文｜大老哥
編輯｜bis餅幹
全文***計3863字，閱讀大約需要8分鐘
行家簡介｜大老哥，知名民間房地產行家，都市快報等多家媒體的特邀買房專家，2003年以來給上萬人做過買房咨詢，被譽為老百姓最貼心的買房顧問！
熱門城市，房價高企，房票難得，壹房難求，所以很多人就把目光轉向了熱門城市的周邊。
這種模式到底對不對呢？
如果選擇了周邊城市，怎樣買才最符合房地產投資的邏輯呢？
1
以熱門城市舉例，周邊誰合適做標的？
杭州樓市壹房難求後，有很多投資客就把目光轉向了壹些周邊城市。我也曾經推薦過壹些城市，比如海寧，臨安，紹興、柯橋等等這樣壹些杭州的輕軌能夠到達的城市，離杭州又比較近，當地的經濟也比較發達。
最近，經常會有人問我海寧買哪裏，買什麽樓盤比較好。所以帶著了解樓市的任務，我利用周末的時間去海寧考察了壹下。
其實杭州到海寧還是挺方便的，開車壹個多小時，高速公路走走也挺通暢的，高鐵也蠻便捷。再加上未來輕軌的建設。整個海寧和杭州之間的聯系，從交通方面來講還是很方便。
前些年海寧著名百合花園開盤的時候我們去參觀過，當時的價格便宜。後來就沒有怎麽去了解海寧樓市，海寧與杭州之間有輕軌規劃後，今年年初我在網上了解了壹下海寧很多房價還在6000―10000元／左右。
2
海寧為什麽有壹定潛力？
海寧還是有壹定潛力的，原因有二：
壹二線城市的限購，導致購買力溢出到周邊城市。上海和杭州購買力的溢出，拉動了海寧當地樓市。
輕軌的規劃和建設，加上高速高鐵等交通的高度發達也會帶來壹定的購房需求。
當地經濟發達，特別是海寧皮革城帶來了不少外來人口，加上當地拆遷，有壹定的市場需求。
3
在海寧，我選擇去看了哪些盤？
因為時間關系，主要是看壹些輕軌附近或者核心地段的樓盤――
第壹站
東方都市
圖片源自大老哥
浙大國際學院旁，距離輕軌站200多米。整個樓盤34萬方，目前在售的19號樓房源價格在15000元／左右，需要搭售車位。整個樓盤所剩房源不多。該樓盤是海寧價格最高的樓盤之壹。
因為地處新區，周邊有鵑湖、浙大國際學院等規劃。
這是海寧為數不多的真正的輕軌樓盤。
第二站
公元道壹號
圖片源自大老哥
海寧銀泰商圈附近的有好幾個樓盤，四季香榭、匯高百悅府、祥生錢塘院子等。雖然他們在距離輕軌站壹兩公裏的地方，但因為商圈關系，目前價格也都在14000元／左右，不過都是尾盤，房源很少。附近唯壹壹個在售房源較鑫的樓盤是公元道壹號，定位高端，跟東方都市齊名，幹掛石材立面，價格也在14000元／上下，目前房源比較充足，也搭車位和儲物間。
第三站
萬城理想公館
圖片源自大老哥
位置在海寧皮革城附近，距離輕軌站1.5公裏左右，距離地鐵站也有點距離。樓盤只有7萬方，目前在售的是2幢小高層，面積段是108方和188方，價格12000元／左右，也需要搭售車位。
第四站
卡森衛星城
圖片源自大老哥
卡森衛星城距離海寧皮革城3公裏左右。樓盤規模比較大，有140萬方，是本地的皮革企業開發的。現在在售的主要是三期的高層和合院式的排屋，高層價格在11000－12000元／，排屋價格20000元／多。也需要搭售車位。距離輕軌站斜橋站大概1公裏左右。我看了壹個數據，光2月份就賣了300來套，銷售量還是挺大的，不過當時價格比較低。
我還跟當地的中介和分銷的朋友聊了壹下，得知海寧周邊樓盤還是比較多，但核心板塊核心地段核心商圈的樓盤也不多。從今年3月份以來，整個海寧的樓市，銷售節奏很快，銷售情況比較火爆。
