-購房者面臨的風險及其防範。
個人住房按揭是銀行、房地產開發企業和購房者共同參與的商品房買賣活動。就是購房人支付銀行規定的壹定比例的購房款後，銀行提供差額貸款。個人住房抵押貸款涉及銀行、開發商和購房者。它在開發商、銀行和購房者的利益之間找到了最佳的結合點。既能幫助開發商尤其是中小開發商克服籌集大量資金應對高地價和建設成本的困難，又能幫助購房者暫時緩解大量房款歸集的困難，從而解決資金供需矛盾，有助於實現住房的擴大再生產。但是也有很多風險。
現在，我們將為購房者討論個人住房抵押貸款中存在的風險防範和防範機制。
第壹，原因是購買方的風險。
我認為個人住房抵押貸款買房的風險主要包括以下幾個方面:
(1)購房人經濟狀況嚴重惡化或發生其他可能影響其償債能力的變化，無法繼續履行抵押貸款協議。
(2)如果購買人死亡或被宣告死亡或失蹤，繼承人或財產保管人不再或不願繼續履行協議。購買人死亡將導致購買人無法繼續償還銀行債務；如果購房人被宣告死亡或失蹤，銀行找不到還款人；繼承人或財產保管人不直接負責債務償還業務；結果是沒有人承擔銀行收回貸款的風險，造成銀行的損失。
(3)購買人弄虛作假，故意提供虛假的個人收入證明、營業執照等證明材料。購房人的欺詐行為誤導了銀行的判斷，使銀行相信購房人有能力償還債務，向購房人發放貸款，從而使銀行難以收回資金。
(4)借款人的信用風險。借款人主觀上存在違約心理，特別是當擔保條款對借款人沒有約束力或抵押物執行困難時，信用風險尤為突出；這種行為給銀行帶來很大的風險。
(5)支付風險。借款時，借款人可能高估了還款實力，低估了買房的支出。在實際還款中，他們的家庭收入不足以支付，造成風險；在貸款審核的操作中，對購房者的調查只是最近幾個月的經濟情況，很難掌握購房者過去的信用狀況，也很難準確預測其未來的收入。所以，有風險。
(6)意外傷害的風險。借款人因意外事故致殘，喪失還款能力；
(7)失業風險。尤其是在市場經濟中，借款人由於受教育程度、年齡、知識結構的制約，隨時處於失業狀態。壹旦失業，很難還貸。
(八)抵押物處理困難的風險。當借款人確實無力償還貸款時，銀行在按照法定程序處理抵押物時，往往面臨難以處理、難以變現等問題，難以得到有效的法律支持。
二、預防機制和預防措施。
(1)保險業必須全面介入住房抵押貸款，建立住房抵押貸款銀行的風險轉移機制。保險融資和住房抵押貸款融資有許多內在因素。購房者的人身財產安全、開發商的履約能力、銀行風險的防範，都可以通過保險業的介入得到妥善解決，使保險和房貸各方利益得到最優組合。銀行風險轉移機制可以通過以下三個方面來建立:
1.購房人所購房屋的財產保險。這裏值得註意的是，筆者在實踐中發現，在大多數保險合同中，都明確寫明“因意外事故導致房屋受損後，銀行是被保險人或第壹受益人”。筆者認為，由於銀行並不擁有抵押物，這種做法違反了《保險法》的規定，保險法律關系無效。對此，筆者建議在保險合同中，可以明確約定“因意外事故造成房屋損壞的，銀行可以從保險賠償金中優先賠償”。
2.購房者壽險的核心是按揭貸款和壽險的結合，要求購房者購買相應年限和金額的壽險作為貸款的保障，購房者只需支付15%至總房價20%的首付即可買房。在這種機制下，壹方面，買方每月只需支付貸款利息，保費剛好夠壽險到期後還清貸款本金，大大減輕了經濟負擔；另壹方面可以保證銀行的債權不會因為購房人死亡、傷殘而喪失還款能力，發生貸款無法收回的風險。“給購房者帶來了很多便利，給保險公司帶來了新的客戶群體，擴大了市場業務領域，給開發商帶來了新的活力，最終建立了購房者傷亡導致的還貸風險防範機制。
