住房貸款的類型和還款方式
隨著我國城鎮住房制度的徹底改革，住房商品化已成為必然趨勢。然而，由於住房是壹種昂貴的必需品，大多數居民無法壹次性支付房價，因此申請貸款成為壹種客觀需要。為了滿足這種需求，目前有多種形式的貸款。那麽，住房貸款有哪些類型呢？貸款還款方式有哪些？貸款還款方式如何計算本息？借款人應該如何根據自己的經濟情況選擇最佳還款方式？可以說，這些問題是每個貸款申請人都關心的問題。下面對此進行詳細分析。
（壹）住房貸款類型
目前，住房貸款的類型主要包括福利住房貸款、微利住房貸款、商品房按揭貸款、現有商品房按揭貸款、存單按揭貸款、委托按揭貸款等貸款類型。其中，福利性住房貸款和微利性住房貸款屬於政策性貸款，貸款期限長、利率低；後四種貸款是商業貸款，貸款期限比政策性住房貸款短，利率高。住房的性質決定了居民申請貸款的類型。
福利住房貸款，即準成本住房貸款，是為配合住房改革而向福利住房購買者提供的低息政策性住房貸款。政府或企業不收取地價，不盈利。貸款人可以申請最高80%的貸款，貸款期限可以長達15年。
微利住房貸款是向購買微利住房的員工提供的住房貸款。微利房是由當地房管部門建造的房產，以政府控制的價格出售。這類住房價格低於市場商品房而高於福利房。微利房貸款比例最高為60%，期限壹般為5 ~ 8年，屬於政策性貸款。
商品房按揭貸款是銀行向購房者提供的貸款，用於支持房地產開發企業順利銷售建築物，並幫助購房者預購市場定價的商品房。其特點是單筆貸款金額大於福利房和微利房，利率高，有第三方（開發商）擔保和爛尾樓抵押。
既有商品房按揭貸款是指成品商品房（既有建築）所有權人因購房或其他原因以房產作為抵押向銀行申請的貸款。這種貸款利率高，期限短，壹般不超過壹年。
存單抵押貸款是指房屋所有權人向銀行申請壹次性折扣（通常為20%至10%的折扣）以付清房款的貸款。壹般是壹貸二存，要求存單期限與貸款期限相同，期限為3-8年。
委托抵押貸款是指房地產開發企業為推銷爛尾樓而向購房人提供的商品房抵押貸款。貸款的債權人是開發商，銀行只是中介。
②還款方式的說明
從上面可以看出，不同類型的貸款適合不同的買家，因此貸款申請人不能選擇住房貸款的類型。但是，貸款申請人可以根據自己的經濟收入合理選擇自己的貸款還款方式，從而在還款能力和利息支出之間取得良好的平衡。住房貸款的還款方式包括單利、還本付息、遞減還款、等額還款、等額遞增還款、等額遞增還款、組合還款等。下面逐壹解釋。
1.單利和利息償還法
這種還款方式與公司貸款相同，即貸款客戶只需在貸款期限內還清貸款本息，並在償還本金前還清上壹交易日至本還款日的利息。這種方法適用於貸款期限在壹年左右的貸款，如現有商品房的抵押貸款。
2.遞減還款法
這種還款方式要求借款人每期償還平均資本，同時還清前壹交易日至還款日的貸款利息，每期歸還的本金等於貸款總額除以貸款期數。
假設貸款總額為Y，貸款期數（月數）為N，月貸款利率為I，已償還至第五期，則:
平均每月本金還款額= y/n
貸款余額（剩余貸款本金）=（1-k/n）×y
累計還款= k/n×y+【k-（k-1）k/2n】×y×I
累計利息費用=【k-（k-1）k/2n】×y×I
3.等額還款法
采用等額還款方式的借款人每期（月）還款金額相同，其中每期歸還的余額（月平均還款額）包括每期應還的本息，本息應在貸款截止日前全部還清。
假設貸款總額為Y，貸款期數（月數）為N，月貸款利率為I，已償還至最後壹期，則:
月均還款額= { I×（1+I）n/【（1+I）n-1】}×y
支付余額（剩余貸款本金）= {（1+I）n-（1-I）k/【（1+I）n-1】}×y
累計還款= { I×（I+I）n/【（1+I）n-1】}×k×y
累計利息費用= { ki（1+I）n/【（1+I）n-1】-【（1+I）k-1】/【（1+I）
4.遞增還款方式
增量還款方式是壹種主要針對在壹定時期內收入穩步增長的年輕工人和其他借款人的還款方式。這樣，借款人可以先根據自己的收入確定壹定期限內（如壹年）的平均月還款額，然後在此基礎上確定逐級還款的增加額（或增加比例），但每期每月必須以相同的還款額（平均月還款額）償還貸款本息。遞增還款方式有兩種:等額遞增還款方式和等額遞增還款方式。
對於等額遞增還款方式，還款和利息的計算公式如下:
假設貸款總額為n，月貸款利率為I，已經償還到第K期，借款人第壹期的平均月還款額為A，每t期（以月為單位）的平均月還款額比上期增加C，假設n = t× V+W，K = t×D+E（1≤K）。
a = {（1+I）N×I/【（1+I）N-1】}×Y-{【（1+I）T×V-1/（1+I）T】×【（1+I）W-V】/【（1+I）N-6543
貸款余額（剩余貸款本金）=（1+I）k×y-【（1+I）k-1/I】×a-{【（1+I）t×d-1】】
