在繳納房產稅的時候，我們總能聽到房主這樣的抱怨。中國人在美國買房的熱情只增不減，但很多人仍對高昂的房產稅心存擔憂。美國房產稅怎麽交？如何合理利用美國房產稅免稅，減少房產稅支出？本文為大家壹壹解讀。本文重點討論如何合理降低自住住房的房產稅。
分析如何降低美國的房產稅，首先要定位房子的性質，自住住房和投資性住房可以使用的政策差別很大。
自住房屋如何降低房產稅？
據統計，美國家庭每年約有41%的支出用於住房，住房已成為美國家庭最大的支出項目。除了房屋維修和日常開支，其余大部分來自房屋房產稅。計算美國買房需要繳納的稅，包括房屋保險稅的擴大，合理規避壹部分，是房產投資收益最大化的最佳選擇。
低估房地產的價值
因為美國房屋的財產價值決定了房產稅的稅基，所以房屋的估價對降低房產稅有重要作用。首先，我們需要了解房地產估價的主要影響因素。
房地產估價主要考慮兩部分:壹是房屋本身的價值(主要依據購買時的價值、裝修的附加值和市場的附加值)，二是土地的價值。
估算時需要考慮的主要因素:周邊房價、建築面積、房屋面積、房型、房齡、配套設施。同時，美國學區房也有很高的價值，壹般認為有相當大的升值潛力。
從以上主要因素可以發現，很多東西是我們無法改變的，比如周邊房價，配套設施。
但是我們可以從房子本身的價值入手，在自己的能力範圍內選擇壹個面積合適的老房子。也許我們在買房的時候可以多考慮壹些有壹定樓齡的美國二手房。美國的二手房發展時間較長，通常位於交通便利的區域，配套資源不亞於壹些新房。
地段的不同對房產的估價也有很大的影響，地段屬於土地價值。我們的經濟能力有限，對熱門地區沒有那麽執著的向往。或許還可以選擇壹些不太熱門的區域，偏遠地區的土地價值往往和中心熱門地區相差很大。
不同地區稅率不同。
房產稅的征收金額不僅與房產價值有關，還與房產稅稅率有關。在不同地區，稅率差距也很大。
比如美國各州中房產稅稅率最高的新澤西州，稅率為2.35%，而稅率最低的夏威夷只有0.27%。同樣價值1萬美元的房產，在新澤西需要定期支付2萬多美元，而在夏威夷只需要2000多美元。
逃離學區房，規避高額稅費
美國的房產稅也被很多人稱為“福利稅”。從字面上看，我們可以學到壹兩件事。在美國，房產稅主要用於建設學區和公共設施。比如:支付學生餐費、校車費、教師工資、改變教學設施等。所以房產稅最高的地方也是學區房最好的地方。
針對無子女教育問題，而不是著眼於後續投資住房的回報。買房時不妨考慮避開那些熱門學區房，讓自己少花些沒用的錢。
繳納房產稅到壹定價值，獲得補償。
這是美國當地政府針對自住房屋制定的救濟政策。當需要繳納的房產稅超過壹定價值時，納稅人可以從州政府獲得相應的州個人所得稅抵免或現金補償。
例如，在加州，納稅人的主要自住房屋可以免除7000美元的房產稅。
特殊社會群體，稅收減免。
美國的房產稅不是鐵血法案，政府也為特殊社會群體提供相應的福利。
美國退伍軍人有壹定的免稅額。目前美國有30個州，政府在對退伍軍人自住房屋的財產進行估價時，提供壹定的免稅額。不僅如此，如果車主屬於65歲及以上老年人、殘疾人、殘疾犯罪被害人、殘疾見義勇為人員、神職人員中的壹種，還可以享受壹定的減免稅優惠。
比如在佛羅倫薩，如果妳是65歲以上的老年人或殘疾人，只擁有壹套自住住房，年收入低於5.2萬美元，就可以享受免房產稅的福利；如果收入在52，000美元至62，000美元之間，65歲以上的老年人或殘疾人可以享受50%的房產稅減免。
如果即將年滿65歲的朋友想去美國養老，也可以盡早規劃，利用這壹政策節省稅收。
自住兩年，增值減免
根據美國稅法，房主在購買房屋的五年內，已經入住該房屋兩年以上。賣掉房子後，可以減免壹些房子升值的稅費(夫妻50萬美元，個人25萬美元)。當然，把美國房產當成投資的朋友要擦亮眼睛。如果五年後房子不升值，這個方法就不行了！