(二)開辟律師業務與個人住房抵押貸款業務的銜接點，建立個人住房抵押貸款銀行的風險防範機制。
個人住房抵押貸款基本上是壹種融資活動，其突出特點是信用行為，而信用程度的確定往往需要專業的法律技能，因此律師介入個人住房抵押貸款有其必要性和可能性。律師至少可以在以下幾個方面發揮重要作用:
1.審查買方的信用狀況。首先審查購房人是否符合法律規定的主體資格，其次審查經濟收入來源是否充足穩定，是否購房自用，是否存在“炒房產”的故意。
2.代他人起草、簽署房屋抵押合同、購房合同甚至保險合同。維護開發商、銀行、購房者在合同形式、合同內容等方面的合法權益，保證每份合同的真實性、合法性。
律師介入住房抵押貸款業務，從防範銀行風險的角度來看，有以下重大意義:(1)從程序和實體上保證整個抵押貸款行為的合法性，防止銀行審核不慎帶來的隱憂；(2)律師對自己的法律行為負責。如果由於律師的過錯造成合同無效或者其他損失，律師要承擔相應的法律責任，包括民事責任、行政責任甚至刑事責任。
(三)實施制度創新，加強制度建設，提高商業銀行信貸管理水平和風險防範能力。
法律是最穩定最有約束力的制度。制度建設在經濟發展中的作用已經得到大多數經濟學家和法學家的認可。在制度建設中，制度創新是最重要的。制度創新的概念，在經濟學中是指對現有制度的改革，使創新者獲得額外的利益。它與技術創新有壹定的相似性，制度創新往往是壹種新發明在采用某種組織形式或管理形式上的結果。從概念上講，制度創新就是解放思想、轉變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛，建立新的觀念、新的制度的結果。所以對於創新者來說，既需要理論勇氣，也需要實踐勇氣。新制度的誕生和預期的凈收益，是這兩種勇氣結合的結果。目前，我國許多銀行經營者已經意識到制度創新對改善管理體制、提高經濟效益的巨大作用，並進行了許多成功的嘗試，但還遠遠不能適應我國經濟金融形勢發展的需要。實踐證明，我國銀行在原計劃體制下建立的包括信貸管理機制在內的內部運行機制已不能適應市場機制的需要。要摒棄舊的體制和機制，建立新的體制和機制，吸收原有機制中仍然有生命力的制度，建立適應市場機制需要的靈活高效的商業銀行內部經營機制和信貸管理新機制，使商業銀行獲得新的活力，真正按照企業的要求經營，追求利潤最大化。
(四)提高認識，加強管理，建立壹套職責明確、制約平衡、運行有序的內控機制，防範住房抵押貸款中的銀行風險。
在內部控制機制的建立上，關鍵是嚴格建立和完善法人管理制度和法人授權制度。在強化壹級法人制度的同時，要嚴格執行對下屬分支機構的授權和轉授權制度。對信貸資產管理薄弱、不規範、經營效率低下的高風險機構，上級行應撤銷其授權和轉授權。應盡快完善其他內部管理制度，實現內控監督的現代化，以提高內控監督的廣度和深度，減少內控環節，提高內控機制的運行質量，達到防範和化解風險的目的。
參考資料:
& lt& lt關於個人住房抵押貸款風險防範的思考& gt作者:勞麗君
& lt& lt論期房按揭貸款的欺詐及其防範&兼論我國期房按揭貸款的欺詐行為。作者:佚名
/LW/4/qq%2Dsun14953/
& lt& lt淺析我國住房抵押貸款的法律性質&兼論我國住房抵押貸款的法律性質作者:洪海民
/paper/law/m/200604/19099 . html