累計還款= k×a+【d（d-1）2/6】×t×g+【d（d+1）/2】×e×g
累計利息支出=累計還款+Y-貸款余額
等比遞增還款法的相關計算公式分為兩種情況，即:
假設貸款總額為Y，貸款期數（月數）為N，貸款月利率為I，已償還至第壹期。借款人第壹期的平均月還款額為A，每t期的平均月還款額（以月為單位）將與上壹期成比例增加，假設n = t× V+W，k = t×D+E（1≤
（1）當1+S不等於（1+I）時
a = { y×I×（1+I）n×【（1+I）T-（1+S）】/{（1+I）n×【（1+I）T-1】-【（1+I）T-（1+I 65
貸款余額（剩余貸款本金）= y×（1+I）k-{ a（1+I）k-【（1+I）t-1】-【（1+I）t-】
累計還款=（SD-1）/（S-1）×a×T+a×e×SD
累計利息支出=累計還款+Y-貸款余額
（2）當1+s =（1+I）t，
a = { y×I×（1+I）}/{（V+1）×（1+I）-V×（1+I）-（1+I）}
貸款余額（剩余貸款本金）= y×（1+I）k-【（d+1）×（1+I）k-d×（1+I）t×（d-q）+e-（。
累計還款=【SD-1/S-1】×a×T+a×e×SD
累計利息支出=累計還款+Y-貸款余額
5.組合還款方式
組合還款方式是指在同壹筆住房貸款中同時采用兩種還款方式的組合。這種方法主要適用於存單抵押貸款。此時，貸款總額分為兩部分。與大額存單存款金額相當的貸款部分采用單利加息還款方式，其余部分采用等額還款方式或遞增還款方式。
還款方法的比較
如上所述，住房貸款的類型不是可選的，但還款方式是可選的；此外，貸款利率由中國人民銀行制定，同樣不可選擇，但貸款期限對借款人來說是可選的。通過合理選擇還款方式和貸款期限，借款人可以在還款能力和貸款利息支出之間找到適合自己經濟收入的平衡點。住房貸款的貸款期限越長，貸款利率越高，借款人的總利息支出越大；但與此同時，借款人每期（月）需要償還的錢（還款負擔）越少。由於貸款期限、利率支出和還款負擔之間的關系直觀清晰，借款人可以輕松選擇適合自己的貸款期限；然而，各種還款方式的計算公式復雜，利息支出與還款負擔之間的關系不再壹目了然。通過數學比較，我們可以找出各種還款方式的差異，以便借款人做出合理的選擇。因為單利加利息還款方式和組合還款方式是特例，比較意義不大。本文主要討論遞減還款法、等額還款法、等額遞增還款法和等額遞增還款法。在貸款總額、貸款期限、貸款利率等因素相同的前提下，利用各種方法的計算公式計算相應的貸款余額和利息費用，可以得出以下結論:
（1）從債務償還的角度來看，除了貸款的起點和終點（最後壹期）外，各種方式的貸款余額是相同的，在其他任何時間點上，各種方式的貸款余額都是不同的；而且等比遞增還款法的貸款余額最高，等比遞增還款法次之，等額還款法第三，遞減還款法最小。可以看出，遞減還款方式借款人本金償還速度最快，等額還款方式次之，等額遞增還款方式第三，等額遞增還款方式最慢；也就是說，借款人的提前還款負擔按照遞減還款方式、等額還款方式、等額遞增還款方式、等額遞增還款方式的順序遞減。
（2）從利息支付情況看，除借款起點外，其他任何時點各種方式的利息支出均不相同，等比例遞增還款方式的利息支出最大，等比例遞增還款方式次之，等額還款方式第三，遞減還款方式最小。
（3）貸款期限越長，貸款利率越高，各種方式償還本息的差距越大；貸款期限越長，借款人前期的還款負擔越小，但利息支出越大。
借款人在選擇還款方式時，根據上述結論，結合自己的經濟收入增長情況，並考慮通貨膨脹和貨幣貶值因素，采用最適合的還款方式。壹般來說，您可以參考以下建議:
（1）短期貸款多為商品房現房抵押貸款。買家壹般有壹定的經濟實力，貸款申請主要用於資金周轉，希望根據自己的資金情況在短時間內償還本息。在這種情況下，宜采用單利加利息的還款方式或遞減還款方式，使借款人的利息支出最少。
（2）中長期貸款多為購買爛尾樓和政策性福利住房的商業住房貸款。對於買房人來說，隨著年齡和工齡的增長，職稱和職位的提高，經濟收入逐漸增加，壹般要求貸款前期少付余額，後期多付或提前結清本息。在這種情況下，適合使用等額還款方式或等額遞增還款方式。
（3）在貸款利率低、通貨膨脹率高的情況下，實際貸款利率低（實際貸款利率=名義貸款利率-通貨膨脹率），借款人實際利息支出小，采用等比遞增還款方式最有利。
（4）與上述情況相反，當貸款利率高而通貨膨脹率低時，實際貸款利率高，最好選擇遞減還款方式，使借款人的總利息支出最小。
（5）不難看出，等額還款方式結合了借款人前期還款負擔不大（小於單利還款方式和遞減還款方式）和利息支出較少（小於遞增還款方式）兩個因素。同時，由於每期還款額是固定的，計算簡單，支付和收取對借款人和銀行都很清楚，因此這種方法可以廣泛使用。