民生證券研報認為，此輪調控的背景是政策邊際放松，以及去年疫情影響下房地產市場快速復蘇。所以調控措施是為了彌補政策漏洞，抑制投機，在供給側持續發力。值得註意的是，在此輪調控中，除常規調控外，金融監管等措施成為重點，“全方位”加碼趨勢越來越明顯。
嚴查經營性貸款資金流入樓市。
去年65438+2月末，央行和銀監會宣布建立銀行業金融機構集中管理制度，將房地產貸款和個人住房貸款占比分為五個檔次。這壹制度的建立，拉開了房地產市場金融監管的大幕。
今年6月5438+10月，監管層對廣州地區銀行新增個人住房貸款比例進行了嚴格限制。在這壹新要求的影響下，房貸審批速度明顯放緩，使得市場交易放緩。但金融監管的重點是嚴防經營性貸款資金非法流入樓市。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李指出，通過“過橋融資-全款買房-拿商貸-還清過橋融資”，可以進行多次套利，增值部分可以通過房產升值套現，循環往復。這削弱了“房住不炒”的頂層結構，也對中小企業的生產經營形成了“擠出效應”。
中原地產首席分析師張大偉指出，由於經營性貸款適合投資購房，且基本以改善型和高端住房為主，所以此輪樓市火爆明顯是從中高端市場開始的。
此前，國內多地監管部門已發文要求嚴控商貸和消費貸流入樓市。是否真的會做，眾說紛紜，但最終廣東還是出了實招。
3月16日，廣東銀保監局披露，轄內銀行機構(不含深圳)已完成4501銀行網點個人經營性貸款自查，排查個人經營性貸款5678億元、個人消費貸款2165萬元，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元* * 922。銀行機構已采取終止額度、壹次性全額結清、分期提前還款等整改措施。
張大偉認為，近期對壹些利用新房產證、註冊新企業在短時間內獲得經營性貸款的行為的打擊力度非常大，可以在壹定程度上抑制整個樓市的非理性、不健康發展。
控制措施更加全面
除了采取金融監管，嚴厲打擊違規商貸進入樓市，在廣東省，深圳、東莞的限購力度也在加大。
為應對壹二手房價格倒掛引發的搶房、持房炒房等行為，深圳2月發布二手房交易參考價格發布機制。RealData在壹份報告中指出，成交參考價發布後，深圳新房日均掛牌量和均價維持在1月的水平。在成交不活躍、市場不確定的前提下，買賣雙方都持觀望態度，購買改善型房屋的客戶減少。
此外，日前，深圳悄然發布文件，解讀65438 10月23日關於嚴格審核購房資格、嚴厲打擊違規行為的新規，指出欺詐等情形將聯合懲戒，違者移送公安機關處理。
距離深圳較近的東莞在2月27日淩晨加緊調控，要求新居民必須同時購買首套房，滿足落戶滿半年、連續繳納社保滿半年的要求。二套房社保由兩年改為三年，首套未結清時二套房首付不低於50%。另外，離婚兩年內買房的，按離婚前家庭住房數計算，需要登記兩年才能以企業名義在東莞買房。
如果說之前深圳廣州樓市過熱很明顯，那麽東莞限購升級讓外界註意到了這個地方之前的樓市。
易居研究院的壹項統計數據顯示，從去年10月的65438+到今年10月的65438+之間，東莞二手房成交均價從15179元/平方米逐漸上漲到17308元/平方米，2月份壹度回調，但仍為16087元/平方米。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，東莞對企業限購，有助於打擊各種以企業名義炒房的行為，各種新規有利於東莞房地產市場的穩定。
潛移默化影響樓市。
在今年的全國兩會政府工作報告中，再次強調要堅持“房住不炒”的定位，穩定地價、房價和預期。縱觀近三個月的調控措施，我們會發現，本輪樓市政策的收緊，尤其是金融監管層面的收緊，都是針對炒房及衍生的違法違規行為，各種調控政策也是圍繞著“房住不炒”展開的。
除了金融監管和限購措施，廣州和深圳也被列入土地出讓“兩個集中”試點城市。目前兩地的具體實施細則尚未透露。嚴躍進認為，“兩個集中”使得土地供應集約化，實際上形成了土地市場的“博覽會”。對於各房企來說，拿地機會相對較多，有助於控制低價。越秀地產主席兼執行董事林兆源在2020年業績發布會上也表示，集中供地對公司整體有利。
“土地和財政的長效機制正在建立，”李說。盡管中間有波折，但政策是堅決的、明智的，對樓市有潛移默化的影響。這就是“穩地價、穩房價、穩預期”。預計今年全國房地產投資仍將保持彈性，信貸環境偏緊可能導致住房需求更加理性釋放，銷售面積有望小幅下降。