壹,咨詢:
在買賣二手房時，中介口中五花八門的俗語總是讓壹些買家摸不著頭腦：什麽是地鋪、直營地鋪、加盟地鋪？什麽叫洗盤、跑盤、封盤？什麽叫跳盤、跳客、跳單？了解這些常識，相信會對二手房買家有所幫助。
經紀公司下屬分支機構，在內地叫門店，是指專門從事二手房交易的辦公場所。
屬於經紀公司的壹個直接管理、管理機構.
因資質或其他問題而加入品牌中介公司的壹種方式，目的在於規避市場風險、利用品牌效應，但上級公司但不直接參與經營管理。
中介工作人員通過業主資料或其他途徑，來了解房屋的最新動態和基本情況。
通過走訪和打電話了解樓盤信息。
這是在有客戶有意購買某物業時而采取的壹種暫時性營銷策略，封盤時只有分行經理或指定人員才有權看到該物業信息。
同行挖走業主房源。
通過同行挖走其客戶資源。
買賣雙方通過中介搭建平臺之後，兩者“過河拆橋”私下交易。
二,登記
如果您覺得找房源是壹件費時費力費錢的事，那麽，住在杭州網給您提示的幾種方法去做。
壹、註冊成為住在杭州網的會員，在服務區裏登記二手房求購信息，讓賣主竟相與您聯系。在住在杭州網上登記非常容易，只需把您的購房要求填寫在登記表中，大量希望通過住在杭州網直接出售二手房的賣主就會看到您的求購信息，而且主動跟您聯系。登記完全免費！
二、主動出擊，尋找房源。可以通過住在杭州網的數據庫查找出售信息，無論您是不是會員，都可以查詢到來自賣方的第壹手信息。
三、您還可以運用其他的方式，如到報紙上登廣告，查詢報紙上、街頭巷尾、電線桿子上的啟事，托熟人或者找中介機構、雇請代理人。不過，在現階段二手房代理機制尚未健全的情形下，我們也提醒您必須小心行事。
三,配對
在您挑選房源的過程中，您應該註意以下因素：
價格：如何在您能夠承受的價格範圍內做出壹個最合理的投資，您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建議。看看百家雜談(什麽樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等)
交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位的物業才算是物盡其用。目前交通相對方便的地區是地處公交線路較多和鄰近快速公路的居住小區。
社區環境：在人口越來越密集的大城市，社區環境已經成為購房者投資前越來越重視的因素，小區內的綠化程度、人文環境、安全性、配套設施都可能對您入住後的生活產生重大影響。
戶型結構：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等
四,看房
怎樣選擇現房？
選擇現房首先是否明廳明室。起居室(客廳)、臥室、廚房、餐室、衛生間、書房等，是家人經常活動的空間，直接采光可以避免白天開燈，節約能源。另外，陽光燦爛會使您的生活更開心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。
廚房設施的合理與否是房型設計的重要方面，因為家庭主婦每天有許多時間要在廚房度過。現代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛生間壹般只設浴盆、坐便器、洗手池三件，其實再小的空間，加裝壹個男用小便鬥也不算什麽，而它的用水量比用坐便器節省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛生間布局合理。還有，通風問題也要認真考慮。選房時要看好廚房、廁所、廳是否附設垂直排氣煙囪，以保持室內有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時應格外註意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對妳的居室溫度會有很大影響。
五,談價
有人說，買房屋勝敗的關鍵就要看妳殺價的本領了，這話不無道理，對於想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則拋出之後不但沒賺甚至要賠本。房地產買賣談判的技巧在於掌握市場動向，心中有數，同時，了解對方情況，知己知彼。最後，心要“狠”，狠狠殺價。買賣談判的學問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。
