投資主要看以下幾點:
1.政策規劃(大趨勢導向)
2.土地清單(房地產開發的可持續性)
3.人口引進(決定地區生產力和需求)
投資分為投資周期和投資回報:
投資周期:短期看財務，中期看庫存，長期看人口。
金融主要是短期的政策調控，要看市場基本面。在目前宏觀限價的產業結構下，城區很難有交大的增量。比如南山福田不會升值，新盤開盤會遠遠低於二手房，也就是所謂的價格倒掛(區域差價)。也就是說，在城裏買是賺了，但在長期限價的情況下，第壹個買的是為了居住品質，符合不炒房的理念，買第二個的概率差不多是10%。第三個門檻太高，屬於頂級豪宅。
其次，南山、福田的經濟增長不如以前，已經到了瓶頸期，遠不如寶安、龍崗、坪山迅猛。比如龍華區，短短兩年房價暴漲，洪山小區二手房價格達到8-10w，已經超過羅湖二手房價格。
金融不是貨幣流通，更多的是產業發展轉型和區域建設。龍崗區三條地鐵線的建設，千億規劃的投資，科技產業園的開發，CBD的建設，將完善區域格局。從2017的GDP產值可以看出，龍崗位列廣東前三，堪比南山、天河，超越福田成為經濟強區。
庫存主要是由土地存量和土地量決定的，這個也很好理解。可開發的土地量決定了區域的線上開發，體量決定了開發速度。
人口是區域的核心生產力，區域建設的國際大學城規劃有10所世界壹流大學和兩個諾貝爾獎研究院，將形成人才引流功能。科技園提供大量人才培養政策和創業人群支持，加大高科技人才孵化力度。本地的大學城科學家會更願意留在龍崗區長期發展，因為未來400w㎡的超級科技園將超過科技園的規模。更重要的是，龍崗屬於現在的價值窪地。相比龍華核心區8-10w，寶中9-12w的價格，大運中心城只需要4w的單價，明顯不對等，配套也不弱於任何區域。隨著深港國際中心的建設，龍崗將實現新的發展高度，標誌性建築將在其周圍形成超大型CBD，主要是高薪人群和龍崗持續的低價將吸引更多人首先考慮置業區域，並將形成大量的需求側溢出。從供求關系來看，上漲是必然趨勢，區域差價會逐漸補償。
投資回報主要看漲幅比例。再來看看市區和核心區的價格，差不多維持在10-20W。以10-20w為例，每平回報率只有20%，而龍崗區目前在4-6w左右。以5w為例，每平回報率為40%。從各大壹線城市和深圳市場，可以發現壹個大數據。政府在做的是郊區開發，郊區的價格會逐漸接近市區的價格，縮小區域差價。這樣看來，龍崗區的優勢可謂得天獨厚。目前坪山中心區、觀瀾、沙井都賣到了4.5w-5w，周邊都是工業園區，而龍崗中心城還在4w-4.5w的價位，配套也比較齊全，沒有大量農民房等視覺障礙。從成交數據來看，龍崗區4月新房成交超過整個深圳的50%，成交65438套。需求刺激正在上升。客觀看市場，龍崗將是深圳高速發展周期中最具投資價值的區域。
給妳提供壹個虹吸效應思路，強勢區域，要想提高房價，必須產城融合。龍崗是廣東前三的區，超過福田。未來將建設深圳矽谷+國際大學城+科技園+分散化。矽谷和大學城新城將在人才產業上互補，培養自用，采用美國“先大學，後矽谷”的思路。科技園比較好理解。上海的張江高科，北京的海澱，廣州的天河，深圳的南山，都是用科技帶動產業，高端人口，對房地產的需求，增加需求，刺激房地產增長和價格外溢。龍崗是整個郊區最發達、最完善、發展最快的區域。從18年的市場需求來看，龍崗逐漸超越寶安的房產成交量。龍崗的增長率和GDP增長率證明了上述兩個核心觀點。去中心化是世界壹線城市發展的必由之路。深圳的房地產發展主要分三步走:1，模仿香港，2，中心化，3，郊區化，也就是郊區和市區的價格會逐漸降低。現在，市區不漲，郊區穩中有升。農房和商品房的差價在逐漸縮小。郊區化必須符合產城融合，不能受城區虹吸效應的影響。也就是說提供的工作崗位，行業類型，發展上限是什麽？如果壹個地區只有商業就業，那就和羅湖壹樣了。如果壹個地區從事金融、IT、人工智能、大數據、R&D、科技園等較高的產業，比重越大，人均GDP產值就越高。當壹個地區的GDP產值達到壹個峰值的時候，必然會帶來大量的房價上漲。核心理論是基於高端人群的高收入——區域房地產需求大幅增長——供給不足——合理溢價，即人支撐商業，商業支撐土地，土地支撐房價。
北京周邊是河北最窮的地方，因為所有人才都被虹吸到北京工作，而上海常年保持GDP第壹，主要是華東人才都湧向上海，所以置業者會考慮在上海置業。這幾年新上海人都出國留學定居，收入很高。遠超周邊地區人均產值，保證1線城市凈流入，提高入戶門檻，為強區發展奠定基礎。以後北京上海更難生存，房租會漲，對學歷和能力的要求也會達到。那麽，首先是從大量人才被納入的情況，到人口流入的控制，到流入的排除，再到金字塔尖的人可以流入的情況。這也是深圳未來的發展趨勢！