二、相關法律依據
1《中華人民共和國合同法》第壹百壹十四條第二款“當事人可以約定壹方違約時應當根據違約情況向對方支付壹定數額的違約金，也可以約定違約損害賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少。當事人因遲延履行支付違約金的，違約方在支付違約金後還應當履行債務。”
2.《最高人民法院關於適用若幹問題的解釋》第二十九條第壹款“當事人主張約定的違約金過高，請求適當減少的，人民法院應當以實際損失為依據，考慮合同履行情況、當事人的過錯程度、預期利益等綜合因素，按照公平和誠實信用原則衡量後作出裁定。當事人約定的違約金超過造成損失30%的，壹般可以認定為合同法第壹百壹十四條第二款規定的“過分超過造成的損失”。
1.抵押貸款是指以房地產和其他實物資產或證券和合同作為抵押獲得銀行貸款，並根據合同分期償還本金和利息。貸款還清後，銀行會返還抵押品。抵押是指抵押人以產權轉讓的抵押受益人作為還款擔保。抵押人還清貸款後，受益人立即將涉案產權轉讓給抵押人。在此過程中，抵押人享有對財產的使用權。由此可見，按揭是買受人以其購買的房屋作為抵押，獲得銀行貸款並按合同約定分期還清本息，貸款還清後銀行返還房屋的行為，因此按揭不是買賣雙方的分期付款。
二、未經批準抵押貸款的處理方法根據《最高人民法院關於審理商品房合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二十三條規定:（壹）商品房買賣合同約定，因壹方當事人的原因致使買受人未能訂立商品房擔保貸款合同，致使商品房買賣合同無法繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同並賠償損失；（2）因不可歸責於雙方的事由導致商品房擔保貸款合同無法訂立，致使商品房買賣合同無法繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將已收取的購房款本金、利息或者定金返還買受人。
3.因此，如果在房屋交易過程中房屋抵押貸款未被批準，買方必須首先確定是什麽原因造成的，而不是責怪自己或按照開發商的要求承擔違約責任。（1）如果由於開發商的原因（如證照不齊）導致按揭貸款未獲批準，購房者可以要求開發商承擔違約責任或賠償責任；（2）如果由於買方自身原因導致貸款未被批準，那麽買方可以與開發商協商解決問題。如果開發商要求的違約金明顯過高，買方也可以要求減少違約金，這在法律上也有具體規定；（3）雙方都沒有過錯的，因不可歸責的事由可以解除買賣合同。此時，買賣雙方可以簽訂補充協議，重新約定付款方式。如果雙方無法達成新的協議，導致購房合同無法履行，雙方可以解除購房合同。