繼房地產融資“三道紅線”之後，房地產貸款新規為銀行設置了兩道紅線。
2020年6月5438+2月31日，a股收盤後，央行和中國銀行保險監督管理委員會發布了《銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度》，將銀行分為五個等級，並設置了各具特色的“兩條紅線”指標。第壹條紅線是房地產貸款占比，是指壹家銀行所有房地產貸款（包括個人住房貸款和企業抵押貸款）占其所有貸款的比例。第二條紅線是個人住房貸款占比，這意味著個人住房貸款余額占壹家銀行所有貸款的比例。這意味著個人按揭貸款和住房貸款都被完全限制。
根據郭盛證券的研究報告，根據2020年中報披露的統計數據，共有13家銀行不同程度“踩線”。時間與2021年的信貸開季相吻合。到底會不會趕工？怎麽沖？
據21世紀經濟報道記者了解，房地產貸款新規對壹線從業者來說頗為突然。雖然銀行內部政策調整尚未完成，新規也給出了2-4年的過渡期，但影響已經顯現。2021中的信貸註定是不尋常的。
“踩線”的壓力不小。
根據郭盛證券的研究報告，上述65，438+03家上市銀行主要為中小銀行。
在上述管理體系中，央行和中國銀行保險監督管理委員會將銀行分為五個等級，其中第壹等級為大型中資銀行；第二檔是中資中型銀行；第三檔是中資小銀行和非縣域農合機構；第四檔是縣級農業合作組織；第五檔是村鎮銀行。
根據郭盛證券的統計，在首批銀行中，工行、建行、中行和郵儲銀行的個人住房貸款占比分別為33.71%、36.73%、39.19%和33.64%，超出上限32.5%。建行和中行房地產貸款總額占比分別為465，438+0.72%和50.065，438+0%，超出上限40%。二線銀行中，招商銀行、中信銀行和興業銀行的個人住房貸款總額占比分別為25.49%、20.83%和26.93%，超出上限20%；招商銀行、中信銀行、浦發銀行和興業銀行的房地產貸款占比分別為34.25%、28.06%、28.73%和35.30%，超出上限27.5%；三線銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行均不同程度踩線。
根據統計數據，在大型銀行中，中行的房地產貸款規模下降壓力很大，而在股份銀行中，招商銀行和興業銀行的壓力很大。
某大行西南地區對公信貸業務人士告訴21世紀經濟報道記者，大行長期以來普遍壓縮對房企的貸款，審批壹直很嚴格，新規對大行是利好。
該人士進壹步表示，新規主要針對增量，區域內新增分支機構不多，壓力不大。此外，新規對股份行進行了控制，競爭不會像過去那樣無序。此前發放開發貸款的銀行是招商銀行、浙商銀行和壹家地方城商行。此外，中信和光大也進入較深。
據265438+20世紀經濟報道記者了解，與大行相比，股份行普遍審批速度更快，對不少房企更具吸引力。對於增量小、管控緊的大行來說，新規在壹定程度上有利於後續業務開展，但對於踩線的大行來說，控制規模的壓力不小。
華北某大行信貸業務人士對265438+20世紀經濟報道記者表示，現在對公、對私業務規模都受到影響。區域分行之所以沒有踩線，是因為其已有四年基本沒有開發房地產業務，其二級分行今年只有四個新項目。現在集中審批後，名額快用完了。然而，三四線城市的本地房地產開發商受“三條紅線”控制的影響很大，對抵押貸款的影響更大。
招商銀行華南地區某支行信貸業務人士告訴21世紀經濟報道記者，房地產貸款確實有所收緊，尤其是對公貸款，但消化存量的壓力不算太大。他從同業角度指出，中信近年來在房地產貸款業務上發力較大，房貸和公司資本增長較快，從消化“訂單”的角度來看壓力更大。
剎車的良好開端
對於銀行來說，2021開門紅的準備工作從2020年6月5438+00就已經開始了，而個人住房貸款和住房貸款是銀行傳統業務中的重點優質業務。6月5438+00，閘門本應打開，沖刺階段突然收緊，必然影響整個良好的開局格局。
多位銀行信貸業務人士向21世紀經濟報道記者表示，新規上的新政策尚未具體落實，貸款審批的前置條件仍延續過去的做法。但在控制規模上，直接表現就是涉房貸款不沖了，而最明顯的變化就是房貸。
華南地區壹位房產經紀人告訴21世紀經濟報道記者，其負責的幾個樓盤有100多客戶，2020年2月65438+的按揭貸款已經批下來，正在等待放款。我以為2021，額度會寬松很多。沒想到幾大房貸銀行的分行負責人都說額度很緊張。現在很多開發商排隊向銀行要額度，但巧婦難為無米之炊。
壹家“踩線”股份行二級分行零售信貸業務人士告訴21世紀經濟報道記者，房地產貸款新規突然頒布，讓他們措手不及。6月5438+10月是沖刺開門紅的關鍵時期，但這20天卻異常尷尬。
該人士表示，政策出臺後，銀行對“沖不沖”房貸沒有明確政策。作為壹線業務人員，他們只能匆匆忙忙地停下來，他們不敢做或做得太多。直到壹周前，全行房貸業務進入停貸階段。
說到開個好頭，這個人就更無奈了。新規定對他的部門有很大影響。零售貸款主要包括抵押貸款、消費貸款和信用貸款，但零售貸款結構具有不同的區域特征。他分行的區域抵押貸款壹直是壹個大問題。消費貸款現在基本上都在網上進行，而信用貸款受到該地區工業基礎差的限制。小微企業主信用貸款占比壹直不高。“新規實施後，我們的良好開端基本上已經‘血崩’，我們已經考慮換工作了。”
