首先要知道抵押財產是否登記。根據《擔保法》的相關規定，房地產抵押必須進行登記，並且買方壹般購買期房。購房、抵押時未取得房產證，不能辦理抵押登記。因此，目前個人住房貸款壹般采取階段性擔保加抵押貸款的形式，即在抵押房產辦理抵押登記前，由開發商為貸款人（購房人）提供擔保。抵押登記完成後，開發商的擔保終止，買家使用抵押貸款作為抵押品。如果房產抵押尚未辦理，賣方必須先與開發商（擔保人）協商，開發商將為受讓人提供新的擔保，同時與貸款銀行協商，否則開發商將被免除擔保責任，貸款銀行將拒絕因此提前終止貸款合同，除非您先償還所有貸款。如果所購房產已抵押，賣方無需與開發商協商，但必須征得貸款銀行的同意並告知受讓人該房產已抵押，否則轉讓將無效。其次，大多數次級抵押貸款銀行不接受抵押轉抵押，即在個人住房貸款還款期間，借款人出售房屋作為抵押，經貸款銀行同意，房屋買方繼續償還賣方未到期的貸款，即再次購買和出售仍處於抵押狀態的房屋，房屋買方繼續償還賣方的抵押價格。也可以是處於房屋抵押期間的借款人。為了增加（減少）貸款金額或延長（縮短）貸款期限，住房抵押通過擔保公司的方式從壹家銀行轉移到另壹家銀行。在實踐中，由於轉貸的操作程序復雜，很少有銀行會同意這種轉讓，大多數銀行會將其視為二手房貸款。Xi交通銀行的工作人員表示，嚴格來說，再抵押貸款是指賣方出售貸款尚未還清的商品房，買方繼續償還商品房貸款。當還款主體發生變化時，買方不會將現金帶到原銀行提前償還貸款，而是在銀行之間進行過賬交易，因此消費者無法看到現金。據了解，目前已推出轉融通業務的銀行尚未實現不同銀行之間的轉融通業務，主要原因是銀行業務未聯網以及部分銀行之間的利率不統壹。再次，使用自籌資金提前還貸。對於貸款銀行來說，同意賣方轉讓該房產的前提是提前解除貸款合同並收回全部貸款及相應利息，即提前償還貸款。先還清全部貸款本息，註銷抵押登記，再與買受人辦理過戶手續。這時候完全是買賣雙方之間的事，也是最簡單的方式。在具體操作過程中，壹般有兩種形式:第二種:找到買家後，買賣雙方進行溝通。買方支付壹部分房款供賣方提前還貸，然後賣方辦理結算手續並轉給買方，買方支付尾款。這種方法比較常見，但對買方來說會有壹些風險，因為支付購房款後，房產所有權仍屬於賣方，壹旦賣方拒不承認或攜款跑路，買方將面臨巨大損失。保險期間，在預付款過程中，買賣雙方可簽訂承諾協議辦理相關事宜，並以房產證作為抵押。或者選擇信譽好的大型中介公司作為第三方介入，保證資金安全，賣家支付幾百元的手續費。最後，向中介公司借錢賣房的人自己籌不到貸款，也沒有買家願意墊付房款，只能向中介公司借錢，實在無奈。中介公司可以利用公司的流動資金幫助賣家償還貸款，但他們要收取更高的手續費。壹般來說，每天的費用是貸款的4%。這裏要特別提醒的是，買賣雙方交易成功並辦理完產權過戶手續後，還要到房地產主管部門辦理抵押登記變更手續。壹般銀行都會提供個人住房轉讓貸款，也就是按揭貸款。如果是建行貸款，建行申請按揭貸款應提交的材料:（1）身份證件復印件（居民身份證、戶口本、軍官證、在中國大陸有居留權的境外和外國自然人護照、探親卡、回鄉證等身份證件）；（2）貸款銀行認可的借款人還款能力證明，如收入證明、資產證明等；⑶借款
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