次級貸款危機詞匯表
Subprime Glossary
次級抵押貸款詞匯表
——與信用危機相關的關鍵術語。
Adjustable-rate Mortgage
可調利率抵押貸款
抵押貸款的利率可定期重新設定，在最初的“優惠”低利率到期之後，通常每12個月會重新設定壹次。新的利率是在根據市場情況上下變動的指數利率上，增加壹個固定的百分比，或稱“收益率”。典型的指數利率就是美國壹年期國債所支付的利率。傳統的“優質”可調利率抵押貸款的收益率通常約為2.75%。次級貸款的收益率壹般都超過5%。
Appraiser
房地產估價師
房地產估價師在房屋出售前會進行檢查以確定其價值，通常是將房屋與周邊最新已被出售的房產進行比較。貸款人需要估價書來擔保房產價值足夠作為貸款抵押。許多評論家認為正是由於草率或者不誠實的估價書才造成了現在的房價泡沫，將市場哄擡至高位然後下跌。評論家指出數個利益沖突之處：雖然是由房屋的買主雇傭評估師並支付費用，但是通常是由為房屋出售者服務的中介向買主推薦評估師。只有當交易順利進行，中介才能從中獲利，而房屋的所有者是否有能力償還貸款或者以足夠的金額出售房產以清償貸款，與中介的收入無關。評論家還指出出借人也不用關心借款人未來的償還能力，因此也無視虛高的房屋估價書。出借人通常是收取最初的費用，然後將這些抵押貸款出售給投資人。
Auction-rate Security
拍賣標價證券
壹種債券，例如公司或者地方政府債券，采取浮動利率，其利率通過拍賣而進行重設。利率重設的頻率可能是每天壹次，但是間隔很少會超過35天。這些證券通常被認為是安全的流行性投資，回報高於其他“現金”等價物，例如貨幣市場基金。但是由於次貸危機所引發的信用危機使得這壹市場也在萎縮，即使只有極少數的證券發行者真的存在拖欠債款，現在投資者也很難或是幾乎不可能出售這些債券。因此，拍賣標價證券市場的問題也被視作是信用市場恐慌程度大小的壹種衡量。
Automated Underwriting
自動授信
使用計算機程序來評估借款者是否能夠償還貸款。20世紀80年代和90年代所開發的系統，主要關註下列指標：申請人的信用記錄、財產和貸款信息，以及同壹申請人以往如何處理相同情況的數據等。這壹系統加快了貸款審查進程，並且規避了人為偏見，但是由於次級抵押貸款和其他新型抵押貸款的數據極少，當利率上調房價下跌時，很難準確預測貸款償還情況。
Collateralized Debt Obligation
債務抵押債券
壹種由貸款、債券或者其他債務等組合作為標的債券。通常，CDO以打包或者“部分”（tranches）的形式出現，風險越高收益越大。
Commercial Bank
商業銀行
雖然區別日益模糊，商業銀行的主要業務是吸存放貸。這與投資銀行不同，投資銀行主要從事新股和債券的承銷發行以及證券市場的其他業務。大蕭條時期所制定的法案《格拉斯-斯蒂格爾法案》（Glass-Steagall Act）旨在禁止商業銀行從事投資銀行的業務，反之亦然。而這部法律的廢除使得兩者之間的業務分隔越來越模糊。
Credit Crunch
信用危機
銀行和其他金融機構停止貸款或者將利率提升到壹個很高的水平，造成在此利率下個人、企業和機構減低他們的借款額，這種情況就是信用危機。在次貸危機中，由於擔心借款人違約所帶來的普遍性恐慌引發了信用危機。這是從因為貸款抵押證券的價值不明，因此擁有大量此類證券的市場參與者財務狀況也受到懷疑而開始的。
Discount Rate and Discount Window
貼現率和貼現窗口
貼現窗口是美聯儲所采用的壹種機制，即向合格銀行發放短期貸款以維持其現金流動性。貼現率是指此類短期貸款的利率。歷史上，貼現窗口僅限於提供隔夜貸款，應對臨時情況。而次貸危機所引發的信用危機使得銀行難以借款，聯邦當局放松了貼現窗口的限制。在2007年9月，條款改為銀行借款可長達30天，並且將貼現率由5.75%降為5.25%。2008年4月30日進壹步降低利率，僅為2.25%。在2008年3月16日，貼息貸款時限延長至90天。
Equity
資產凈值
房屋價值與抵押貸款所剩債務之間的差額。在抵押貸款期間，房屋所有者的月供將逐步減少剩余的本金或者債務。在這期間，房屋價值逐步升高。這兩大因素導致凈值增加，使得房屋所有者確信出售房產所獲資金足以償清貸款。然而，在過去的1~2年內，全美的房屋價格平均下降了13%，在前幾年獲利頗豐的某些市場上，價格下跌幅度更大。由於最近貸款買房的借款人尚未償還足夠的貸款以大幅降低其債務，他們目前屬於“負資產”——即房屋的價值低於所借貸款。
Fed Funds Rate
聯邦基金利率
