要回答這個問題，首先我們需要搞清楚買房，尤其是按揭買房的過程中需要哪些環節。通常的購房程序是，購房者看房後，與開發商簽訂購房合同，然後到合同房屋所在的房產部門辦理購房合同登記手續。本合同須經房產部門登記後生效。這時候買家會去和開發商有合作關系的銀行辦理抵押手續，銀行審核通過貸款條件後買家放貸。購房者按照合同規定的與銀行的貸款協議按月支付房款，這樣整個購房過程就告壹段落。直到購房者在規定的時間內或提前償還了向銀行借的錢，才能向銀行換取自己的產權證，整個購房行為才算完成。
那麽，購房者在辦理完貸款手續或按月還貸壹段時間後要求退房的，應根據退房原因分別處理:
(1)，買受人有正當理由申請退房的。比如開發商違規賣房，房子沒有合法手續，房子本身不具備使用條件。在這種情況下，購房者應該根據我國《房地產管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》與開發商進行協商談判。協商不成的，買受人可以根據法律規定或合同約定，直接向房屋所在地法院提起訴訟。如果合同規定了仲裁，他們可以向仲裁機構申請仲裁。
(2)如果房屋的質量和合法手續沒有問題，即開發商沒有違法違約行為，只有在購房者自己因各種原因想將房屋返還給開發商時，從履行合同的角度出發，根據法律規定，在合同履行過程中，當事人可以在對方同意的情況下，將其在合同中的權利義務轉讓給第三人。也就是說，如果購房者想把自己已經支付了壹部分房款的房子轉讓給第三人，必須和開發商、銀行協商。買受人與開發商、銀行能就過戶方式和條件達成壹致的，應當簽訂書面協議。根據我國《合同法》規定，法律、行政法規規定權利或者義務的轉讓應當經批準、登記的，從其規定。然後購房者、開發商、銀行簽訂轉讓協議後，購房者、開發商要去房屋所在地的房產部門進行合同變更和登記備案。只有在房屋土地管理部門登記備案後，變更合同才能生效。此時，購房者在購房過程中的權利義務轉移正式完成。
此外，購房者還應註意:
(1)，在無法繼續還貸的時候，最好及時把房子賣掉，不管是自己找買家還是通過二手中介；如果房子被銀行拿走拍賣，壹般來說拍賣價格較低，業主損失較大。
(2)只要月供還沒有正式終止，業主就應該按時按量履行還款責任，否則銀行不僅要向業主追回月供，還要按規定罰息。現在的罰息是每天2.1 ‰。
(3)如果業主覺得還款對自己的經濟來說太大，除了終止還款，還可以選擇延長房貸期限，從而減少每月還款額。
(4)業主終止按揭後，銀行不會退還已支付的各種按揭款。但保險費可以在扣除投保年限後退還給車主。
(5)如果業主想歸還抵押的房屋，壹方面可以與房屋的開發商協商，由開發商協助，另壹方面可以與購房時具體辦理抵押的銀行協商(總分行信貸部或私人業務部在購房合同中列明名稱和地址)，或者通過二手中介出售房屋或辦理再抵押。
總之，在還款過程中，如果買方與開發商因房屋本身或房屋相關問題發生糾紛，應在克制冷靜的基礎上分析問題產生的原因，切不可采取盲目措施，如終止向銀行還貸等類似不理智行為。因為按照法律規定，這是購房者違約。所以不管出現什麽問題，都要用相應的理性方法去解決。
特別鳴謝:北京市隆安(濟南)律師事務所房地產中心主任白金印律師。
(以上回答發布於2016-08-25。目前的購房政策請參考實際情況。)
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