6月5438-10月，房地產政策環境持續偏緊平穩。中央層面，繼三季度央行貨幣政策委員會會議、9月房地產金融座談會之後，本月高層繼續密集發聲，樓市“維穩”導向明確。央行副行長、外管局局長潘再次表示，下壹步，金融部門將積極配合住建部和地方政府，堅定維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益。同時，十三屆全國人大常委會正式授權國務院在部分地區開展房產稅改革試點工作，進壹步完善房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。
地方層面，本月地方房地產調控政策數量與上月基本持平，但收緊政策比例從上月的50%進壹步下降至44%，地方房地產政策收緊趨勢繼續放緩。從調控手段來看，緊縮政策主要集中在規範房地產市場交易、整頓房地產市場秩序、加強房企資金監管等方面。出臺“限購、限售、限貸、限價”等行政措施的城市數量較之前明顯減少。政策寬松方面，除了依靠引進人才、放寬落戶，哈爾濱、湖南等地相繼出臺購房補貼政策，東莞、惠州、江門、肇慶等地相繼減免二手房轉讓個人所得稅和土地增值稅，緩解樓市下滑。本報告主要對6月5438-10月房地產行業的政策進行梳理和分析。
二、中央政策:堅定維護房地產市場健康發展，滿足房地產行業合理資金需求。
？1.策略跟蹤
2.政策摘要和關鍵政策的解釋
(1)策略摘要
本月貨幣政策繼續保持穩定。壹方面，10年末，央行連續多日開展大規模逆回購操作，全月凈投放1600億元，較9月份有所上升。社會融資規模方面，根據中信證券研究部預測數據，預計6月5438+10月，我國社會融資規模增速將止跌企穩。預計人民幣貸款增加0.7萬億元，社會融資增加1.33萬億元，社會融資增速保持在10.0%左右，M2增速保持在8.3%左右。信貸市場總體保持“穩中偏緊”的狀態。另壹方面，MLF的中標利率、逆回購操作利率和LPR利率保持不變，保持了貨幣政策的連續性和穩定性。
在房地產調控方面，本月央行進壹步明確了樓市“維穩”的導向。具體來看，6月5438+10月18，央行在2021三季度金融統計數據新聞發布會上表示，近期金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了壹致的收縮行為，屬於市場的短期過度反應。壹些金融機構對“三線四檔”的融資管理規則也存在壹些誤解。各大銀行要準確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場健康發展。在隨後舉行的2021前三季度國民經濟運行情況新聞發布會暨2021金融街論壇年會上，政府相關部門負責人也紛紛表態。目前房地產市場風險總體可控，房企融資行為和金融市場價格正在逐步回歸正常，未來房地產市場平穩健康發展的態勢不會改變。同時，十三屆全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，進壹步完善房地產長效機制，這將有助於抑制房地產投機性需求，維護房價和房地產市場穩定。此外，本月，中央政府還發布了關於促進綠色建築發展、推廣舊住宅區改造經驗、超高層建築管理的具體指導意見。
(2)重點政策解讀:十三屆全國人大常委會授權國務院開展房產稅改革試點工作。
2021 10 10月23日，NPC第十三屆人大常委會第三十壹次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房產稅改革試點工作。根據會議內容:
壹是試點地區房產稅對住宅和非住宅等各類不動產征收，不包括農村宅基地及其依法擁有的房屋。土地使用權人和房屋所有人是房產稅的納稅人。非住宅房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》和《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行。
二、國務院城市發展房產稅試點的具體辦法，由試點地區人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門和試點地區人民政府要構建科學可行的征管模式和程序。
