近期的樓市就像最近的天氣壹樣，持續升溫。而在這樣的市場行情之下，也讓越來越多原本持幣觀望的購房者紛紛選擇入市，如何正確選擇真正屬於自己的房子？在購房時需要註意什麽？木婁君特意整理這篇購房攻略，希望能夠幫助大家準確而快速的確定真正適合自己的樓盤！
STEP 1：熟悉樓市相關政策
購房前，除了準備好購房資金，還需對行情以及相關房產知識有壹個大體的了解，例如樓市政策、產品是否五證齊全、產權年限、容積率、公攤面積、梯戶比等等，心中有數，買房無憂。當然，要是實在懶得不想看或不懂，也可以多多關註觀樓。而目前，需要我們購房者重點關註的政策有：限購（限購政策、範圍）、搖號政策（剛需判定）、公積金政策（公積金貸款政策）等。
丨限購政策丨
在我市限購區域內，暫停向已擁有2套及以上住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房；在上述區域範圍內無住房且能夠提供2年以上（含2年）個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭可購買1套住房。
經批準引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。
企事業單位和其他組織不得購買商品住房和二手住房。
丨限購範圍丨
新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城。
搖號政策：搖號按照剛需家庭、普通家庭分類登記。每個家庭壹次只能參與壹個商品住房項目的登記，在該項目選房結束後，方可參與下壹個商品住房項目的意向登記。
丨剛需家庭應滿足什麽條件？
申請剛需家庭必須同時滿足3個條件——
1.居民家庭包括夫妻雙方及其未成年子女、離異(喪偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、離異不滿3年的單身；
2.登記購房人及其家庭成員在西安市範圍內名下均無自有產權住房，且自2017年1月1日起無住房轉讓記錄的；
3.登記購房家庭成員符合西安市住房限購政策。
丨支持剛需家庭優先選購體現在哪些方面？
公證搖號售房時，房地產開發企業應提供不低於50%比例的房源優先保障剛需家庭；
剛需家庭在本類別搖號未中的，可再次參與普通家庭搖號排序。
更多搖號疑問可參考（2018年7月6日《收藏丨意向登記如何不算違約？29個官方答疑帶妳玩轉搖號登記》）
丨公積金政策丨
1.暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金；
2.公積金貸款額度計算
借款人與配偶公積金賬戶之和大於2萬元的按以下公式計算：
貸款額度=（借款人公積金繳存賬戶余額+配偶公積金繳存賬戶余額）×15倍×繳存時間系數
繳存時間系數定義：（累計繳存時間≥36個月的，時間系數為1.2；累計繳存時間＜36個月的，時間系數為1）
借款人與配偶繳存賬戶余額小於2萬的：
（1）賬戶余額合計＜5000元的，貸款額度最高不超過20萬元；
（2）5000元≤賬戶余額合計＜1萬元的，貸款額度最高不超過25萬元；
（3）1萬元≤賬戶余額合計＜2萬元的，貸款額度最高不超過30萬元。
配偶公積金繳存不正常的，配偶公積金不參與計算。
3、公積金貸款首付比例
繳存職工家庭首次使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144㎡（含）以內的首付比例不低於35%，面積在144㎡以上的首付比例不低於40%；
對結清首次住房公積金貸款後，再次申請使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144㎡（含）以內的首付比例不低於40%，面積在144㎡以上的首付比例不低於45%；
第三次及以上申請住房公積金貸款的不予受理。
購買精裝修房屋首付款比例不低於40%
STEP 2：確定購房範圍
在熟悉了解政策之後，就要踏上購房之路的第壹步：確定購房範圍。
在購房前，先靜下心來將自身以及家庭情況充分考慮壹番，例如資金（可承受的價格範圍、以及備用金存儲）、需求（根據自身工作、家庭生活、孩子教育、老人醫療等需求側重選擇教育、醫療、交通、商業、環境等與樓盤距離）等，大概圈劃壹個自己的購房範圍。
而選擇範圍時，木婁君的建議是優先選擇自己熟悉的板塊，若是板塊沒有心儀的產品或是無新產品面市（例如老城區）時，可以嘗試接壤板塊，例如老城南購房者不妨可以嘗試選擇曲二、航天板塊；老城東購房者不妨可以嘗試浐灞、幸福林帶板塊；老城西購房者不妨可以嘗試大興新區、三橋板塊；老城北購房者不妨可以嘗試浐灞、未央湖、高鐵新城板塊。
