物業出售，然後將其租回用於自營或委托他人經營。在售後回租過程中，擁有物業的開發商可以獲得兩次利潤:壹是他轉讓了物業的所有權，使開發資金可以立即變現，從而減少資金占用並獲得銷售利潤；同時保留物業的使用權，從而在未來的租賃中獲得長期的經營收益。整個運營的關鍵是後期運營能否兌現承諾的投資回報，即運營能否達到預先計劃的利潤水平。因此，在銷售之前，必須有客觀、詳細、可行的商業計劃和值得信賴的委托運營機構，否則將涉嫌銷售欺詐。這種方法特別適用於開發產品為商業建築（如酒店和購物中心）融資的房地產企業。
11.海外融資:
海外房地產基金的進入有利於中國房地產業的發展。壹方面可以緩解國內房地產行業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的可持續發展；另壹方面，融資方式的多樣化也可以起到分散金融系統風險的作用。然而，由於中國尚未頒布有關房地產投資基金的法律法規，海外房地產基金投資中國仍存在許多風險。國外房地產投資基金對開發項目本身的要求很高，要求其在投入項目後的運作過程中規範透明，而國內壹些房地產企業的運作並不規範，因此海外房地產基金在中國的發展仍存在壹些障礙。
12.融資租賃:
根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指承租人自行或通過出租人選擇房屋，然後出租人從房地產賣方購買房屋並交給承租人使用，承租人支付租金。出租人通過收取租金獲得收入。在存款利率不斷下降的情況下，出租人更願意通過這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。與銀行貸款相比，房地產融資租賃具有更簡單、更快捷的優勢。雖然租賃的租金相對較高，但與銀行貸款相比，申請過程更簡單快捷。此外，租賃條款可以根據承租人的現金流需求進行安排，還款方式更加靈活。這些特點更有利於房地產企業的健康可持續發展。
13.非上市增資擴股:私募股權融資:
受美國次貸危機導致的全球股市暴跌和經濟衰退影響，恒大地產於2008年3月20日被迫放棄在香港的全球公開發行（IPO），沒有壹家機構認購，這顯示了國際資本市場的徹底寒意。在這種情況下，恒大地產選擇了非上市增資擴股。其中，香港新世界發展有限公司董事長鄭裕彤出資654.38+0.5億美元，占公司股份的3.9%；中東某國投局出資654.38+0.46億美元，占公司股份3.8%；德意誌銀行和美林證券等其他五家機構投資了2654.38億美元。
14.夾層融資:
夾層融資是壹種介於股權和債權之間的信托產品。在房地產領域，夾層融資對於不同債權和股權的組合具有高靈活性和低門檻的優勢。近年來，歐美抵押貸款渠道變窄，房地產開發商的融資為:15%:至:0%，並輔以夾層融資。對於房地產開發商來說，可以根據募集資金的特殊要求進行調整，股權進入後，還可以向銀行申請貸款。資金回籠要求適中；對項目要求低，不需要“四證”。投資者對控制權的要求較低。對於夾層融資的提供者來說，還款方式靈活，投資風險比股權小；與傳統的私募股權投資相比，退出更具確定性，流動性也更強。
15.債券融資:
由於房地產項目具有資金量大、風險高、流動性差的特點，加之我國公司債券市場運行機制不完善，企業債券無法按期償還的情況較多，因此國家壹直嚴格控制房地產債券的發行。為了規範債券市場，監管部門采取了嚴格的債券審批程序，特別是嚴格控制房地產項目債券審批的措施。這樣的約束使得我國房地產債券融資門檻較高，不易進入，發行成本較高，是壹些民營企業難以企及的融資方式。
16.項目融資:
所謂項目融資是指以項目的資產和收益作為抵押進行融資。這種方式具有壹次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險共擔等特點。因此，對於大型商業地產項目，可以考慮通過項目融資來實現融資目標和風險屏蔽。