1、看房屋。房子是實物，壹切都可收入眼中，看房子裏，應表現也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同妳多談，同時細心觀察房子結構、采光、保養、周圍環境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。
2、掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作壹個參考系數。愈是多人出價的房屋，表示其轉售力愈強。
3、讓賣主知道妳購房是自住，非為轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家，壹可賣得高價，再者比較簡單。二要摸透賣方心理：
4、賣方多久內必須賣屋，對於在什麽時候殺價非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是妳最有利的殺價時刻。
5、了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方所得屋款，並不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是妳罷手或者轉向的時候。
6、定金方面。定金多少才算恰當，並無壹定標準，視各人需要而定，由雙方協商。
殺價原理：
1、暴露房屋的缺點，對於賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。
2、拖延戰術。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間匯集資金等，等到臨近期限的最後壹個階段，給予殺價。
3、合夥戰術。妳可以告訴賣主是與合夥人***同投資的，所出價格需同合夥人商議略施小計殺價。
4、欲擒故縱。對於所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價。
總之，殺價的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功告成。
六,定金
定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是上下家沒能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中壹般有兩個定金。第壹個定金出現在上下家對中介進行委托的過程中，用來擔保上下家在約定的時間內，按照約定的條件，到某確定地點簽訂《房地產買賣合同》。如屆時下家反悔不來與上家簽訂買賣合同，要承擔定金被上家沒收的風險，如上家反悔不簽《房地產買賣合同》，要承擔雙倍返還定金的責任。
第二個定金出現在《房地產買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂後，上下家能夠按照合同的約定切實履行各自的義務。如果出現違約情況，違約方要承擔相應責任。
當然，上下家也可以不通過中介直接簽訂《房地產買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂合同後，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務。
七,簽訂意向
專家建議：中介要與買賣雙方簽訂書面協議預防發生糾紛
案例回放
陳先生想通過某地產公司買房，房地產經紀小吳帶陳先生考察了數十個樓盤，並在地產公司簽訂了《居間服務委托書》，留下了其身份證復印件。隨後陳先生在房地產經紀人員的帶領下看了《居間服務委托書》上所簽訂的物業，當場表示其非常滿意。簽合同當天，陳先生與業主見面了，陳先生借故說未帶定金改日再簽，便與地產公司失去了聯系。事後地產公司才發覺陳先生與業主已私下成交該物業。地產公司遂起訴至法院，法院判令陳先生賠償地產公司的傭金。
“作為房產經紀人，為壹套房子帶十幾人次甚至幾十人次去看是很正常的，壹趟壹趟地跑，辛苦了半天客戶卻‘跳單’了，什麽回報也沒有，這種辛酸誰能體會？”提到二手樓市場的“跳單”現象，大部分房產經紀人都是有苦難言。
我們通常所講的“跳單”，指的是需要購房的客戶通過中介公司獲悉相關信息後，買賣雙方跳過原先中介公司，私下達成買賣協議或者與其他中介公司成交，不向原先中介公司支付中介費用的事件。在如今的二手房買賣中，“跳單”現象屢見不鮮。有房地產經紀從業人員說，壹個月中，因為“跳單”引起的傭金損失或是經紀糾紛不僅影響了正常工作的開展，而且耗費的精力無法用金錢估算。
為何“跳單”？房地產買賣中，買方、賣方、中介公司三方誠信守法是促使二手樓買賣成功的根本保證。在通常的消費過程中，我們或許會更多地關註中介公司是否設下“陷阱”，而作為消費者，為了逃避相關費用，在交易過程中同樣會想法設法跳單。
