最近，中共中央政治局會議強調，明年的經濟工作要穩紮穩打；宏觀政策要穩健有效，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策；堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索發展新模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房人合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
熟悉虎踞地產的朋友壹定看過政策密碼:
最近，中共中央政治局會議強調，明年的經濟工作要穩紮穩打；宏觀政策要穩健有效，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策；堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索發展新模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房人合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
熟悉虎踞地產的朋友壹定看過政策密碼:
最近，中共中央政治局會議強調，明年的經濟工作要穩紮穩打；宏觀政策要穩健有效，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策；堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索發展新模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房人合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
熟悉虎踞地產的朋友壹定看過政策密碼:
穩字當頭，穩中求進。意味著當前經濟下行壓力已經很大。如果不徹底清理中央的政策意圖，糾正地方層面加碼的過度措施，就會影響“穩定”。
積極的財政政策意味著基礎設施應該率先發力。文中對“超前布局”的壹些描述表明，接下來的基礎設施擴張可能會有壹定的強度。
穩健的貨幣政策。這意味著貨幣供應將保持適度充裕，既不會泛濫，也不會出現信貸緊縮。在6月5438+10月央行修正後，這壹措辭特別註意避免信貸緊縮。
呆在房子裏，別烤焦了。意味著房地產調控的戰略方向不變，去金融化、去杠桿、抑制投機仍然保持高壓態勢。
強化預期引導。它意味著在經濟生活中扭轉當前的經濟下滑趨勢，並釋放投資和消費需求。對於房地產來說，它專註於改變買家對房價下跌的預期，從而導致持有資金進行購買。
整段話最重要的壹點是“支持商品房市場更好滿足購房人合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”
還記得虎踞地產之前提到的觀點嗎？只要有“因城施策”這個詞，就意味著地方政府在政策執行上有壹定的自由裁量權。
這句話中的“支持購房人合理需求”“因城施策”意味著明年政策將轉向適度降低信貸規模控制、合理放寬剛需購房人資格限制，有助於房地產市場形成有效需求。
而“探索新發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，保障住房建設”，這些信號都是為了加速啟動“雙軌”房地產供應，以補充庫存不足的商品房賽道。
65438 2月3日，銀保監會提到:“現階段要根據各地不同情況，重點滿足首套房和改善型住房的按揭需求，合理發放房地產開發貸款和M&A貸款。”這恰恰說明局部寬松已經開始。
No. 1房地產供需雙疲軟的原因
虎踞房產
最近，房地產的供求關系已經凍結。
這是因為在早期，地方政府和商業銀行層層加碼中央政策，導致信貸緊縮的程度，這直接導致了房地產市場供需疲軟的局面。
在供需疲軟的狀態下，即使開發商去庫存的動機很強，但由於有效需求不足，也無法實現。這直接導致許多房地產開發商在2021的下半年，由於沒有付款，資金鏈被打破，他們進入了集體爆雷的困境。
自央行和副總理劉鶴在10月底指出房地產的合理資金需求正在得到滿足以來，管理層已開始糾正商業銀行前期過度收縮房地產信貸的行為。
