近年，房地產雖然水深火熱。但不論是投資還是自己居住，在美國買房的人越來越多。但是由於購房事項細節繁雜，要註意的事項很多，下面出國移民網就來說說美國按揭貸款購房流程。
我們強烈建議買房者 在紐約購買公寓時聘用律師，因為房地產交易非常復雜，所以隱藏著很多法律風險和隱患。在美國，購房者通常都會聘用律師，除了人們通常關心的合同、留置權以 及所有權問題，紐約的許多合作公寓(Co-op apartment)還有需要經過仔細研究和審查的財務報表和會議記錄。購買產權公寓(Condo)，甚至在購買獨棟房屋(house)時也可能遇到許多? 麻煩。更不用說在談判桌對面的賣方通常都有自己的律師。當然還有壹個簡單的原因是紐約的房地產很貴，交易不好可能對買家造成大金額的損失。所以在紐約買房時請註意壹下步驟和註意事項。
1、先列下買屋目的、選擇地區、房產價格預算及要求(Define requirements) ：首先要清 楚您是要自住還是投資。接著要列出想要購買的房屋的基本條件，例如價格、所在地區、多少臥室和浴室、面積大小等。然後還要考慮如果不是用現款買房，那麽必 須先向銀行申請貸款預先核準(pre-approval)，並且獲得房屋貸款前置審批信(bank’s mortgage pre-approval letter)。您要首先研究自己的財政情況，綜合考慮自己的經濟水平，知道自己是否需要貸款。如果需要，可以承擔的每月還款額是多少。
2、看房： 自己或在經紀人的幫助下，看房並下Offer。您可以列壹張自己所有想要的關於理想房屋的條件清 單，比如地理位置、價格區間、特別的需求。另外，在美國看房與在中國看房不同。壹般在美國，找到壹個合適的經紀人之後，就由他全權代理，而別想著找多個經 紀人，相互比較。美國的經紀人認為這種行為意味著不信任。壹旦被發現同時雇傭了多個經紀人，那麽沒有人願意盡心盡力做事。通常購房者會和經紀人簽訂代理協 議，約定由經紀人代理購房事宜，並約定傭金。其中傭金支付條件條款需要引起註意，以避免日後糾紛。在紐約州，沒有律師參與的地產合同無效，因此最晚在意向 合同簽署之前，需要找到壹位持當地執照的律師參與購房。
3、書面報價(Written Offer)： 找到滿意欲買的房地產後應盡快行動，不要給太低價。不然屋主會認為您不識市價及沒誠意。書面告知您的地產經紀欲買此房屋，並出示買價及如有其它的買屋條件。
4、簽訂合約： 在您的Offer被賣方接收後，買賣雙方將在各自的律師代表下，商談合同條款。在紐約，雙方 必須雇用律師。作為您買方的律師會對賣方律師發來的合同進行審閱，根據您的個案情況進行更改、刪減或添加。比如，是否加入合同取決於貸款的條款。同時，買 方律師還要進行盡職調查(Due diligence)審查關於房產的文件，告知您購買該房產可能產生的風險和該房產存在的不利因素。合同的條件限制和買賣交易的細節非常重要，務必與律師 商討，充分理解當中的風險和義務。雙方對合同、買方對Due diligence滿意後，買方將簽署合同，並壹般支付房屋總價10%的房款作為定金。如果買方在此時終止交易，壹般情況下定金是不能退回的。賣方收到合 同後，簽署，再寄還給買方。
5、貸款銀行確定發放貸款： 如果買方需要貸款，買方將與銀行聯系進行貸款事宜。銀行同意貸款後，會為您出具Commitment letter。
6、產權報告： 買方律師將以買方的名義購買產權報告(Title report)並審閱，看該房屋的產權是否存在問題，可不可以過戶;調查房屋的歷史交易情況、貸款情況、付稅情況、房契戶主資料，有無任何未解決的法律糾 紛問題等等。調查費用由買方支付，通常幾百元美金。買方壹般會購買產權保險(Title insurance)以保護自己的權益。
7、向管理處申請： 如果您購買的是Condo或者Coop，那麽您將在地產經紀的幫助下，向 Condo/Coop管理處(Board)提出購買該房產的申請。Condo管理處有在同等條件下優先購買的權利，即管理處可以拒絕您購買Condo的申 請。但是壹般情況下會同意您的申請。相比之下，Coop管理處更難通過，更容易拒絕您的申請。
8、成交(Closing) ：雙方律師將收集Closing時的文件，協調各方，確認Closing時間並 出席。壹般是簽訂合同後的2-3個月。買賣雙方在約定的過戶日會面，辦理交房手續。買方需帶好自己有效身份證明(如駕照、護照或綠卡等)及現金支票，付清 剩余房款和房屋過戶。對貸款買家、現金買家所付房屋過戶費用很少。買方會在1-3個星期內收到房契。
9、過戶後的費用： 擁有獨立產權公寓(Condo)，要付房產稅和每月的公***費用;擁有合作公寓(Co- op)，要要付房產稅和每月管理費。房產稅是跟隨樓寓的種類、地區和公寓面積來計算;而公***費用和管理費與樓寓的種類和公寓面積有關，可以是每月幾百到幾 千元不等。壹般情況提供多樣服務的樓寓，每月費用較高。稅或是物業稅可於收入中扣除征收稅款。如果是投資者，公***費用和物業稅都是商業上的開支，所以是可 以扣除征收稅款。如果在美國有流動資產並有個人銀行戶頭，購房過程通常需要兩個月。因此必須提前準備，看房階段就必須將資金準備好。如果需要房屋貸款，至 少再加壹個月時間。