律師觀點
這個就是典型的消費者“跳單”案例。世華地產法律部分析認為，看樓前簽訂《居間服務委托書》，說明中介公司已經有了強烈的法律保障意識。《居間服務委托書》是對中介付出的勞動和服務的確認。建議中介公司與賣方簽訂《客戶確認書》，將業主姓名、物業名稱分別相應予以確認。根據《合同法》第426條的規定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬”。
為此，律師建議，在宣揚房地產中介誠信服務的今天，中介方在提升自身服務規範操作的同時，也不能對買賣雙方不守信的“跳單”行為聽之任之。為防止“跳單”，中介方要盡量與雙方簽訂書面協議，從而獲得中介方促成雙方交易的有利證據，最大限度降低中介方的法律風險。
九,按揭
借款人提出申請並提供以下材料：
借款人到建設銀行經辦機構或已與建設銀行簽訂"合作協議"的開發商處填寫個人住房貸款借款申請表，並提供以下材料：
本人戶口本、身份證或其它有效居留證件；
職業和收入證明；購房合同或意向書等有關證明材料；
占房價款30%的首期付款證明；
建設銀行經辦機構要求提供的其它材料。
辦理手續
調查 建設銀行經辦機構或建設銀行委托的律師事務所(或公證處)對借款人提供的資料進行調查。
審批建行經辦機構對借款人的申請進行審批。
借款人開戶、領儲蓄卡並簽訂借款合同。
辦理抵押、保證、質押和保險等有關擔保手續。
借款合同生效，資金劃入開發商賬戶。
借款人如何償還貸款
借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。
借款人可選擇計算機自動扣劃或到貸款銀行聯網儲蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息
十,首付
1、商業貸款或鐵路公積金貸款
A、首付成數按銀行政策要求且必須打入保證金帳戶，商定具體工作日轉付；
B、按揭貸款於購買方的房屋所有權證、契證過戶完畢後5個工作日內轉付出讓方。月底不放款，5個工作日順延，鐵路公積金余款支付方式參照省公積金；
C、商業貸款(免交保險費、公證費)
a 90㎡(含90㎡)以下30平方以上，具有穩定收入，無不良記錄及無其它貸款記錄的優質客戶可以首付三成，貸款七成；
b 90㎡以上，具有穩定收入，無不良記錄且無其它貸款記錄的優質客戶至少首付三成，可貸款七成；
2、省、市公積金貸款***同的基本條件(公積金貸款部分交納保險費、公證費)
A、在杭州連續繳滿壹年，月繳額滿196.5元，個人或夫妻2人貸款額不超出30萬；
B、在杭州連續繳滿壹年，月繳額滿393.0元，個人或夫妻2人貸款額不超出50萬；
C、年齡條件為：男60歲；女55歲。
3、省公積金貸款或省公積金加商業組合貸款
A、首付款可以三成並按省公積金中心要求打入保證金帳戶，商定具體工作日轉付甲方；
B、按揭款於購買方的房屋所有權證、契證過戶完畢5個工作日內轉付出讓方。每星期指定日期放款，月底不放款，5個工作日順延；
C、全部用省公積金貸款只能為成交價的壹半；貸款期限+房齡不超過40年
D、蕭山、余杭區的二手房壹律不能申請省公積金貸款；
4、市公積金貸款或市公積金加商業組合貸款
A 首付款按市公積金中心要求打入保證金帳戶，按銀行工作日要求轉付甲方；
B 按揭款於購買方的房屋所有權證、契證、國有土地使用證過戶完畢5個工作日轉付出讓方。月底不放款，5個工作日順延；
C 95年前的房屋，首付四成；95年後(含95年)的房屋，首付不低於三成。均與面積大小無關，貸款期限最長不超過30年，貸款期限+房齡不超過40年；
D 在余杭、蕭山、臨安、富陽、桐廬、建德、淳安正常交納市公積金的，在杭州購房的可以申請市公積金貸款
5、註意：所有貸款額必須為整數即千位數以上(首付款允許有百位數)。
十壹,評估
買房、賣房
交易雙方為確定合理的交易價格，可以委托評估事務所進行評估，以評估價作為交易價格的參考。以避免交易雙方因對房產價值的不了解，期望值相差太遠而影響交易的正常進行。
繳納房產稅費
交易雙方當事人向房地產管理部門申報其成交價格時，房地產管理部門如果認為明顯低於市場價值，會委托具有壹定資質的專業評估機構對交易的房地產進行評估，並以評估的價格作為繳納稅費的依據。
申請銀行貸款
向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人抵押的房地產進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產價值進行評估。