這是由美聯儲公開市場委員會所設定的利率，是美聯儲的存托銀行向另壹家存托銀行借出短期貸款的利率。美聯儲通過提高利率來抑制借款，減緩經濟並且降低通脹風險。通過降低利率來鼓勵借款，使得貨幣充裕來刺激經濟發展。
Foreclosure
止贖權
指的是壹旦借款人違約或者停止交納月供，貸款人將獲得房產所有權的這壹過程。房屋作為擔保物以減少貸款人的損失。這就是為什麽按揭的利率低於信用卡利率，因為後者沒有擔保物。通常，因為各種法律費用、訴訟期間數個月的月供損失，以及出售維護不當的房產的難度，貸款人訴諸於止贖權僅能償付其所貸款項的壹半。
Glass-Steagall Act
《格拉斯-斯蒂格爾法案》
對應1929年的股市崩盤，美國國會於1933年通過的法案，由此聯邦法律禁止商業銀行從事投資銀行的業務，反之亦然。這壹法律於1999年因鼓勵創新而被廢除，允許商業銀行和投資銀行開展另壹方的業務。許多專家認為這壹法律的廢除為政府部門留下了諸多監管空白。
Investment Bank
投資銀行
壹種金融機構，主要參與承銷新股、債券和其他有價證券的發行，對公司的收購和兼並提出建議，以及進行其他與金融市場相關的業務。直到1999年《格拉斯-斯蒂格爾法案》廢除之前，投資銀行禁止從事商業銀行的業務，例如吸存放貸。近年來，兩種銀行之間的差別逐漸模糊。
Liquidity
流動性
說明了購買和出售有價物的難易程度。流動性投資，例如購買知名公司的股票，可以在短期內買賣，而非流動性投資則做不到。房屋通常被視作非流動性投資，因為房屋出售通常需要數月時間。市場情況惡化時，流動性投資可以變成非流動性投資。例如，發行公司債券的公司遇到財務困境，這使得投資人擔心這家公司可能無法償還所承諾的本金和利息，那麽其債券流動性將會降低。
Loan-to-Value Ratio
貸款與價值比率
指的是按揭貸款規模與房產價值的比率。在20世紀80年代，貸款人通常要求首付款為總房價的10%-20%，而按揭額度為成本的80%-90%。在90年代和2000年以後，貸款人的按揭達到了購買價格的95%-100%，有些時候甚至更多，屋主用其多余部分來支付房產買賣手續費或者修繕房屋。沒有交納大額首付款的屋主並沒有以自己的財產承擔風險，當他們出現財務問題的時候非常有可能停止支付按揭款。
Monoline Insurance
單壹險種保險
這是壹項保險政策，保證債券或者其他類型債務發行人可支付所承諾的本金和利息。通過購買這種保險，發行人可以提高債務安全評級，降低必須支付的利率，從而吸引投資者。單壹險種保險最初用於地方政府債券。保險人逐步擴大他們可承保的債務類型，當次級抵押貸款的發行人未能按期支付債務時，保險公司必須強制支付賠款，不少公司因此損失慘重。
Mora Hazard
道德風險
最早是壹個保險行業術語，指的是提供安全保護網反而會刺激危險行為增加的情況。有些人認為旨在幫助在次貸危機中受損的屋主和貸款人的措施將會導致風險更大的貸款行為，反之，讓這些人面對承擔損失的沖擊將會抑制高風險行為。
Mortgage-backed Security
抵押擔保證券
抵押擔保證券是由投資銀行等證券公司將大量房屋貸款進行捆綁作為抵押的壹種證券形式，類似於債券。持有抵押擔保證券的投資人將根據他們所購買的本金和利息份額，定期收到屋主所支付款項。通常，大量的抵押貸款被打包或者分為幾個“部分”，每壹部分的風險和收益均不相同。持有最安全部分的所有者收取的利率最低，但是有權作為第壹順位獲得屋主的付款。而持有風險最大部門的持有人收取最高利率，但是如果屋主不能支付月供，那麽他們則是第壹個受損的人。
Off-Balance-Sheet Entities
資產負債表外實體
由母公司設立的壹種子公司類型，用於融資或者開展某壹特殊業務。因為子公司是獨立的法律實體，它的資產和負債不會顯示在母公司的資產負債表或者會計報告中。資產負債表外實體確實擁有合法用途，但他們可被用於向母公司股東隱藏負債狀況。在次貸危機中，金融公司運用這些實體從事高風險業務，例如出售以次級貸款為抵押的抵押擔保證券。當實體受損時，母公司根據法律無須提供幫助，但有些母公司為了保護與那些投資於此類實體而受損的客戶關系而被迫伸出援手。因此，母公司也遭受了其股東所沒有預見到的損失。
Prepayment Penalty
提前還款罰金
許多次級抵押貸款包含如下條款：在還款期的頭幾年就清償全部貸款的屋主必須交納額外的費用。這為那些希望以更優惠的條件重新貸款以償還次級貸款的借款人創造了新的障礙，因為次級貸款由於利率增加而需交納更高的月供。
Rating Agencies
評級機構