而隨著城市發展，空間外溢之下，隨著眾多房企逐鹿之下，壹些新區的發展和價值逐漸被購房者關註。不少購房者也開始逐漸嘗試將房子買在這些具有潛力的新區板塊。這樣做的優點很明顯相較於主城區老舊房源、小區，無論是價格、環境、戶型、功能、品質、綠化景觀、車位亦或是物業服務管理等，從潛在的溢價能力以及居住的舒適度來說，都可以說是全面更新。
但木婁君需要提醒大家的是，置業新區時，最核心的關鍵點就是新區規劃，壹定要時刻關註新區動向，以及投資風向。同時還要明確的是由於這些區域尚處於起步階段，因此在這些區域想要置業的朋友們還是需要多加思索，因為妳想要的生活，很可能需要壹段時間去等待這些區域的“花開”。反觀限購區域隨著城市發展提速，原本購房者看不上的城西、城北如今也已經成為置業熱點區域，相比較於不限購區域來說，無論是產品規劃或是周邊配套成熟度來說，都更適合剛需購房者。也因此，木婁君的建議是：限購區域能買則買，不限購區域謹慎投資。不要盲目追捧熱點區域，註意自己的短期需求和區域長期發展之間的時間差，不要多掏銀子為區域發展買單。
第壹步的完成，會讓妳能夠很輕松的確定購房區域，更快捷的獲得這個區域的產品分布以及大致價格，再根據自己能承擔的能力劃分，立馬就能鎖定大致符合自已的樓盤。
STEP 3：鎖定樓盤
鎖定區域之後，就需要在妳選擇的片區之中選出最適合妳產品。而壹個區域中少說也有十余個項目分布，不可能壹個壹個實地考察個遍，因此如何快速選擇，也是十分關鍵。
木婁君的建議是：對於真正的購房者來說，購房已經不僅僅只是簡單需求壹個可以生活的居住場所，它牽連著孩子的教育、家人的工作、健康、生活便利程度等等，但大多數剛需族多為年輕人或工作幾年稍有積蓄的中青年首置，經濟壹般不太寬裕，因而在購房時應量力而行，根據自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤，避免沖動購房。
所以，在確定購房片區之後，不妨列出目前對於購房選擇影響最大的因素，例如地段、品質、配套、戶型、價格的需求，將自己的所中意的樓盤列出，同時看看哪個因素可以略為降低水準，從而有所取舍，不必苛求完美的房子，讓自己背上沈甸甸的債務和壓力。
首先是地段。壹般情況下需要實地觀察的是：
步行5-15分鐘的距離內，是否有地鐵、公交；
10分鐘距離內是否有便利店、超市、糧油店、飯店/餐館、銀行、商場等生活配套；
30分鐘內是否有醫院、學校、公園；
如果上面條件滿足，那從生活需求上來說，屬於壹個好項目。而同時，壹個樓盤周邊如果有重大投資規劃項目、或者臨近地鐵口、主幹道的話，更是加分亮點。
而配套方面。如今越來越多的樓盤建在了三環以外，選擇就更加重要。出行交通是否便利、距離核心商圈遠不遠，涉及到的購物、學校、醫院甚至是安全保障等問題能照顧到的越多越好。壹般情況下，需要關註的是：樓盤周圍是否有購物中心？周邊有沒有菜市場，距離大概多少？附近是否有幼兒園、小學、中學，他們的入學和收費標準怎樣，檔次如何？了解清楚之後，可以根據自身需求進行分類。
丨以孩子上學為主的，可以選擇靠近學校、便於孩子上下學的樓盤。
丨以家庭、工作為主的，可以選擇臨近主幹道或交通點、便於出行及上下班的樓盤，同時周邊便利店、超市、餐館、商場等生活配套也是重中之重。
丨而以老人為主的，著重選擇靠近醫院、活動場所多或社區環境優美的樓盤，便於老人散步、就醫。同時，可以優先關註社區物業服務好的、有社區醫院的樓盤。
其次是價格。價格考察有很多方面，例如說這幾個項目產品哪個好？哪個性價比更高？目前這個盤賣的是第幾期/公示了幾批？價格走向是怎樣的？意向登記人數多嗎？幾梯幾戶？這壹批房源價格較之前的是貴還是便宜？不同樓層之間的差價是多少？更適合那壹層？精裝的話，所選配材是什麽？物業是哪壹家？怎麽收費？停車位夠用嗎？車位是如何收費的？
而了解清上述問題之後，基本可以確定樓盤。而在確定樓盤之後，戶型就成為最關鍵的選擇。總體而言，在選擇戶型上，需要考慮的是戶型的朝向（總體而言南北通透>朝南>朝北）；具體格局（廚房衛生間臥室客廳的位置、是否好擺放家具、有無可改造的空間等）；戶型的實際利用率（壹般來說，方正方正的的房子整體利用率高）；每個房間的大概面積（基本上戶型圖上的尺寸都是包含墻體的）；有無暗間；動線是否合理。
至於小區規劃，諸如園林設計和樓棟排布，基本上大的開發商基本都有壹套成熟的模板，基本不會改變（但也不壹定），而且也是經過了市場檢驗，大家基本不用去擔心這樣的問題，關鍵還要看自己中意不中意。（但小開發商大家就要註意了）！
其次不知道該怎麽選時，不妨關註壹下品牌開發商的“第壹次”，第壹次產品落地、產品亮相亦或是產品升級。類似於這種樓盤面市，品質壹般都不會差。
最後還是要提醒購房者：作為剛需家庭來說，在置業時壹定要明確自己購房初衷，是想要滿足家庭的生活、學習、工作的便利需求，而不是在壹波波投資熱潮中跟風買房。畢竟買房並不是壹個簡單事。