三、國務院按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點和統壹立法、促進房地產市場平穩健康發展等條件確定試點地區，報NPC人大常委會備案。
四、本決定授權的試點期限為五年，自國務院發布試點辦法之日起計算。
事實上，關於房地產稅的討論在中國從20世紀初就已經開始了。由於種種原因，壹直沒有正式推出，僅在上海和重慶開展了房產稅試點工作。但是，財產稅和房地產稅在本質上有明顯的區別。房產稅是對房屋的占有征收的壹種特定的稅。它是壹種根據房屋的計稅殘值或租金收入向產權人征收的財產稅。房地產稅是壹個綜合概念，是對不動產征收的稅目的總稱，包括流轉和保有環節，包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、個人所得稅、契稅、印花稅等稅目。
從這次會議的內容來看，試點地區的征稅對象是住宅和非住宅不動產，納稅人是土地所有者和房屋所有者，也就是說這次征收的房地產稅至少包括房產稅和城鎮土地使用稅。至於是否納入契稅和印花稅，稅基和稅率仍需由國務院和試點地區政府在制定實施細則時確定。從此次試點決定的目標來看，意在積極穩妥推進房地產稅立法和改革，引導住房消費和土地資源集約利用，促進房地產市場平穩健康發展。但從實踐的角度來看，實施房地產稅的影響是全面的、長期的。具體來說:
壹是有助於調控房價，促進房地產市場平穩健康發展。秉承“房不是炒”的導向，我國逐步建立了以人、房、地、錢新聯動機制為核心的房地產長效機制，房地產稅是其中重要的壹環。房地產稅通過將所有權環節納入稅收，可以增加房屋所有權的成本。壹方面可以抑制房地產投機需求，維持房價穩定。另壹方面也可以盤活現有房源，讓閑置房源進入買賣租賃市場，增加市場房源供應。但需要註意的是，從上海、重慶房地產稅的實踐經驗來看，稅收對房地產市場的影響是短暫而有限的，取決於稅收的力度。長期來看，稅收主要對房地產市場起調控作用，人口、經濟形勢、金融政策仍是決定房地產市場走向的主導因素。
第二，它將有助於為地方政府開辟新的財政資源，增加財政收入。在“三條紅線”、房地產貸款集中管理等房地產金融監管政策下，房企拿地能力減弱，拿地積極性降低，土地溢價率下降，地方土地財政面臨較大收縮壓力。房地產稅的征收範圍包括流通環節和保有環節，覆蓋面廣，中國房地產存量巨大。房地產稅壹旦開征，無疑將成為地方重要而穩定的收入來源。
第三，有助於調節收入的二次分配，縮小貧富差距。據經濟日報中國經濟趨勢研究院編制的《中國家庭財富報告(2019)》顯示，我國城鎮家庭凈資產占家庭人均財富的71.35%，房地產是居民財富的主要組成部分。隨著房價的上漲，不同能級城市之間、城鄉之間的財富差距在拉大。稅收是調節收入分配、實現社會公平的有效渠道。《求是》雜誌發表的《以富促富》壹文指出，要加強對高收入的調控，積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。
第四，有利於深化財稅體制改革，是建立現代財政制度的重要舉措。《中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》提出，要明確中央和地方事權和支出責任，完善省以下財政體制，增強基層公眾服務保障能力。完善現代稅制，健全地方稅和直接稅體系，優化稅制結構，適當提高直接稅比重，深化稅收征管體制改革。房地產稅是整體稅制改革的重要組成部分，具有征稅範圍廣、稅源穩定的優勢，將成為未來地方政府的主要收入來源之壹，從而更好地保障地方政府職能的實現。
三是地方政策:調控力度進壹步放緩，更多城市出臺財稅政策支持市場。
1.策略跟蹤
(1)行政限制政策
(2)土地政策
(3)公積金政策
(4)住房保障政策
(5)人口和人才政策
(6)市場監管政策
(7)其他政策
2.政策摘要
據中國住宅研究會評價與研究中心監測統計，2021、1共發布43個地方房地產調控政策，與上月基本持平。其中，寬松政策16，緊縮政策19，中性政策8。與上月相比，收緊政策比例進壹步下降，地方房地產政策收緊趨勢明顯放緩。