解決房產糾紛
發生房地產糾紛時，可委托具有權威性的專業房地產評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
十二,驗證
除已購商品房外，以成本價購買且與原產權單位沒有事先約定的公房也可以直接上市交易。
對這類房產的審查包括以下幾點：
(1)壹看房屋所有權證第壹頁或第二頁有“成本價出售住房”、“成本價出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價購買。
(2)二看與原購房單位簽訂的買賣協議中是否有諸如：“單位有優先購買權”、“出售轉讓需經原產權單位同意”或“五年之內不可以上市”等條款約定。
另外，以成本價購買且與原產權單位有事先約定的或以標準價、優惠價購買的，需向原產權單位提交《已購公有住房和經濟適用房出售征詢意見表》，原產權單位蓋章同意後就可上市交易。
審查內容包括：
(1)壹看房屋所有權證第壹頁有“*私優”、“*私標準”、“優惠出售”或“標準出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標準價或優惠價購買。
(2)二看與原產權單位簽訂的買賣協議中的約定。
當然，產權證壹定要看原件，同時應到有管轄權的部門，房屋所在區縣房地局查檔，以最終確認，該房屋是否具備上市交易的資格。
十三,過戶
“我最近要買房，正好朋友有套房子打算出售，戶型位置都挺讓我滿意的。像這種私下的成交，房產過戶應該怎麽辦理？”日前，讀者範先生打來電話詢問。
像範先生這種不通過中介公司而是自己交易的二手房過戶DIY，就是房產中介業俗稱的“手拉手”方式。交易壹套七八十萬元的二手房，單方的中介費在七八千元左右，壹些購房者覺得中介代理費高，寧可選擇自己跑腿辦理辦證、過戶、交稅的整套程序。房產過戶到底怎麽DIY？有關人士提醒說，這意味著交易雙方必須有足夠的精力和時間，因為房產辦理過戶按揭的後續手續比較復雜，涉及到銀行、評估、農稅、房管、土管等多方，碰上房子產權有問題的，還要去產權交易中心查產權。當然，如果不怕麻煩，也完全可以自己來。
交易DIY分九步走
從買賣雙方看房開始直到房款兩清，手拉手方式要走壹道嚴格的程序。先辦什麽後辦什麽，只有流程手續對了，才會少走冤枉路。
第壹步，買方要對房子的產權進行調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，要註意產權證上的業主姓名與售房者是否相符，有無抵押或***有人等。這對買家來說最為關鍵，否則有可能導致後面所做的壹切都成了無用功。
第二步，簽訂二手房買賣合同。買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任、交付時間，並立約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關網站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。
第三步，找評估公司做評估。這個過程壹般來說要5~7個工作日。
第四步，貸款的房子要辦理相關按揭業務。如果是公積金貸款和商業貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房DIY過程中最耗時間的階段，通常要40個工作日左右。
第五步，按揭辦理下來後，要註意註銷該物業的他項權證。
第六步，將合同交到房管部門產權交易中心相關辦事窗口，拿受理單。
第七步，憑受理單到農稅中心繳納相關稅費，拿完稅契證。
第八步，憑完稅契證到房管部門辦理房產證。
第九步，憑完稅契證到土管部門辦理土地證。
走完這些步驟，房產三證算是辦齊了。整個過程大概需要壹個半月到兩個月的時間。
兩個細節壹定要註意
由於合同簽訂不規範而引起的二手房買賣糾紛不斷發生，因此壹些細節壹定要在簽訂合同時註意，盡量避免糾紛。
首先要註意的細節是關於房子狀況的詳細約定。由於沒有中介公司的先期把關，二手房手拉手交易者必須自己“動手”，了解房屋的準確面積，房屋的內部結構和裝修水平以及房子的質量是否有問題。
在確定房屋面積時，由於有些房子年代比較久，有時會出現所售房屋實際面積與產權證上註明的面積不符的現象，比如當時測繪的誤差、某些贈送面積等。所以合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上註明的為準，其他面積都不該計算在內。