4
對海寧樓市現狀的幾個觀點
海寧房價今年躍升明顯
像公元道壹號去年年底的價格9000元／多壹點，現在14000元／左右，大概漲了40%。百悅府也漲了不少，東方都市去年賣的也是9000元／多，現在14000―15000元／，可以說今年以來價格有點暴漲。
但海寧總體上價格漲幅雖然比較大，但和歷史成交數據去比，漲的也不是特別多。
歷史上海寧房價最高的年份是2013年，當時海寧市商品房成交的均價在9572元／。有壹個買百悅府的女士講了，她說13年底在百悅府買了壹套，價格應該是在12000―13000元／左右，後來到15年下跌比較厲害，到了15年、16年價格還是處在低位。到了17年2、3月份開始漲，現在漲回14000多元／，從14年初的12000―13000元／跌到9000多元／，現在又回到14000多元／。
所以海寧的房價漲幅雖然比較大，但是和歷史相比漲幅也不是太高，海寧均價最高是2013年9579元／，到了14年是8172元／，15年是8375元／，16年是8242元／。
圖片截自海寧房天下
現在（2017年）新房的均價還在9000多元／，市中心區域房價在14000元／左右。所以總體上來講上漲幅不大，只是3月份以來確實漲的比較多壹點。
海寧可售房源不多
在海寧看房過程中看到這些樓盤有的建了壹半，有的剛剛結頂的樓盤，但進去問了壹下，基本都無房可售。可見今年以來，海寧的去化速度還是非常快的，和杭州差不多了，很多樓盤已經無房可售了。
數據顯示，僅僅2016年海寧整個商品房銷售量就達到18159套。
2016年海寧拍了136.57萬方的土地，按照容積率2.5,100平米壹套計的話，也就是2萬多套房子。這樣的去化量還是很快的。所以海寧壹些核心地段房源比較少。
嚴格的限價下，搭售車位成為常態
現在海寧由於價格也受到了備案價限價的抑制，調不上去。開發商采取的普遍措施就是搭車位，有的搭壹個，有的搭兩個，甚至有的搭儲藏室，搭車位是普遍現象。
寬松的限購限貸政策
海寧是限購的，外地戶口限購壹套，本地戶口不限購。
貸款海寧政策相對來講比較松，比如妳是外地戶口，夫妻雙方只要還沒有在還按揭的，或者按揭已經還清了，在海寧都算首套，首付最低可以3.5成。
海寧和杭州正快速接軌
海寧現在確實建設的速度比較快，特別是與杭州的接軌方面也做了大量的工作。比如許村這裏搞了臨杭開發區，在下沙北還有連杭開發區，海寧主動接軌杭州的工作做得比較好。
輕軌建設已經如火如荼在進行，我們在回來的路上看到路上都用擋板擋起來了，輕軌的建設都已經開始了，按計劃將於2020年年通車。
海寧是行政區劃不屬於杭州地區，但它卻是接軌杭州最積極的壹個城市，無論在輕軌建設，無論在開發區的建設，都和杭州主動接軌。所以這也是海寧樓盤受到杭州購房者歡迎的壹個原因。
海寧的外地投資客較多，投資性需求是拉動房價的主因
我看到壹個數據，2016年海寧住宅市場通過市外營銷機構的成交量占到了43%左右，外地客戶占到了很大的比例。比如今年2月卡森衛星城單月賣了300套，但很大程度上也是外來客戶帶來的購買力。
今年上半年的比例可能更高，也就是說海寧市場這壹波的價格拉升，除了房地產大市比較好，當地需求較旺，但主要是大城市購買力的溢出，特別是上海、杭州的購買力溢出到海寧，對海寧房價的拉升起到了很大的作用。
