“有房產抵押的小微企業獲得貸款相對容易，而且當前利率很優惠，不乏有企業主將經營貸資金投向房地產。”近日，某銀行寧波分行人士告訴《中國經營報》記者，光是6月份，其所在銀行住房抵押項下的個人經營性貸款凈增近4億元，“又喜又怕，高興的是‘兩增兩控’的目標完成了；擔心的是，壹旦房價不上漲或者監管嚴查這些貸款資金流向，這些以經營貸資金當作首付款就會被查到，風險隱患很大。”
寧波樓市樣本
自5月份以來，寧波樓市行情火爆。根據國家統計局發布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，寧波的新房價格漲幅高達1.4%，排名全國第二；二手房中寧波的價格漲幅達到1.1%，位列全國第五名。
“房價漲得快，成交得也快，房產中介都在朋友圈曬現金搶房。”寧波某市民告訴記者，“受疫情影響，很多商鋪都關門了，而房產中介卻新開了很多家。”
前述受訪某銀行寧波分行人士補充道，寧波制造業發達，外向依存度高，今年受疫情影響，海外訂單銳減，企業生產收縮，這些制造企業的老板會把容易得到的利率較為優惠的經營貸款投向房地產。
寧波樓市“火熱”的背後潛藏著個人經營貸炒房的暗流。上述銀行寧波分行人士表示：“6月份，我們行住房抵押項下的個人經營性貸款凈增近4億元，做的都有點心裏發虛了。”
“我行今年上半年‘兩增兩控’戶數***增加80多戶，總金額下跌。”某城商行寧波分行普惠金融部負責人士坦言，有的銀行‘兩增兩控’完不成；而有的銀行業務特別多，有房產抵押的小微企業很容易獲得貸款，而那些沒有抵押物、真正需要貸款從事經營活動的企業，卻很難獲得銀行的授信。
“兩增”即單戶授信總額1000萬元以下（含）的小微企業貸款同比增速不低於各項貸款同比增速，貸款戶數不低於上年同期水平；“兩控”即合理控制小微企業貸款資產質量水平和貸款綜合成本。
浙江某農商行金融市場部總經理表示：“在北方的壹些城市，商業不太發達，小微企業不多，房產價值本身不高，通過貸款炒房的模式行不通；而在寧波，制造業小微企業數目眾多，很多企業都有房產，貸款可得性較高，經濟比較發達，那麽通過房產抵押獲得貸款再投向房地產，滾起來就非常迅速，這也就是為什麽房價高的地方更容易漲。”
“現在很多房產中介曬購房者現金買房，這已經成行業‘***識’了。壹般來講，正常購房直接刷卡就好，不必取現金，取現金還要預約、手續比較繁瑣。為什麽要用現金買房，這部分資金從哪裏來，也很值得揣測。”前述受訪浙江某農商行金融市場部總經理指出。
他告訴記者：“當前貸款條件比較寬松，借款人可以選擇只還利息不還本，以續貸的方式延續下去。目前我行的產品最長是三年，馬上就要開發五年以上的產品。如果以房產作為抵押，小微企業獲得貸款可得性很高；如果沒有抵押物，按照正常審批流程，銀行要分析小微企業的現金流等情況，會導致貸款可得性不強，而且額度也不高。以我行為例，只要有房產抵押，小微企業的貸款額度最高是500萬元，未來可能還會往上調整。”
前述受訪某城商行寧波分行普惠金融部負責人指出，有的銀行推出了十年期無還本續貸產品，而這款產品設計很容易被利用去炒房，企業主將名下的房產做抵押，申請個人經營貸款，就可以做十年期的授信，十年期無還本續貸，只要支付10年的利息，中間不需要轉貸。
上述受訪普惠金融部負責人士進壹步指出：“無還本續貸目的是為了減輕還款人的還款壓力，但這壹產品設計在最開始推出時業內有質疑，相當於變成永續貸了。無還本續貸的好處肯定是有的，但借款人只要按照要求付利息，不要求還本金，很容易被壹些人鉆漏洞。舉個例子，比如客戶做了100萬元的十年期無還本續貸，利率是年化4%，10年只需支付40萬元的貸款利息，而如果這100萬元流向房地產，房產漲幅扣掉相關稅費後超過40%，對於借款人而言都是獲利的。借款人用貸出來的資金做首付，做按揭用利息就可以撬動整個房產，杠桿率相當高。”
“無還本續貸產品設計本身沒有問題，但只要市場有尋租空間，很難避免企業主將經營貸獲得的資金投入房地產市場。”某國有行某普惠金融部高級經理表示。
“實際情況中，銀行的客戶經理與借款人會形成某種‘默契’。即使客戶經理知道客戶拿著貸款資金去炒房，也不太可能去戳穿，壹是戳穿對他沒好處；第二是客戶經理要靠業績吃飯，只要房地產不崩盤，客戶就不會發生風險。”上述受訪銀行寧波分行人士坦言。
銀行如何監控貸款資金流向？
隨著經營貸資金流入房地產市場，如何監控貸款資金流向是銀行面臨的考驗之壹。
“壹般來講，銀行可通過受托支付和約定資金用途的方式來約束企業的經營貸款資金流向。”某股份行廣東分行人士表示。
“不過，以銀行現有的技術手段，只能監測到貸款資金的第壹手流向，至於第二手及以後的資金流向，銀行很難查到。從貸後資金監管的這個角度來說，銀行已經做到了貸後監管。在貸後管理中，銀行還會考察企業的主營業務是否正常，但通常是，這類客戶主營業務是正常的，常規的貸後管理手段識別不了。”前述受訪某城商行寧波分行普惠金融部負責人分析。
上述受訪浙江某農商行金融市場部總經理告訴記者，企業主通過房產抵押獲得經營貸後，這部分資金可有兩種渠道流入房地產，壹種是這筆貸款資金確實用於企業經營的，企業將貸款資金投入經營，騰挪出自有資金去買房，本質上都是利用了低息的經營貸資金投資房地產；另壹種是取現，企業主提取現金後，銀行很難追查到資金流向。“這部分資金除了流入房地產市場外，還可用於炒股。”
上述某國有行某普惠金融部高級經理表示，貸款資金轉幾手後，銀行很難監控到，目前只能通過“機盯+人盯”，降低此類事件發生的概率。
但從監管的角度來看是能夠穿透到資金的最後實際用途的。上述受訪城商行寧波分行普惠金融部負責人直言：“如果監管部門去查，銀保監局可以查到客戶資金流向，這其中壹定存在經營貸資金流入樓市的情況。”
從銀保監會今年公布的罰單來看，信貸資金違規流入房地產市場是“高發地帶”。6月24日，銀保監會發布《關於開展銀行業保險業市場亂象整治“回頭看”工作的通知》與《2020年銀行機構市場亂象整治“回頭看”工作要點》，在“房住不炒”政策方面，個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房成為監管部門關註的重要問題之壹。
與此同時，各地央行也召開會議，要求銀行嚴查消費貸、經營貸資金流入房地產的情況。4月20日，人民銀行深圳分行緊急發文要求深圳自查房抵貸；4月23日，人民銀行上海總部召開上海房地產信貸工作座談會，強調嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩健康發展。