在業內人士看來，央行發布的新規從資金端限制了房地產信貸額度，這是房地產市場長效機制的手段之壹。預計明年起銀行業涉房貸款擴張速度將放緩。
防範金融風險，建立房地產貸款集中度管理制度。
《通知》稱，為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範房地產貸款在金融體系中集中度過高引發的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構的穩健性，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。
通知指出，房地產貸款集中度管理是指銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款余額占本機構人民幣貸款余額（簡稱“房地產貸款”）的比例和個人住房貸款占本機構人民幣貸款余額（簡稱“個人住房貸款”）的比例 應符合中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會的管理要求，即不得高於中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會規定的房地產貸款上限和個人住房貸款上限。
那麽，為什麽要建立房地產貸款集中度管理制度呢？
中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會在答記者問時表示，根據《中共中央國務院關於進壹步落實房地產長效機制實施房地產金融審慎管理制度的意見》要求， 中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會借鑒國際經驗並結合中國國情研究制定了房地產貸款集中管理制度，以提高金融體系的韌性和穩定性，促進房地產市場平穩健康發展。 同時，推進金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內部約束，優化信貸結構，支持制造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、“三農”等薄弱環節融資，促進金融和房地產同實體經濟均衡發展。
RealData首席市場分析師許小樂表示，央行發布的新規是從資金端限制房地產信貸額度，這是房地產市場長效機制的手段之壹。其主要目的是降低和防範房地產金融風險，促進房地產、金融和實體經濟的平衡發展。就原因而言，過去金融信貸涉及房地產的比重較高，不僅提高了企業和居民的杠桿水平，也擠占了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
RealData高級分析師潘浩表示，“三道紅線”是對房地產資金需求端的管理，“涉按揭”集中管理制度是對資金供應端的收緊。
設置五檔涉房貸款占比上限，個人貸款占比最高不得超過32.5%。
值得關註的是，央行新規設定了銀行業金融機構涉房貸款余額上限，對超標者設定了調整時間並要求制定調整方案。
根據《通知》，人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會根據銀行業金融機構資產規模和機構類型對房地產貸款集中度進行分級管理，並綜合考慮銀行業金融機構規模發展、房地產系統性金融風險表現等因素，適時調整適用機構覆蓋範圍、分級設置、管理要求和相關指標統計口徑。
其中，房地產貸款余額和個人住房貸款余額五個檔次有兩個上限。第壹檔次是大型中資銀行，包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行和中國郵政儲蓄銀行，房地產貸款占40%，個人住房貸款占32.5%。第二檔是中資中型銀行，包括招商銀行、農業發展銀行、上海浦東發展銀行、中信銀行和興業銀行，房地產貸款占比為27.5%，個人住房貸款占比為20%。第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，房地產貸款占比上限為22.5%，個人住房貸款占比上限為17.5%；第四檔為縣級農村合作機構，房地產貸款占比上限為17.5%，個人住房貸款占比上限為12.5%；第五檔為村鎮銀行，房地產貸款占比上限為12.5%，個人住房貸款占比上限為7.5%。
比例超過管理要求且超過2個百分點的，業務調整過渡期為《通知》實施之日起2年；超過2個百分點及以上的，業務調整過渡期為通知實施之日起4年。
對於目前超過管理要求的銀行業金融機構，《通知》要求制定過渡期業務調整方案。其中，對於符合第壹檔和第二檔房地產貸款管理要求的銀行業金融機構，將在《通知》實施之日起1個月內向中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會報送調整方案，並按季度報告執行情況。對符合第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款管理要求的銀行業金融機構，應自本通知實施之日起1個月內將調整方案報送中國人民銀行當地分支機構和中國銀保監會派出機構，並按季度報告執行情況。
許小樂表示，從銀行分類比例來看，規模越小的房地產貸款比例上限越低，這對於大型銀行來說相對寬松。潘浩指出，過去“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策擴大這部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率和資格管理將更加嚴格。
業內:未來銀行涉房貸款擴張速度可能放緩。
央行建立房地產貸款集中度管理制度並設定涉房貸款余額上限，將對銀行業金融機構和房地產市場產生哪些影響？
對此，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會在答記者問時表示，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。
許小樂表示，央行的新政策不會對短期市場產生大的影響。第壹，設定的配額比例基本符合今年的情況。數據顯示，截至今年三季度末，商業性房地產貸款余額占金融機構各項貸款余額的28.8%，個人住房貸款余額占金融機構各項貸款余額的19.8%，平均水平低於管理目標上限。其次，根據銀行年底的實際情況，設置過渡期。管理要求越高，過渡期越長，以便銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過度變動。
具體到單個銀行機構，智信投資研究院高級研究員馬洪表示，大部分大中型銀行的指標相對健康，但也存在部分大型或中型銀行在個別指標上“踩線”的情況，而中小城商行可能需要在住房貸款業務上做出更多調整。具體來看，根據2020年上半年財務報告，建行和郵儲銀行在大型銀行中的個人信貸余額占比超過32.5%的“紅線”，占比分別為34.4%和33.6%，但兩家大行的涉房貸款占比總體低於40%。中型銀行中，招商銀行個人貸款余額占比24.7%，房地產貸款余額占比33.2%，均超過“紅線”。在中小城商行中，有相當比例的銀行指標超過“紅線”，如廈門銀行、齊魯銀行等。
“可以預見的是，從2021開始，銀行業涉房貸款的擴張速度將可能放緩。綜合考慮貸款質量（不良率），與個人住房貸款相比，房地產開發商貸款占比可能下降更多，這將對穩定住房金融的長期風險發揮重要作用。”馬偉說。
馬洪還表示，從趨勢來看，面向租賃住房的貸款業務未來很可能會增加。《通知》指出，為支持住房租賃市場蓬勃發展，與住房租賃相關的貸款暫不納入房地產貸款占比計算。