本次中央經濟工作會議對房地產描述的進壹步調整只是這壹趨勢的結果。
在《史詩般的去庫存潮》壹文中，我們曾分析過房地產收縮的原因:當存量信貸規模過大，而增量信貸規模急劇收縮時，開發商“收新錢還舊債”的利息差會迅速增加。
當新增信貸的利率遠高於現有信貸的利率時，仍能維持在原有利率水平的現金流就會突然斷裂。因此，已經遭受高杠桿的房企將面臨突然的信貸緊縮導致的流動性不足，從而加劇其信貸危機。
更糟糕的是，由於商業銀行限制消費者購房信貸的總體額度，越到年底，購房信貸越少。開發商需要償還的到期債務和理財權益越多，就不難理解近段時間頻繁出現的違約事件。
幾輪過後，供需同步收縮的格局形成。
在10結束時，中國央行三位官員和中國副總理劉鶴指出，當新的信貸即將釋放時，我們曾預計市場將迅速復蘇。但現在看來，隨著供需進入相持階段，房價下跌的預期強化了購房者持幣待購的心理，開發商的債務結構有待厘清。這些因素都影響了市場復蘇。
No. 2解決供需弱僵局的關鍵:債務重組
虎踞房產
“恒大裏不是姓徐嗎？花樣年不姓曾有什麽關系？在文章中，我們預測房地產開發商的信貸危機必須通過債務重組和放棄控制權來解決。
從目前的情況來看，未來房地產債務重組的重點將是以低成本信貸賦能那些“白名單”房企，讓這些企業充當白衣騎士，拯救那些深陷高杠桿高負債困境的開發商。
例如恒大、凱撒、花樣年，他們的資產就像案板上的魚壹樣，需要進行價格評估。
我們可以從幾項政策中看出這壹線索:
首先，6月份有壹份國有房地產開發商白名單5438+065438+10月份。後來，這份白名單增加了三個組成部分:民營房地產開發商、央企和城投，基本建立了房企信用分級制度。
其次，在恒大6月5438+065438+10月的“風險化解委員會”中，我們看到了廣東省、廣州市、深圳市和國家隊的巨頭企業。其中，SDIC也是著名的資產重組方。
這份名單壹出，就為陷入困境的房地產開發商走出困境指明了方向:即讓優質房地產開發商以更低的成本獲得新的信貸資金，以盤活資不抵債、無力解決自身困難的開發商的不良資產。
開發商這邊的現金流問題壹旦解決，供應的勢能就有了保障。
No. 3激活有效需求，決定房地產去庫存成敗。
虎踞房產
然而，解決了供應疲軟的困境並不意味著房地產去庫存計劃可以成功。
在供需相持中，真正的決定性力量其實來自於需求方對未來房地產市場的信心。
目前懸在房地產市場頭上的達摩克利斯之劍不僅是政策、信貸額度，還有房地產稅，而壹系列不確定性因素依然存在。而且，在過去的半年裏，房地產價格的下行趨勢已經在意料之中。受追漲殺跌心理的影響，買家肯定會長期處於觀望狀態。
我們剛才提到，從2021 12月末到2022年第壹季度，購房資格和信貸額度的限制可能會合理放寬，這將向剛需購房者傾斜。
此外，隨著深房理論重新出現在公眾視野中，這相當於給目前持有多套房子的人壹個安全通知:未來，只要他們不快進快出，不制造新的杠桿和房地產泡沫，他們就可以不那麽著急地出售自己的房子。
這樣壹來，二手的拋售壓力就減小了，這有助於增加壹手的信心。
只有當房地產價格下降到位時，商品房的史詩級去庫存潮才應該實現。然而，目前為了保持房價的穩定，政策的主要目標是實現二手房地產價格不允許下跌或上漲的高水平。
由於剛需購房者的購買力與當前房價之間的結構性錯位，即使適度放寬商品房購房許可，也不壹定能解決去化問題。
唯壹的解決辦法是改變商品房的性質。
No. 4構建保障房賽道，補充商品房需求疲軟
虎踞房產
此時，我們回看“探索發展新模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，保障住房建設”就能看出端倪。
顯然，政策性和保障性住房可能成為房地產變相降價的主要抓手。
特別是作為不良資產處置抵押品的工程抵押房，以及壹些“黑名單”房企的土地儲備和舊改項目，在落入央企和地方城投公司手中的那壹刻，很可能轉化為長租住房和保障房。
這樣壹來，既能維持商品房價格，又能實現大幅去庫存。
當前，房地產市場面臨極其嚴峻的挑戰，已成為經濟下行壓力的主要來源。
盡快重啟房地產的市場規模對於穩增長的經濟目標至關重要。
關鍵的挑戰是重新啟動房地產的供需關系，避免房地產不良資產率和杠桿率再次上升，使過去壹年跨周期調控的成果付諸東流。
不良資產重組形式的去庫存浪潮即將快速顯現。