現如今貸款買房的人越來越多，但是很多人對房貸的基本常識都不太了解，今天就為大家總結了10個買房貸款及還房貸需要了解的基礎常識。
看了的小夥伴都感嘆，要是買房的時候能知道這些小常識，就不會走那麽多彎路啦！
壹、即使是等額還款，還款額度也是會變的
很多人認為合同約定了還貸利率，又為了方便選擇了等額還款，每個月還的錢應該是壹樣的。這恰恰是壹個誤區，事實上，每年的還款金額都可能不壹樣。
房屋貸款利率壹般有兩個因素決定：基準利率和優惠利率。
如果上壹年度基礎利率發生了調整，第二年的壹月，每月還款金額也會調整。
二、如何選擇銀行？
如果需要提前還款，例如有的銀行約定20%以上才允許還，太苛刻了，選擇能夠還款要求不是很苛刻的銀行，比較壹下。
小銀行壹般比較快，但是需要辦信用卡等等，銀行之間是有區別的，需要好好選壹選。
三、 提前還款的方式和意義
壹次性付清：非常好理解，歸還所有剩余貸款本金；
還款額度不變，縮短期限：比較省利息；
期限不變，額度減少：每月壓力減少，基本不省什麽利息；
提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行壹般不辦。
四、提前還款的基本流程
部分還款：先去銀行預約，填張申請單，約定還款時間，將錢存入，再去銀行辦理還款即可；
全部還款：進入領取房產證等流程，退保險，註銷房屋抵押等。
五、 還款方式的選擇
有提前還款計劃的，建議選擇等息還款，第壹個月還的最多，因為本金還的比較多，非常的節約利息。
如果選擇等額還款，前兩年繳納了大多數的利息，再提前還款的意義就不大了。
如果有雙周還之類的還款方式當然更加省利息了。
六、 每月還款額的計算
貸款合同中都會有這個公式，也就是等額還款的公式：
每月還款額=本金×月利率×（1+月利率）還款月數次冪/[（1+月利率）還款月數次冪-1]
月利率 = 年利率÷12
有壹種特殊情況， 就是當壹月份的時候，如果上壹年度基準利率發生了調整，壹月份的還款額如何計算。由於存在跨月的情況，壹部分利率是上壹年度的貸款利率，壹部分利率是本年度的貸款利率。
這個時候需要首先根據剩余本金，核定壹個月度還款額，按照天分別計算利息，估計這個時候12月份壹定是按照31天計算了，所以，調整利息，就被銀行狠狠的宰上壹刀。
七、 本月還款的計算
本月還款利息的計算：
本月利息 = 剩余本金 × 月利率
本月歸還本金 = 每月還款額 - 本月利息
八、不要選擇大月提前還款
大月有31日，提前還款的利息按照日計息，算天數的時候會多算壹天；
日利率 = 年利率÷360
但是壹年有365天，按天計算會多交幾天利息；
另外有壹個問題需要說壹下，例如妳的發放貸款日如果不是還貸日，發放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計算利息的。
九、 房貸是優惠的融資方式
合理負債有利於規劃個人理財，而且房貸是融資方式，能夠房貸的時候，盡量使用房貸，讓自己的資金能夠投放到更高投資回報的領域，大膽投資對個人真是很重要，同時房貸也能有效的降低通貨膨脹風險，參與瓜分別人的存款行列中。
十、開始還的都是利息
有人貸款20年，每月還2000元，還了兩年，認為已經還了5萬元了，其實這種理解是十分錯誤的，開始還的都是利息，沒有多少本金，基本上也就還了2萬本金吧，所以，需要清楚的認識，剛開始還的都是本金。
（以上回答發布於2017-02-21，當前相關購房政策請以實際為準）
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