房子雜費可以抵稅。
自住的房子在居住過程中肯定會產生各種雜費。了解這壹項可以為妳節省不少開支。
問:哪些費用可以用於扣稅？
答:房產稅，貸款利息；房屋折舊費、裝修費和裝修折舊費；房屋的維護費用；房地產公司的管理費；房地產經紀人代理費；房地產廣告費；他們未成年子女的撫養費等等。
對於高收入者來說，聯邦政府的節稅可以高達40%，加州是13.3%，相當於政府給了妳壹半的費用。
提醒:扣稅時需要提供相關證明，維修、裝修盡量避免現金交易。
如何降低美國投資房的房產稅？
考慮“1031”稅延換美國房產？
“1031”的交換，是指根據美國聯邦稅法第1031條購買不動產，以實現延期繳納增值稅的目的。
因為“1031”，如果投資人賣掉舊房，用舊房升值賺的錢再在美國買房。那麽賺的錢可以暫時免交美國房產稅。當然，“1031”稅延方式需要滿足的不僅僅是這些要求，“1031”的操作要求也非常專業。？
提示:“1031”是延稅，不是免稅。如果想利用“1031”稅收遞延政策，美國房產投資者壹定要提前做好準備，在專人指導下嚴格按照要求進行兌換，避免不必要的損失。
投資出租房屋，折舊問題要慎重考慮。
很多朋友在辦理出租房屋納稅申報時都會面臨是否計提建築物折舊費用的問題。這個問題比較復雜，因人而異。
例如:
購房費用:80萬美元。
租金收入:2000美元/月，因此年租金收入:24000美元。
其他費用:假設地方稅壹年4000美元，然後管理費、水電費等按壹年5000美元計算。
租金利潤:15000美元(24000-4000-5000)壹年。
不含折舊的稅額:假設稅率為15%，則意味著支付2250美元。而且很多房東也有自己的工作收入，所以稅率可能會超過15%，所以要交的稅會更多。
折舊後稅額:房屋按照標準的27.5年年限折舊，折舊費用為29，090美元(800，000美元/27.5)。那麽租金利潤將損失65438美元+04090美元(24000美元-4000美元-5000美元-29090美元)。這就意味著租房的租金部分是不用交稅的。而且妳還可以用這個損失來抵消妳當年的其他收入，減輕妳家庭的稅收負擔。
但是，折舊只是把這部分折舊推遲到出售房子交稅的時候，假設十年後:
售價:95萬美元。
住房費用:565，438+000美元(800，000-800，000美元/27.5 * 10)。
出售房屋的利潤:44萬美元(95萬美元-56.5438萬美元+0萬美元)。
折舊後的稅額:如果是出售房屋所得的44萬美元，稅率可以高達65，438+05%(長期資本投資的最大利潤為20%)，即納稅6.6萬美元。
不含折舊的稅額:房子的成本還是80萬美元，所以賣房子的利潤是65，438+050，000美元，交的稅是22，500美元。
賣房子的時候，有折舊的房子比沒有折舊的房子多交了43500美元的稅。然而，在過去的十年中，房主通過折舊節省的稅收也是4萬美元，但在過去的十年中，未折舊的房屋支付的稅收是4.5萬美元(2250 * 10+2.25萬美元)，因此似乎建築物折舊更經濟。
但以上只是提供了壹種計算方法，不同家庭情況不同。出售已折舊的房屋時，計提的折舊會按照家庭當年收入的稅率征稅，所以壹般需要在出售房屋前深思熟慮，對當年的收入做壹個規劃。
？投資性房地產用於出租，貸款利息可以抵扣。
國稅局對身在海外但仍積極參與房屋管理的房主有很多減免房產稅的政策和優惠政策，即應稅收入=租金收入-費用(貸款利息、房產稅、維修費、折舊費等。).因此，由於貸款利息低，出租房屋的業主考慮貸款買房，並保留出租過程中的各種費用憑證，以抵消房產稅。