(董湘儀)樓市的壹舉壹動都會牽動人心。雖然央行房貸利率新政策還未實施，但關於很多地區房貸利率上調的消息不絕於耳。中新經緯客戶端註意到，杭州、蘇州、溫州、南昌、鄭州等地近期上調了房貸利率。與此同時，8月底傳出消息，多家銀行近日收到窗口指導，收緊房地產開發信貸額度。
數據顯示，今年前8個月，全國房地產調控政策達367次，累計次數創下房地產調控新紀錄。9月，傳統樓市“金九銀十”會如期而至嗎？隨著LPR改革步伐的加快，個人住房抵押貸款利率將發生較大變化。下半年房價走勢如何？個人房貸利率會下降嗎？相信這些問題都是大家非常關心的。
多地房貸利率上調
下半年，房貸利率進入反彈階段。雖然壹線城市表現相對平靜，但二線城市多個熱門區域的房貸利率出現上漲，部分區域首套房利率甚至上浮25%。其中，蘇州、杭州、長沙加快了調整頻率。最近他們不止壹次上調房貸利率，部分銀行額度緊張，甚至暫停受理房貸業務。
目前北京個人住房貸款利率暫時沒有變化。建行阜外大街營業廳壹位工作人員告訴中新經緯客戶端，建行仍執行首套房貸利率上浮10%，二套房貸利率上浮20%。“央行剛剛宣布利率市場化，在此期間(個人房貸利率)肯定不會調整。以後會不會養，還不好說。”
中新經緯客戶端梳理了近期個人房貸利率調整的地區:
杭州:在原來上浮5%至8%的基礎上，多家銀行首套房貸利率進壹步上調至10%的水平；二套房漲到15%。國家統計局數據顯示，7月，杭州新房價格環比上漲0.5%，二手房價環比上漲0.1%，均有所回落。
蘇州:融360監測的17家銀行房貸利率中，9家銀行首套執行基準上浮25%；二套房主流貸款利率將在基準基礎上上浮30%。
溫州:據溫州。com，國有銀行和部分股份行執行的首套房貸基準利率上浮10%，漲幅5.39%。二套房浮動基準為15%，即5.635%。雖然房貸利率水平不是三年來最高的，但已經是這段時間的高點了。甚至部分銀行開始暫停房貸業務。
南昌:首套房貸利率普遍上浮20%至5.88%；二套房貸利率普遍上浮25%至30%。據江西日報報道，以壹筆20年期等額本息貸款654.38+0萬元為例，基準利率4.9%的總還款額約為654.38+0.57萬元；利率上浮15%至5.635%，還款總額約166.9萬元；利率上浮20%至5.88%，還款總額約為654.38+0.702萬元；利率上浮30%至6.37%，還款總額為1，776，5438+0，000元。
鄭州:據鄭州日報報道，大部分銀行將首套房貸利率按照基準利率4.9%調整為8折。二手房按基準利率上浮15%至20%。這是鄭州房貸利率連續下調約半年後，近期的反彈。
值得壹提的是，雖然央行商貸新規尚未實施，但部分地區的房產中介已經開始坐立不安，甚至不斷鼓吹房貸基準利率即將上浮。比如最近有消息稱“寧波房貸基準利率將從10年10月8日的5.5上浮20%，最終達到6.6。”但後來證明是假消息。
根據LPR的新規定，利率將會有很大的變化。
8月25日，央行發布公告。6月8日起，10，以最近壹個月同期貸款市場牌價(LPR)為定價基準，加算形成新的商業性個人住房貸款利率。首套房貸利率不得低於同期LPR牌價，二套房貸不得低於同期LPR牌價加60個基點。
以前個人房貸利率是按照央行公布的貸款基準利率浮動的，也就是政策利率。未來個人房貸利率應該參考市場利率。
由於LPR每個月都有可能變動，所以具體公布時間為每月20日9: 30，分為1年和5年以上兩種，大部分房貸都是5年以上。以8月20日公布的最新五年以上LPR為準，首套房貸利率不低於4.85%；二套房貸利率不低於5.45%。
值得註意的是，這是國家統壹的最低要求。央行表示，人民銀行各省級分行要按照“因城施策”的原則，引導省級市場利率定價自律機制，在國家統壹信貸政策的基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄內首套、二套商業性個人住房貸款利率上浮下限。也就是說，央行分支機構會結合當地情況設定加分下限。
此外，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。目前五年以上的公積金貸款利率為3.25%，五年以下的公積金貸款利率為2.75%，全國壹致。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，公積金政策的臨時調整，是當前公積金政策便捷務實的體現。既能保證剛需購房成本不上升，又能保持貸款利率水平穩定。
利率會降下來嗎？對買房的影響有多大？
對於購房者來說，銀行房貸利率浮動意味著買房成本上升，買房後月供增加，還款壓力也隨之增大。房貸利率和房價成反比。利率越高，人們的購房欲望越低，進壹步拉低了房價。