對於房地產開發貸款和其他公司業務部門來說，新規的心理影響要比個人貸款小得多，嚴格控制規模也不會壹蹴而就。但是，這壹新規明確規定了房地產貸款業務的比例，這是由增量直接控制的。
西南地區壹家大型銀行的對公信貸業務人士表示，為了壹個良好的開端，各家銀行比拼的不是誰動作快，而是誰的準備金多。這些為了沖刺開門紅而提前預留的項目，在控制規模的趨勢下，如今都成了負擔。更不用說匆忙上馬新項目，如何消化儲備項目可能是壹個問題。
另壹位華北地區大行人士對公信貸業務表示，短時間內，銀行資金進入房地產領域將受到較大限制，監管層更傾向於銀行資金進入實體領域和小微企業。三道紅線+兩道紅線將導致大量中小開發商無法從銀行獲得融資。對於地方房企來說，其還款期限約為1年，這將使高負債房企、近年來快速拿地的高杠桿房企以及三四線城市的中小房企非常困難。
“如果銀行停止放貸和貸款，將導致房企的資金鏈出現問題，這不是各方都樂於看到的結果。因此，今年開局，房地產貸款主要是‘吃老本’，頭部企業的需求仍盡可能在分行層面得到滿足。”他進壹步表示。
超過壹萬億的住房債務將到期。
註定房企融資進壹步受阻，現金流趨緊。據RealData近日發布的報告顯示，2021年到期的房地產企業債務規模（不包括2021年將發行的超短期債券）預計將超過1.2萬億元，同比增長36%，歷史性地突破萬億大關。“三道紅線”和房地產貸款新規將增加債務償還的壓力，這將使房企迎來現金流最緊張的時期。
已經出現的情況是，房企可以通過債券置換來緩解債務壓力，從而實現自救。此外，265438+20世紀經濟報道記者在采訪中發現，壹些地方政府和銀行正在努力為房企紓困，甚至采取更升級的“置換”手段。
前述華北某大行信貸業務人士對21世紀經濟報道記者表示，現在房企續貸有所收緊，貸款審批有所放緩。不過，從上周開始，省內多個城市的地方政府與房企合作，試圖通過地方政府融資平臺向銀行借款，以置換房企到期債務，從而緩解房企現金流緊張的問題。
具體來說，從好的方面來看，地方政府沒有出面主導，銀行與項目方談判時，對方也不會提及政府背書，但銀行只是在查看了政府背景後才對接。例如，目前正在推進的壹個項目是地方城投公司和地方頭部房企共同成立的項目公司，投資壹個醫院遷建項目。這個項目總投資幾十億，這個分支的審批額度占2/3以上。銀行將嚴格按照項目進度分批撥付資金。但項目公司拿到貸款後，有再投資的空間，其主要目的是置換房企的非銀債務。
“由於監管部門對銀行債務的審查會非常嚴格，因此非銀短期債務仍有壹定的操作空間。通常情況下，城投公司在項目公司成立之前就已經籌集了項目資金。通過成立項目公司並獲得項目貸款，它有資金“置換”舊債務，並將債務從房企轉移到城投公司。房企通過這種方式置換短債，目的是不觸碰三道紅線和維持現有份額。”該人士進壹步表示。
銀行和政府平臺之所以默許這種操作，很大程度上來自於幫助房企生存。“房企得到置換的資金不是盲目擴張或繼續亂投，只是為了生存。在幾個城市，這種試點解決方案正在推廣。對於銀行和地方政府平臺來說，這種方式可能有風險，但還款來源是新項目。房地產公司在新醫療城和輕軌周圍囤積了地塊。壹方面新項目可以‘置換’舊債，另壹方面也將有望帶動周邊房產升值，獲得穩定的收入來源，進而改善房企的現金流。”該人士直言，這種方式對於緩解房企現階段的燃眉之急有“療效”。
普惠指標成為“紅線”
21世紀經濟報道記者采訪中發現，從2021的政策指標來看，普惠貸款已成為考核的重中之重，大概率將在2021繼續高速增長。
2020年上市銀行半年報數據顯示，上半年六大國有銀行普惠型小微貸款余額4.26萬億，約占整個銀行業的31%，同比增長4個百分點，已成為服務小微企業的主力軍。
壹位大行人士告訴21世紀經濟報道記者，房地產新規後，開門紅的指標有所調整，普惠成為紅線指標。如果未完成普惠，其他業務將按比例打折，即即使已完成其他指標，只要未完成普惠，分數將為30%，因此基層業務人員將優先完成普惠指標。
壹位貸款中介人士告訴21世紀經濟報道記者，2021普惠貸款政策比2020年更優惠，最低房貸利率從之前的3.95%下調至3.85%，但門檻沒有進壹步變化。該人士認為，在目前的LPR利率下，3.85%的利率幾乎是銀行的底價。最近申請普惠貸款的客戶很多，預測壹季度所有銀行的普惠貸款都會增加很多。
前述大行人士表示，省政府密集出臺了許多優惠政策，鼓勵普惠貸款，特別是純信用普惠貸款和科技企業貸款。例如，當地省級政府實施了科技貸款，由科技部門提供70%的擔保，由農民貸款和農業局及工會提供部分擔保。不過，對於大行來說，對企業資質的審查依然嚴格。這些客戶獲得審批的前提條件是入選科技企業產品庫，符合政策的小微企業將獲得更多優惠。
“然而，對於許多基層業務人員來說，盡管行業內有許多優惠政策和足夠的配額，但小微企業受制於當地的經濟條件，特別是在民營經濟不發達的地區，符合政策的優質小微企業有限。很難完成指標，也很難獲得更多增量。”該人士表示。