1.我能借多少？
建議:商業貸款需要銀行審批，公積金可以先算。
“最終能貸多少款，要看個人情況，最終結果是銀行認可的。”第壹次從中介那裏得知這個情況的時候，打算買房的阿花就在想，如果拿不到足夠的錢怎麽辦？
分析
據鄭先生介紹，壹般來說，如果是商業貸款，現在首套房規定首付30%，貸款70%是上限。最終審批要看收入，銀行流水，家庭情況，工作單位等。這些因素最終決定了銀行是否相信妳有還貸能力。
如果是公積金貸款，要看公積金的繳存額。公積金貸款最高額度為壹人50萬，兩人80萬(目前無錫公積金貸款最高額度為壹人30萬，兩人50萬)。公積金貸款額度的審批與公積金月繳存額、年齡、房齡等有關。
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商業貸款額度:與申請人的銀行流水、收入證明等因素有關，以銀行最終審批為準。
公積金貸款額度:按照住房公積金賬戶存儲余額、最高貸款額度、貸款比例的倍數計算的最小值為借款人最高可貸額度。(暫停向職工家庭發放購買第三套及以上住房的住房公積金貸款。)
根據住房公積金賬戶余額計算的最高可貸額度
計算公式為:(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×法定退休月數)× 22。根據最高貸款限額計算的可貸金額。
壹人申請住房公積金貸款的，最高貸款額度為50萬元，兩人及以上購買同壹套住房申請住房公積金貸款的，最高貸款額度為80萬元。
3.對購買首套住房且邢弢建築面積低於90平方米(含90平方米)或按規定購買保障性住房的家庭(含借款人、配偶及未成年子女，下同)，按貸款比例計算的可貸金額不低於20%；購買首套住房且建築面積在90平方米及以上的家庭，首付款比例不低於30%；購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低於60%，貸款利率為同期同檔次基準利率的1.1倍。
2.選擇公積金貸款還是商業貸款？
建議:公積金貸款更劃算
“辦公積金貸款慢。業主想早點拿到錢，所以想讓妳做商業貸款。”小宋早就聽說過公積金貸款利率低，但沒有多低的概念。是公積金貸款還是商業貸款，哪個更劃算？
分析
現在公積金貸款成了房貸的首選，因為公積金貸款首付低。如果是首套房貸，純公積金貸款也可以做到首付20%。此外，公積金貸款利率較低，住房公積金貸款年利率5年以下為4.45%，5年以上為4.9%。壹般來說，商業貸款的貸款額度沒有最高限額，最終審批結果主要根據貸款人的情況而定，辦理速度快。住房商業貸款基準年利率5年以下為6.704%，5年以上為7.05%。目前廣州部分銀行首套房貸利率有8.5折優惠。
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以購買首套房，貸款50萬為例。如果是公積金貸款，貸款10年，月供5031.42元，利息103770.4元。如果是商業貸款，貸款10年，利率8.5%，月供5549.14元，支付利息165897.05元。
3.首付多還是月供多？
建議:有了剩余的錢，妳就有了更多的主動權。
在某樓盤銷售中心，壹對80後夫妻很糾結，他們對最終的付款方式有不同的看法。在小田看來，老公是做生意的，收入不穩定。所以，有錢的話，首付最好多交壹點，這樣每月壓力不會太大。但她老公認為三成首付就夠了，錢在手就有主動權。如果以後要用錢，從銀行借錢的成本會高很多。
分析
壹般來說，如果沒有好的投資方式，把手頭的錢全部給首付無可厚非，月供更低。但是，手頭沒錢。從利率的角度來看，如果房屋交易654.38+0萬元，我們可以貸70萬，但實際貸50萬就夠了。如果在銀行存款，五年期的固定利率是5.5%，五年期以上的公積金貸款利率是4.9%。也就是說，如果把剩余的錢定期存入銀行，使用公積金貸款，年利率可以賺0.6%。五年期以上商業貸款利率為7.05%。當然，定期存款的利率不足以覆蓋商業貸款的成本，但如果有其他投資回報，還是可以考慮的。而且利率也在變化，加上通貨膨脹等因素，剩下的錢短期內可以發揮更大的作用。
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如果總房價為654.38+0萬，首付30%，如果手頭有50萬，貸款20年，以公積金貸款為例:
如果首付50%，那麽月供是3272.22元，支付的利息是285332.86元。
如果首付30%，月供為4581.11元，支付的利息為399466元。如果將剩余的20萬元存入銀行，假設利率不變，每五年的利息計入每五年定期存款，20年後的總利息為328531.33元。
那麽，少付20%產生的最終收益=銀行存20萬元產生的收益-多貸銀行首付20%產生的利息= 214398.438+09元。
4.哪種還款方式更劃算？
建議:適合自己的才是最好的。
“等額本金還款好還是等額本息還款好？”前段時間，肖劍在濱江東貸款買了壹套二手房，總價80萬。小蜜最終選擇了平均資本償還法。“這種還款方式第壹個月還款金額最高，以後會逐漸減少。這樣，壓力就會越來越小。”但也有朋友說，這是“先苦後甜”的傳統思維方式，根本不符合現代環境。
分析
平均資本償還法。這種方法第壹個月還款金額最高，然後逐月遞減，所以這種方法常被稱為“遞減法”。其實每個月的本金都是壹樣的，只是利息不壹樣，從高到低。等額本息還款法。這種還款方式是將貸款本息按照貸款期限分成若幹等份，每個月還款金額相同，所以這種方式常被稱為“配比法”。平均資本的還款方式看似利息較少，但正是因為借錢才產生了較多的利息，有點類似於上面的首付。如果有更好的投資渠道，不妨采用等額本息還款方式。如果妳有還款能力，沒有其他投資渠道，等額本金還款法比較適合。
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以654.38+0萬元的商業貸款為例，貸款期限為30年，以利率為基準。那麽，如果是平均資本中的還款方式，第壹個月最高月供8652.78元，第360個月至少2794.1元，支付的利息是1060437.5元。
那麽，如果本息還款方式相等，每月還款6686.64元，支付的利息為1407189.89元。
5.貸款時間是長了還是短了？
建議:當然是越久越好。
“壹想到接下來的30年我都要還房貸，多難過啊！”所以小宋想，如果貸款20年，如果每月壓力不太大，不如只做20年的“房奴”。但是壹個在銀行工作的朋友告訴他，雖然貸款30年後利息會高壹些，但是要考慮到通貨膨脹等因素，同樣多的錢價值會不斷縮水。所以，選擇貸款的時間越長越好。
分析
(以上回答發布於2017-08-02。目前的購房政策請參考實際情況。)
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