具體來說，收緊監管主要是加強市場監管。典型代表有:天津明確新建商品房預售資金監管辦法，實行全過程監管；武漢、大連等地出臺住房租賃企業監管相關通知，涵蓋企業備案、資金監管、業務規範等多個方面；廣東、浙江等地發布購房風險提示，提醒購房者謹防開發商銷售手續不全、商品房價格不合理等各種交易風險；山西、安徽、贛州等地相繼出臺整頓房地產市場秩序三年行動實施方案，從房地產開發、房地產交易、住房租賃等多方面規範房地產市場。此外，東莞正式建立二手房價格參考價格發布機制。孝感明確，新建商品住房調價幅度超過10%，需要重新備案。泉州戶籍居民兩年銷售、泉州非戶籍居民五年銷售等政策也不同程度地促成了當地樓市的降溫。
寬松的調控主要集中在放寬行政限制和人口、人才政策上。其中，在放寬行政限制方面，典型代表有:哈爾濱出臺“16條”新政，在降低預售許可申請門檻、適當放寬商品房預售資金監管、放寬二手房公積金貸款房齡、給予人才和新市民購房補貼等多方面助力當地樓市；義烏降低預售條件，調整“公證搖號”政策。容積率≤1.2的商品住宅小區和建築層數≤3層的商品住宅，不得采取公證搖號排序選房的開盤銷售方式。湖南出臺推進非住宅商品房去庫存的若幹意見，對新購或租賃(自持)非住宅商品房的單位和個人，采取購房補貼、租金補貼、降低相關交易成本等方式給予支持。此外，東莞、惠州、江門、肇慶、珠海、揭陽等多地對個人轉讓二手房減免個人所得稅和土地增值稅，有利於緩解當地二手房交易大幅下滑的局面，釋放積極信號。在人口和人才政策方面，典型代表有:寧波奉化區出臺高層次人才安居補貼辦法，最高補貼654.38+0.2萬；河南制定了青年人才公寓管理辦法，明確省直青年人才公寓租金標準原則上不高於同區域住房市場租金的70%，與同區域鄭州市青年人才公寓租金標準基本壹致；湖南加大對高層次人才住房公積金貸款支持力度，高層次人才個人住房公積金貸款額度可放寬至省中心最高貸款額度的4倍。
四。6月復盤重要事項5438+00
動詞 （verb的縮寫）房地產政策展望
1.中央層面
10 6月55438+05日，央行召開2021三季度金融統計數據新聞發布會。貨幣政策司司長孫國峰在會上表示，央行已做出前瞻性的政策安排，降低了美聯儲等發達經濟體央行政策調整可能帶來的溢出影響。目前，中國金融市場運行平穩。下壹階段，穩健的貨幣政策將靈活、準確、合理、適度，以我為主，穩字第壹步，跨周期調整，統籌考慮今明兩年政策銜接。中國人民銀行將綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性。持續釋放LPR改革成效，穩定銀行負債成本，促進小微企業綜合融資成本穩中有降。從市場流動性來看，6月公開市場將有超過2萬億的資金到期5438+01萬億，其中包括1萬億MLF和1萬億逆回購，對資金面形成幹擾。特別是央行在10年末進行了連續幾天的大規模逆回購操作，這意味著110年初流動性將受到挑戰。從中央堅持穩健的貨幣政策取向來看，預計MLF和逆回購將繼續以等量或小幅降準完成，保持流動性合理充裕。此外，臨近年底，財政支出將逐步增加，這也將在壹定程度上緩解流動性壓力。綜合來看，6月165438+10月的市場流動性依然趨於緊平衡。
房地產方面，本月，中央層面繼續就樓市“穩定”頻頻發聲。根據金融管理部門和多家銀行的反饋，金融機構房地產融資在6月5438+10月已經基本恢復正常。為了修復之前的過度市場反應，後續房地產市場的融資環境仍有望進壹步改善。但房地產金融穩健經營的大方向不會改變，融資的重點會更多放在“合理的資金需求”上。
2.當地水平
6月5438+10月，樓市維穩的導向更加明確，中央層面繼續頻頻發聲，地方收緊調控也進壹步放緩。從政策面來看，短期房地產政策基本見底，後續會出現邊際改善。包括長春、哈爾濱、東莞、惠州、湖南等地，近期紛紛出臺財稅支持政策，從供需兩端著力改善當地房地產市場。預計未來會有更多城市跟進，尤其是庫存壓力較大的三四線城市，熱點壹二線城市仍將保持謹慎。需要註意的是，第壹，政策往往是滯後的，政策見底不代表市場見底；二是在“房住不炒”的主基調下，政策寬松有限，對市場的提振作用也會有限。因此，短期房地產市場可能會延續下跌趨勢，但在邊際改善政策的影響下，下跌趨勢會逐漸放緩。