商品房糾紛如何解決——房屋面積有誤差怎麽辦？

購房者入住後經常會遇到房屋實際面積與開發商承諾面積誤差的問題。要麽是缺斤短兩，缺空間，要麽是要承擔“水漲船高”的額外成本。毫無疑問，“縮水”侵害了購房者的權益，“漲水”未必占了購房者的便宜，因為購房者不僅要承擔超額的房價，還要多交物業管理費、取暖費等等。房子的實際面積和開發商承諾的面積有誤差。如果誤差比的絕對值小於3%？包括3%？可以，買家不能要求退房，誤差根據實際情況結算。絕對誤差比超過3%的，買受人可以要求退房；買受人不要求退房的，開發商應當承擔相應責任。案例周先生購買某房地產開發公司房屋，銷售面積158.5平方米。入住後，周先生覺得該房實際面積明顯小於銷售面積，於是委托房產測繪部門進行測繪。結果房屋實測面積為149平方米，與銷售面積相差9.5平方米。他與開發商協商退房或退還多收的房款、物業費、取暖費及利息，被開發公司拒絕。無奈，周先生起訴至人民法院，提出了同樣的請求。周先生認為，房屋面積不足是開發公司違約，應承擔違約責任。如果買家自己沒有發現，買家就不知道自己的利益被侵犯了。購房者應該清楚房屋面積的不足，所以開發公司的行為應該是欺詐行為。開發公司認為，法院應駁回周先生的訴訟請求，理由如下:壹是雙方的商品房買賣合同中有房屋面積誤差多退少補房款的約定，不可能退房；二、雙方未在合同中約定多收房款時返還利息，故周先生要求支付利息的請求無根據；第三，公司按合同收取物業費和取暖費。周先生要求返還超出銷售面積的物業費和供暖費，是沒有根據的，應按合同辦事。經法院審理查明，雙方商品房買賣合同中有約定，房屋面積有誤差的，多退少補房款。房產測繪部門的實測報告按規範執行，可以驗收。周先生所購房屋實測面積為149平方米，與銷售面積相差9.5平方米的事實屬實。最後，法院判決開發公司退還周先生多收的購房款、超出面積的物業費、供暖費，並支付周先生上述費用的利息。在專家坐教室的情況下，由於雙方在合同中約定，如果房屋面積有誤差，多退房款，少補房款。壹旦出現錯誤，只能按照多退少補的約定處理。故不能滿足周先生的退房要求。雙方沒有約定或者約定不明確怎麽辦？應該依法處理。第壹，不能結賬。面積誤差比絕對值小於3%(含3%)的，按照合同約定的價格結算。即房屋實際面積大於合同約定面積的，超出面積的房價款由買受人按照合同約定的價格補足；房屋實際面積小於合同約定面積的，出賣人應當返還少於該部分的房價款及利息。買受人在訴訟期間請求解除合同、退房的，人民法院不予支持。第二，可以退房。面積誤差比絕對值超過3%的，買受人在訴訟期間請求解除合同並返還已付購房款及利息的，人民法院應予支持。第三，賣方應承擔。買受人同意繼續履行合同不要求退房的，房屋實際面積大於合同約定面積，面積誤差比超過3%的，房價款由出賣人承擔，超出部分所有權歸買受人所有。第四，雙倍返還。買受人同意繼續履行合同而不要求退房的，房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比超過3%的房價款由出賣人雙倍返還買受人。感謝北京通典律師事務所孫毅律師的支持。