短期內銀行房貸利率上升，房價弱勢上漲，有利於抑制房地產過度投資。長期來看，如果銀行房貸利率保持上漲，未來房價也可以保持穩定或下跌，對剛需是利好。綜合來看，影響房價走勢的因素有很多，比如人口遷移、當地樓市政策、貨幣貶值等。
很多人關心，個人房貸利率會不會普遍上調？業內人士認為，在“房住不炒”的調控背景下，房地產調控不會放松，房地產政策將“因城施策”。短期內，大部分城市通過提高轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率，房貸利率不會下降。
國家金融與發展實驗室特聘研究員、中國人民大學重陽金融研究院副院長董希渺認為，未來個人住房貸款利率可能會上浮，但幅度不會太大。不同銀行對個人住房貸款業務的定位不同，不同地區的信貸資源投向也有較大差異，因此房貸利率會出現明顯的分化，而大型商業銀行的房貸利率調整預計會相對溫和。
個人房貸政策或收緊
上半年，中國房地產市場迎來“小春天”，部分地區房價快速上漲。在政治局會議重申“住房不是投機”並首次提到“不把房地產作為刺激經濟的短期手段”後，過熱的房地產市場迅速降溫。
針對未來涉房貸款的監管方向，董希渺認為，從房地產金融的角度來看，未來調控可能在三個方面實施:壹是收緊銀行信貸資金進入房地產市場，如提高房地產開放貸款條件，降低貸款額度；二是收緊資金通過信托等渠道進入房地產項目，如房地產信托“窗口指導”；三是收緊個人住房貸款條件和額度，提高貸款利率，嚴控個人消費貸款和信用卡資金違規流入房地產市場。此外，還可以嚴控房地產企業發行公司債。
嚴躍進對中新經緯客戶端表示，目前的房地產政策是從緊導向的，貸款的規模控制依然會很強。對於壹些涉及房地產的業務，或者可能涉及房地產的業務，相關貸款也會強力審核。最典型的是，後續類似的信用卡刷卡和消費貸款發放不能與房地產業務相關，否則會被認為是貸款風險高的現象。
董希渺認為，應繼續實施差別化的住房信貸政策，綜合運用各種手段，量價結合，通過總量和價格的調節，滿足剛性需求，抑制投資投機。著眼當下，引導預期，落實“房住不炒”的定位。
監管和嚴查抵押貸款
8月29日消息，據證券時報報道，多家銀行近日接到窗口指示，要求從即日起收緊房地產開發貸款額度。開發貸款規模原則上應控制在2065438+2009年3月末。這意味著，房地產開發貸款余額將從今年二季度末的11.04萬億元減少到壹季度末的10.85萬億元。
此外，建行副行長季誌宏在2019中期業績發布會上也表示，要進壹步強化房地產開發貸款準入標準，確保房地產開發貸款合規發展，加強資金使用監管。
事實上，今年以來，監管層不斷收緊房地產信貸融資政策，從銀行、信托、債券等多方面采取措施，嚴控資金違規流入房地產。分析人士認為，住房相關貸款仍將是未來監管的重點。
07年5月17日，銀監會發布“23號文”，對商業銀行領域房地產融資亂象整治作出詳細要求，包括:個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金被挪用購房；資金通過影子銀行渠道非法流入房地產市場。
近日，銀監會公布了對部分地方中小銀行現場檢查的通報。通報指出，壹些地方中小銀行違規為“四證”齊全的房地產項目提供融資，部分機構向未取得房地產開發資質的房地產公司發放貸款支付拆遷補償款；此外，向資本不足的房地產項目發放非法貸款。銀監會要求，各相關監管機構要采取有針對性的審慎監管措施，並依法實施行政處罰。
隨著“強監管”的開展，已有多家商業銀行因消費貸、農貸等違規“輸血”房地產而被處罰，涉及面廣。據經濟觀察報統計，截至7月底，2065，438+09年，銀監會、各地銀保監分局共開出罰單近1.5萬張，涉及全國312家銀行，罰款金額合計超過4.3億元。其中涉及“房地產企業”和“房款”的案件多達115起，涉及國有大行、股份行、城商行、農信社等50家銀行，累計罰款4729萬元。
與此同時，央行提高了價格，收緊了房地產貸款的水龍頭。央行二季度貨幣政策執行報告顯示，房地產貸款增速繼續下降。6月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額41.9萬億元，同比增長17.1%，增速比3月末低1.6個百分點。
調控刷新紀錄房價會跌嗎？
據中原地產研究中心統計，2019、1-8月期間，全國房地產調控政策達367次，比2018期間的315次上漲了17%。累計次數創下了房地產調控的新紀錄。
中原地產首席分析師張大偉認為，預測2019下半年全國樓市仍將保持雙向調控，房價穩定的城市不排除出臺寬松政策，但只要價格明顯上漲，房地產調控力度肯定會加大。另外，從信貸利率來看，不排除針對房地產的利率再次上調。
在嚴躍進看來，下半年房價會略有降溫，即在各種降價促銷下下跌。但是類似的跌幅不會太大。隨著後續房企銷售業績的實現，預計降價幅度會繼續減小，然後再次上升。(中新經緯APP)
(本文觀點僅供參考，不構成投資建議。投資有風險，入市需謹慎。)