中介機構假房源、吃價差，以及“租金貸”等困擾1.8億租房人群的問題迎來了政策規範。
12月25日，時代周報記者從住建部官網獲悉，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦六部門已於近日聯合下發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》)。
時代周報記者梳理發現，《意見》主要針對規範住房租賃中介機構和住房租賃企業。其中對住房租賃中介機構的要求集中在行業規範方面，包括房源信息真實性、房源本身合規性，以及房源發布平臺建設等細節要求;對於住房租賃企業的規範則集中在金融監管方面，包括提出加強對采取“高進低出”(支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期)經營模式的住房租賃企業的監管。
值得註意的是，《意見》還提出，在住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位的要求。
對此，58安居客房產研究院分院院長張波向時代周報記者表示，《意見》此次對住房租金貸款業務提出具體明確要求，這體現了監管部門對於近幾年租賃運營機構“爆倉”事件的關註。在《意見》提出的加強住房租賃金融業務監管、做好貸前調查等多項前置性金融監管要求下，預計可以有效降低此類租賃機構運營的風險性，也有效提升風險的可控性。
持續整頓住房租賃中介機構亂象
根據住建部介紹，今年我國持續在全國範圍內開展整治住房租賃中介機構亂象工作，並先後召開了多次住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會進行部署。
今年10月，住建部等六部門聯合印發了《關於印發在“不忘初心、牢記使命”主題教育中專項整治住房租賃中介機構亂象實施方案的通知》，並要求要求各省份、40個重點城市住房城鄉建設部門參照部裏做法，成立工作專班並指定聯絡員，以及建立部、省、市3級聯動機制和部與40個重點城市直聯工作機制。
整治工作已經取得了初步成效。住建部指出。目前，住建部已經在11月先後通報兩批通報整治住房租賃中介機構亂象***計13起違法違規典型案例。另根據新華社報數數據，從2019年6月1日至11月19日，全國***排查住房租賃中介機構81416家，查處違法違規住房租賃中介機構9197家，通報曝光違法違規典型案例7974起。
為鞏固專項整治成果，將整治工作制度化、常態化，住建部等六部門在近日聯合印發《意見》——住建部在《意見》中開宗明義。
時代周報記者梳理發現，《意見》***圍繞嚴格登記備案管理、真實發布房源信息、動態監管房源發布、規範住房租賃合同、規範租賃服務收費、管控租賃金融業務、加強租賃企業監管等方面***有十四條舉措。其中意見對於中介機構房源真實性的規範，以及違規懲處最受人關註。
“在租賃市場上，住房租賃中介機構起的主要作用還是信息匹配，其核心還在於保證房源的真實性、全面性、及時性。”空·白研究院創始人楊現領向時代周報記者表示。
“《意見》從信息標註、平臺規範等多種方式要求中介機構發布真實信息。對房源真實性的要求進壹步提高，預計線上虛假房源的現象將得到有效遏制。”張波判斷。
住房租賃合同的網簽備案也是其中壹個重點。貝殼研究院資深分析師黃卉對時代周報記者表示：“住房租賃合同的網簽備案是住房租賃市場監管的重要方式。2019年，部分城市如杭州、合肥等紛紛推出了租賃網簽備案的管理措施。住房租賃合同的網簽備案能夠更好的保障承租人權益，承租人確保在租賃合同成立後，租賃合同的真實性獲得認可，不會因房屋所有權變動而影響繼續承租;同時便於規範租賃企業的經營行為，更加公開和透明，對規範租賃市場發展有著重要的作用。”
此外，《意見》還要求房地產經紀機構不得賺取住房出租差價。“這壹點約束二房東比較有效。”楊現領表示，“中介機構吃差價並不是突出的問題。更多小的、分散的二房東機構，才會存在利用信息溝通不順、信息不透明的現象，存在吃差價的問題。這壹點需要通過加大對這些小的、分散的機構進行檢查來解決。”
多數長租公寓已越過30%底線
在另壹側面，《意見》對於住宅租賃企業的金融嚴監管或正在為行業敲響警鐘。
《意見》要求：應當加強住房租賃金融業務的監管，並要求開展住房租金貸款業務要以合同為依據，並且需要進行貸前調查和貸後監管。
其中在“租金貸”方面，《意見》規定：住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
此外，對企業資金監管，《意見》提出：住建等部門加強對采取“高進低出”(支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期)經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。
《意見》還對於“租金貸”占企業收入比做出了具體要求——住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
對此，多位專家向時代周報記者表示，“高收低出”、“長收短付”、“租金貸”都容易造成企業資金鏈斷裂。
“2019年，部分爆雷的租賃企業由於高收低出導致資金鏈斷裂，而長收短付則是通過租金的期限錯配形成資金沈澱，部分企業挪用資金拓展房源規模，壹旦資金鏈斷裂，承租人的權益將會受到損失。”黃卉指出。
“對於長租公寓企業來說，租金貸作為信貸資金，具有壹定的杠桿屬性。在企業經營困難時候，信貸資金的杠桿會加速減少企業現金流。壹旦碰上行業環境變化，疊加對租金貸的監管趨緊，會讓經營困難的長租公寓企業加速爆雷。”UONE優望董事長丘運賢在接受時代周報記者采訪時表示。
時代周報記者註意到，“租金貸”曾是租賃企業，尤其是長租公寓的“生命線”。青客公寓上市招股書顯示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓資金使用了租金貸。蛋殼公寓上市招股書中也披露，截至2019年前三季度，67.9%的青客公寓租客選擇了租金貸的方式。
但與此同時，“租金貸”也是長租公寓暴雷的“導火索”。房東東數據統計顯示，從2017年至目前***有69家長租公寓機構因資金鏈斷裂暴雷。
受《意見》影響，接下來企業資金將會成為監管重點。中原地產首席分析師張大偉在接受時代周報記者采訪時判斷：“此前由於監管缺位，住房租賃企業的收入來源中租金貸比例如何並無具體數據。但既然《意見》要求住房租金貸款金額占住房租賃企業租金收入比重不超過30%，那麽資金池的監管就是壹個必要的方式。”
時代周報記者梳理發現，30%的生死線，各大長租公寓已經跨線太遠。根據青客公寓上市招股書，青客公寓與租客的租賃期通常為26個月，其中大多數的鎖定期為12個月。截至2019年6月30日，青客公寓63.1%的租金付款是由這些分期付款的貸款支付的。
隨著監管號令的吹響，長租公寓或將定義成為高危企業。張大偉表示：“壹旦監管資金池，那就沒什麽資本再願意做長租公寓了。”
到2020年，長租公寓將進入“生死時速”。住建部對此已明確表示：對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，可采取約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等方式，防範化解風險;涉及違規建立資金池等影響金融秩序的，各相關監管部門按照職責，加強日常監測和違法違規行為查處。