投資性需求購房者拉動海寧房價，這也符合樓市價格上漲規律。如果光是本地的剛需，是不太可能把價格拉的這麽高、拉的這麽快的，主要還是由於很多的外地購房者到海寧去買房，造成了海寧價格短期內漲幅較高，漲幅也較快。
5
如何判斷海寧未來的樓市？
我覺得，有幾個數據還是值得大家關心的。
外來購房者比例過高，未來誰來做接盤俠？
前面講了海寧的外來投資客較多，投資客是要兌現的，這部分成交量怎麽去兌現？誰來接盤？這是壹個問題。當地人願不願意以更高的價格來接這些投資客的盤？
為什麽說當地人接盤的可能性比較小呢？因為海寧常住人口雖然在縣級市裏面算是比較多的，有83萬人。但是這幾年人口增長的速度還是比較慢的。
資料顯示，海寧2007年到2011年戶籍人數前20年差不多壹直處在60來萬的水平。我們講常住人口是指在海寧居住半年以上的人口加在壹起是83萬，但是海寧的戶籍人口這20年來壹直徘徊在60萬到64萬之間，所以它的人口增加是比較慢的。
另外壹個數據，海寧2016年比2015年人口只增加了5500人，這裏面很多是新生人口增加比較多，外來人口比較少。而且人口增長的速度是在放緩的，2012年到2016年比2007年到2011年，這十年比之前的十年人口增加的速度下降了1.45個點，海寧人口增加的速度在放緩。
我沒有查到海寧當地住房的保有量，人均自有住房的保有量，或者人均居住面積的數據沒有查到，但是我相信海寧當地人的人均居住面積，以及自有住房的比例還是挺高的。
在壹個人口增長放緩，外來人口不多的城市，今後如果房地產速度發展過快，商品房銷售量過高，外地人買的太多的情況下，我還真有點擔心未來誰來接盤的問題。這是壹點疑慮。
海寧支柱產業的未來趨勢
海寧是以皮革業為主導產業的，現在海寧皮革城每年的銷售額大概達到了200多個億。皮革城是海寧的壹張名片。
但是目前由於互聯網經濟的發展，傳統的零售業其實已經在慢慢轉變了，網上消費，從線下到線上，原來很多東西，特別是壹些高檔的皮衣，這些東西可能在網上消費的人比較少，但這幾年增長的速度也是比較快的。網上銷售對傳統零售業的沖擊還是有影響的，這種沖擊對未來的影響到底如何現在還無法評估，我覺得未來可能沖擊的會更厲害壹點。
皮革城以實體店為主這種商業模式今後也會得到改變，這個靠傳統產業吸引大量經營人員入駐海寧的趨勢也會改變。
所以我擔心的商品銷售互聯網化以後，對傳統商城的影響會比較大。因為這既是壹個產業聚集的行業，同時也是吸引外來人口的壹個重要的行業。如果這個行業慢慢轉變以後，到海寧經商、就業的人數可能會下降，人口的導入可能會進壹步降低。
海寧現在還是傳統產業為主，很難聽到海寧有什麽高科技，或者新的產業、新的技術。未來隨著環保監管的加強，對汙染企業監管的加強，壹些傳統企業會不會面臨發展的瓶頸？如果沒有新興產業的發展，海寧來之前的高速發展還能不能保持？
海寧未來的房價取決於大勢和杭州接軌程度，可能還會有壹定的空間，但是短期有空間我覺得已經不大了，雖然現在還搭車位，這個形勢可能會馬上得到改變，所以現在不要急於去買，可以等市場稍微回調冷靜壹點以後，再看看有沒有機會。現在不建議大家急於去海寧買房子，盲目去投資。
後記
後來帶我看房的中介也告訴我之前搭車位的東方都市、卡森衛星城等都不需要搭車位了，與之前有市場熱度比已經出現冷下來的跡象。