關於屋內的設施，業主常常在簽訂買賣合同的時候口頭向客戶保證，房子的裝修以及空調等家電可以全部贈送。結果到實際交房時，屋內卻空無壹物。其實這種糾紛只要買房時在合同中註明就可以避免。
其次要註意的是關於房子稅費的約定。二手房子涉及的相關稅費達十余種，而且針對不同類型不同情況有不同稅費政策，要算清這筆賬並不容易。雖然雙方在交易過程中常常會約定稅費的承擔責任，但到了真正交納稅費時，因為多計算或者少計算稅費導致的交易糾紛也不少。
在整個交易過程中，涉及的各項費用並非壹次性收取，因此事前雙方必須明確所有明細費用，以避免中途添加各項雜費，給交易帶來後遺癥。
業內比較規範的做法是，交易每進行壹步，中介機構將買家的房款相應地轉交壹部分給賣方。在買賣方直接交易的情況下，可註明在辦理立契過戶當天，客戶支付業主百分之多少的房款，最後壹小部分剩余款項最好能放在物業交驗之後的壹段時間內。
二手房過戶DIY省錢但費力
盡管自己辦理二手房過戶，可以省下壹筆不菲的中介費，但是由於中間涉及到很多部門和相關專業知識，對於普通購房者來說，這是壹件省錢但費力的事情。
其實，對於壹些不熟悉程序的二手房交易個人來說，比較好的方式是委托中介公司辦證。目前多數中介公司都開展了手拉手業務，其中既有純粹辦證業務，也有包括簽合同、資金監管、房屋驗收等相對綜合的業務。
純辦證的話，目前收費普遍在300~400元/套左右；而如果是綜合業務，由於整個程序與通過中介買房相比只是省卻了前期的看房、產權確認等步驟，因此收取的費用約為普通中介費的8折。
十四,物業交割
審查出賣房屋是否欠繳物業管理費、水電氣暖、公***維修基金等應繳費用之情形。
①物業管理費，包括電費、供暖費、衛生費、保安費、公***維修基金等，直接與小區物業公司聯系即可；
②水費記好表數，(物業公司不代收的話)，必須與自來水公司聯系；
③供暖費按年交，從每年11月15日到次年3月15日，***計四個月，壹般由物業公司收取；
④天然氣記好表數，(物業公司不代收的話)，必須與天然氣公司聯系；
⑤詢問是否還欠繳電話費、有線電視費、網絡費；
⑥交鑰匙，提示購買人換鎖心；
⑦最好留下各種費用結清的收據、發票復印件。
十五,領證
辨別真偽產權證有8種方法：
壹看封皮。真的產權證封面硬實有紋理，摸起來有凹凸感，顏色鮮艷(深紅色)，字體紋理清晰醒目。假產權證則封面光滑，顏色暗淡(暗紅色)，封皮較軟。
二看紙張。真產權證的內頁紙張是采用專業水印紙，類似人民幣的水印制作，圖案為別墅、大廈兩種，其識別方法類似人民幣的水印頭像，只有在燈光下才能看出來，而假產權證的水印模糊不清；真產權證紙張光潔、挺實，用手輕抖有嘩嘩響聲。假的紙張則手感稀松、柔軟；
三看防偽底紋。真產權證底紋有浮雕文字“房屋所有權證”字樣，立體感強，字跡清晰，容易識別。假產權證很難做到顏色深淺、色彩的統壹；
四看發證機關蓋章。真產權證第壹頁上的蓋章是由機器套紅印制的“某某市房產管理局”行政公章。而假產權證則壹般加蓋手工雕刻的公章，因為紙張較薄，在其反面很容易看到透過來的印章痕跡。
五看註冊號。真證封皮反面下方的的建房註冊號是機器印制的，呈線狀，手摸起來有凹凸感。而假證的註冊號是手工雕刻的章蓋上去的，手摸起來沒有凹凸感；
六看縫制。真產權證的內頁都縫合得很整齊，而假產權證的內頁都是用膠水粘上去的，縫線也很明顯；
七看附記。真產權證第三頁中附記壹欄的內容包括：產權來源和其中分攤面積等，而假產權證中附記有些為空白；
八看圖紙。真產權證中的房屋分戶圖紙是專用紙，紙張較厚，而假證的圖紙很薄，類似壹般的A4紙厚度。
十六,打余款
目前壹些賣房人因為忽略了二手房貸款擔保，導致房子的大部分余款遲遲拿不到手。
據介紹，目前二手房交易貸款通常采用的方式是：賣方先將房屋產權過戶到買方名下，憑著已是買方名字的產權證，將賣方的土地證過戶到買方名下，買方拿到土地證，再憑著已經在買方名下的產權證和土地證，到房產登記部門辦理買方向銀行貸款的抵押登記手續，然後銀行才能發放貸款，這個過程快則半個多月，多則近1個月。也就是說，買方只需支付賣方40%左右的購房款，就能夠獲得房屋的全部權利證書；賣方已經失去了房產的所有權利，卻要等近1個月的時間才能拿到全額房款。在這壹過程中，如果出現買方的銀行貸款未獲批準等情況，賣方就不能拿到剩余的大部分房款。
對此，房管部門人士提醒：二手房交易貸款應通過有資質的擔保公司，由擔保公司在買賣雙方交易過戶時先為買方向銀行貸款承擔擔保責任，銀行放款給擔保公司及時支付給賣方，賣方領走房款後，擔保公司再為買方辦理土地證過戶和抵押登記等手續。這樣，可能出現的各種風險都由擔保公司來承擔，同時擔保公司還會控制所有後續手續的辦理，保證了房產不被不法中介及不法代理公司利用。
希望能幫助到妳