美國的次級貸款業務本身就是壹件好事。其出發點是為信用等級低或收入低的人提供貸款，讓他們實現擁有自己房子的夢想。1994 ~2006年期間，900多萬美國家庭購買了新房，其中約20%利用了次級貸款。但在這個過程中，壹些負面因素逐漸顯現，最終導致了危機的爆發。
壹是過度證券化。幾乎與次級貸款業務並行的，是美國經濟的證券化。比如，人們把壹些壹時還不清的債務轉換成證券，然後賣給投資者。換句話說，任何有風險的東西都可以轉化為證券。所以，次級貸款的出借人並沒有閑著。他們將超過6000億美元的次級貸款轉換成證券，並出售給不同國家的投資者。那麽，投資經驗豐富的銀行看不到其中的高風險嗎？次級貸款的貸款人花錢支持了許多信用評級機構，因此他們可以輕松獲得“AAA”的最高信用評級。“AAA”證書的泛濫讓銀行失去了對風險的敏感性。
第二，是通貨膨脹。隨著這塊“餡餅”越做越大，有錢人因為手中的賬面資產越來越多，揮霍無度；看到自己的房子天天在升值，窮人也開始買平時舍不得買的東西。最後，美聯儲不得不提高利率來抑制通貨膨脹。然而，利率提高後，那些本來就缺錢的窮人變得無力還貸，導致次級抵押貸款市場上拖欠還款的比例迅速上升。至此，美國經濟突然陷入貨幣流動性低下的狀態。當經濟發展進入低速狀態時，窮人還清堆積如山的次級貸款會更加困難。
我們能從美國次貸危機中學到什麽？可能有人會說沒什麽好學的，因為中國沒有次級貸款市場。但是，如果我們仔細觀察，會發現中國的經濟中也含有類似美國次貸的成分。如果我們不重視它們，中國的經濟可能會被拖入惡性循環。
壹個典型的例子是中國房地產的金融創新項目。中國有很多人希望通過投資房地產來獲得財富，所以銀行幫助人們實現這個願望是壹件好事。全國各地的銀行都想出了各種“高招”，吸引人們貸款買房。例如，2006年，深圳的銀行推出了“雙周付款”業務，允許以雙周為單位而不是以月為單位還款。這樣，借款人不僅可以縮短還款期，還可以少付利息，所以特別受“炒房團”的歡迎。再比如“循環貸款”業務，允許人們將商品房抵押給銀行，獲得壹定的貸款額度。這樣，房產借款人買的越多，能拿到的貸款就越多，所以更受“炒房團”的追捧。在這些金融創新項目的幫助下，去年深圳的房地產價格以驚人的速度上漲。據國家發改委統計，深圳新建商品住宅價格月漲幅高達13.5%，貸款買房的購房者中，60%以上不是為了自住需求，而是投資需求。截至去年底，深圳銀行貸款規模已達700億元。雖然目前沒有出現大規模的貸款違約，但不斷上升的通脹率可能會迫使央行加息；不斷加息會導致很多“炒房者”因為付不起利息而違約。到時候，在沒有次級貸款市場的深圳，會不會重蹈美國式次貸危機的覆轍——銀行不敢再做房地產貸款；也沒有留下多少錢借給其他行業；由於缺乏現金，所有的經濟活動都停止了。
令人欣慰的是，去年下半年，中央政府堅決實施“房貸新政”，其目的是抑制房地產投機性需求，遏制房價上漲趨勢，確保我國金融安全。然而“新政”實施後不久，各種反對的聲音開始出現。這些人的目的無非是希望“房貸新政”再次成為“空調”，讓自己在最後的房地產瘋狂中大賺壹筆。事實上，中國經濟的穩步發展是中國所有人最大的幸福。為什麽要反其道而行之？
中國會發生次貸危機嗎？
我國房地產貸款規模近年來發展迅速，對銀行業的盈利能力和資產安全產生了很大影響。上海銀監局2008年2月發布的《2007年上海房地產信貸運行報告》顯示，截至2007年12月末，該市中資銀行商業房地產貸款余額為5137.62億元，比年初增加452.88億元，同比增加63.28億元，房地產貸款余額同比增長10.58%。2007年，上海中資商業銀行27.5%的增量貸款投向了房地產業。截至去年12月底，中國商業銀行的房地產貸款占全部貸款的32.2%。如果加上大量以房地產為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已經影響了銀行約壹半信貸資產的安全性。在房地產市場波動加劇、宏觀調控加強的同時，房地產信貸運行與市場的關系越來越密切。無論是銀行、房地產開發企業還是房貸借款人，都面臨著房價波動帶來的壓力和風險。針對這種情況，上海銀監局表示，將加強宏觀監管，關註房地產行業信貸資源聚集趨勢，及時提醒銀行關註潛在的系統性信貸風險，制定和實施合理科學的信貸政策，分散、管理和控制房地產信貸風險。
對比中國的房地產市場和美國的次貸市場，兩者有很大的不同。最重要的是，按揭貸款人壹般直接向銀行申請貸款，沒有復雜的衍生品。同時，房產首付20%，政策不允許發放零首付貸款。但是，我們也應該看到我國住房抵押貸款的風險。
壹是貸款首付比例低和虛假信貸存在，存在大量的投機貸款。房地產“新政”實施前，中國居民房地產貸款首付比例為20%。但在實際操作中，也存在虛假操作的情況。據報道，2004年，上海曾發生壹起有人貸款7800萬買128套房子的重大非法貸款行為，是通過虛假信貸進入的。
第二，超過支付能力的貸款在增加。根據銀監會《個人住房按揭貸款指引》，個人按揭貸款月還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%。但實際上，國內居民和住房投資者在申請住房抵押貸款時，很多人都達不到這個基本標準。有人擅自從單位或者找別人開具虛假的工資收入證明。為了提高房屋銷售和貸款業績，銀行信貸人員和房地產銷售人員甚至明確告訴貸款人，只要能拿到證明，就可以放款。用虛假的收入證明、工資證明等虛假文件去銀行抵押貸款，無疑埋下了巨大的潛在風險。
三是貸款利率快速提高，導致部分債務人失去支付能力。近年來，央行多次上調貸款基準利率。從2004年10月29日的5.31%到5.58%；2006年4月28日，金融機構壹年期貸款基準利率上調0.27個百分點至5.85%。在連續10多次上調後，目前壹年期貸款基準利率上調至7.47%，對於信用差、還款能力差的貸款人來說，無疑是壹個很大的壓力。
第四，房價暴漲後有下跌趨勢。統計數據顯示，近幾年大城市房價指數上漲了20%左右。就具體屬性而言，會增加50%到100%甚至更多。快速上漲的房價刺激了購房者的熱情，炒房成為獲取巨額財富的壹種方式，使得很多償債能力較低的人參與到購房隊伍中。當房價下跌，房市流動性降低，貸款利率大幅上升，必然會加大高價購房者的償債壓力，使銀行信貸面臨巨大的違約風險。