信用評級機構為公司債券等證券打分或者評級。他們的主要工作就是評估風險，從而決定債券發行人是否能向投資人償付所承諾的本金和利息。考慮因素包括發行人的財務健康狀況、金融市場的壹般情況，以及發行人與之有業務往來的其他公司的財務情況等等。被評為最佳質量的債券或者其他證券，例如AAA級，通常支付的利息低於風險更大、品質更低的債券。因此，當所發行的證券獲得高評級，那麽發行人就節約了成本。在次貸危機中，許多抵押擔保證券的風險遠遠高於它們各自的評級，導致眾多評級機構備受批判。壹些專家認為評級機構已經盡其最大努力來評估那些缺少歷史數據的新型證券。而批評者則指出：評級機構有財務上的動力來滿足為那些為其評級付款的發行人，而且評級機構經常與這些公司之間還有其他有利可圖的業務往來。
Reset
利率重設
重設就是改變某壹可調利率抵押貸款（例如ARM，即拍賣標價證券）利率的過程。大多數的ARM壹開始只收取“優惠”利率，在頭1-3年間保持不變。此後，隨著市場利率的升降，利率通常12個月變化壹次。
Risk Premium
風險溢價
風險溢價指的是投資人要求較高的收益以抵消更大的風險。財務動蕩的公司所發行的“垃圾”債券通常支付的利息高於特別安全的美國國債利息，因為投資人擔心公司將無法支付所承諾的款項。
Securitization
證券化
像屋主每月交納月供這樣的收入流可以進行捆綁形成壹種債券，出售給投資人。這就是證券化。證券化允許原始貸款人將所持有的長期價值（例如30年期的按揭）轉化為即時收入，為其他貸款提供現金。因此，證券化也使得更多的抵押貸款有錢可用，將抵押貸款的風險分散到全世界的投資人身上。投資人對於高收益投資的渴求可能會促使抵押貸款的出借人提供超過合理水平的次級貸款，這就導致了次貸危機。
Structured Investment Vehicle
結構化投資工具
結構化投資工具是指壹種通過出售短期低利率的證券、購買長期高利率的證券、並從中獲利的基金。2007年，許多結構化投資工具都遇到了麻煩，因為短期利率上調而抵押擔保證券變得難以交易。雖然設立結構化投資工具的金融公司通常無法律責任去支持這些獨立實體，許多公司仍然覺得他們必須這麽做，以保護與投資人之間的關系。
Subprime Mortgage
次級貸款
次級貸款就是壹種提供給那些信用評級較低或者具有可能加大其違約或者無法支付月供等其他風險特征的借款人的抵押貸款。為了抵消風險，次級貸款的利率高於通常的“優質”貸款利率。大部分次級貸款開始的1-3年間收取較低的優惠利率。此後，通過在基礎利率（即某壹債券的市場利率）上增加壹定百分比來重新設定利率。從2005年起，重設利率使得不少次級貸款的借款人每月月供增加50%以上，造成了拖欠付款和房屋止贖等現象不斷增多。
Systemic Risk
系統風險
指的是危害整個金融系統的風險，就像傳染病或者多米諾效應壹樣。例如，壹家機構的破產可以危及對其資產可主張權利的其他機構。這種對其他機構的損害可以會以同樣的方式傷及更多機構，創造出多米諾效應。美聯儲擔心出現系統風險，因此采取了多個措施防止貝爾斯登（Bear Stearns）股票崩盤。
Term Auction Facility
短期標售工具
由美聯儲於2007年12月所設立，旨在提高金融市場的流動性。短期標售工具向銀行提供可長達28天的貸款。美聯儲已經逐步增加通過短期標售工具可運用的資金額度，目前已增至1500億美元。
Term Securities Lending Facility
定期證券借貸工具
由美聯儲於2008年3月所設定，向主要的交易人（即主要銀行和投資銀行）提供長達28天的貸款。貸款額度可高達2000億美金。除了現金，定期證券借貸工具還提供美國國債，以風險更高的證券作為擔保。這包括了抵押擔保證券、學生貸款擔保證券、信用卡借款、家電貸款和汽車貸款等。
Tranche
部分
較大事物中的壹部分。抵押貸款被捆綁在壹起，轉化為債券出售給投資人。雖然整體來看這種債券不太可能獲得AAA級投資評級，但是這些證券可以被分割為風險不同的各個部分。如果屋主停止支付月供，那麽高風險部分首先受損，但是這部分債券也會帶來最高的收益。其他部分可能有權第壹順位獲得借款人的月供，更安全但是收益也較低。雖然這些抵押貸款整體上無法獲得較高的評級，但是通過將風險集中在評級較低的那壹個部分上，投資銀行可以從中提煉打包出AAA級評級的證券。
Transparency
透明度
指的是外界看清內部運行的難易程度。美國證券市場被認為是很透明的，因為財務報表要求提供各類詳細信息，例如利潤、損失、資產、負債、高管薪酬、訴訟以及其他可能影響股票價格的因素。正是由於缺乏透明度或者不透明才導致了次貸危機，因為投資者、監管人員和公眾很難看清那些決定次級貸款證券價格的因素。當危機蔓延開來，投資人擔心系統中可能存在著比看起來更重大的風險。