如果妳買房是以投資賺錢為目的，當房價不漲甚至下跌時，幻滅後的痛苦被稱為煎熬。如果妳借的錢多，加的杠桿太多，這種灼痛會更慘，但會很無力。
相信在2017到2018的樓市高位站崗的人都會深有體會。
老張就是這個群體中的壹員，會有很多像他壹樣的故事。
經歷了2016房價暴漲，萬人搶房的震撼場面歷歷在目。老張終於在2017出招了，但是他站在了高崗上。
他把自己占用的房子抵押給銀行，獲得90多萬，用這90多萬的大部分作為首付，買了壹套單價140平米的四房。他認為他的財富會受到嚴重打擊，他的資產會翻倍...不用想，他的資產會縮水，負債累累。
老房子每個月要還6000多(這還是2020年壹次貸款置換的結果，之前的利率更高，還款額更高)。新房月供近1萬，壹個月就是1.6萬。如果生活費和月開銷不低於2萬的話，要知道老張所在的城市只是二線城市，普通上班族。
最近老張的房子要交房了，但是房價也從最高點的18.9萬跌到了現在的1.6萬，就這樣憑空虧了20多萬，但是又遇到了壹個新問題:房子到底要不要裝修？
老張燦拿不到裝修錢。如果拿到裝修貸款，又增加了壹筆新的債務，無疑讓本就困難的生活更加艱難。而如果妳想用房租的收入來抵消裝修的錢，那根本是不可能的。不知道要不要等到猴年。
每次和人說起買這套房的事，老張都是壹肚子苦水，頻頻擺手搖頭，還得抱怨自己急於買房賺取收入。
雖然老張買房的主要目的是投資賺錢，但也有自住的考慮，把小三房換成了大四房。本來打算等到新房交房，再把舊房賣掉，把債務抹平，這樣就可以完美換房，還能盈利……但是這個操作的前提是房價要漲，殘酷的現實是房價不漲甚至不跌。
老張很慘，但絕不是最慘的。雖然負債累累，但他的杠桿並沒有斷。他最大的錯誤是，他增加了超出自己承受能力的杠桿。
我最怕的是，在這壹輪房價的高點，那些以投資為目的的買房者，已經加了高杠桿。
2
關於負債加杠桿買房，其實有三個閉環。
首先是投資閉環。
負債加杠桿買房，不僅是七成房貸，連首付和月供都可能來自負債，但壹定要有個盡頭……房子賣了，之前的債務都可以結清，剩下的就是凈利潤。
它的前提是房價要漲，房價的漲幅要高於負債的成本。
二是需求閉環。
貸款買房，按月還款，買房的目的是為了自己住，就算房子倒了也沒關系，反正是滿足自己的需求，樂在其中。
因為收入可以覆蓋月供，杠桿不會斷裂，閉環的終點是自住需求。
第三個閉環是崩潰。
無論是投資還是自住，可能永遠無法再籌到錢，導致供應違約，房子可能賣不出去或者即使賣了也損失慘重，失業或者經營失敗導致收入下降……最終杠桿斷了，債務清了。
這也是壹個閉環，當然是最壞的閉環。這種形式如果有足夠的人和錢，就會導致金融系統風險，最終還是全體人民買單。
無論是哪種閉環，其底層邏輯都是人們的收入能夠支撐這個房價。
投資的閉環是找到接盤者，接盤者的收益能夠承擔債務；需求的閉環是，買房人的收入買得起房貸，可以永遠持續下去；崩潰的閉環是債務清理，這取決於所有人的收入。
兩年前房價飆升的時候，很多人忽略了收入的增長，忽略了人們的收入能否支撐這麽高的房價。反正大家只看到了不斷上漲的房價和風起雲湧的接盤俠潮，完全忽略了這些新的購買力是透支了六個錢包後的最後努力，其實是強弩之末。
很多人把房價下跌歸因於政府對樓市的調控。事實上，監管只是加速了下跌，而且是以損失盡可能小的形式...如果任由房價上漲，泡沫膨脹，壹旦下跌，後果不堪設想。
房子的最終目的是使用，無論是住宅使用，商業/辦公使用，甚至是倉儲物流使用。但是因為壹時的上漲，很多人對投資房子賺錢抱有太多的幻想，以至於加了太多的杠桿，反而讓自己深陷其中。
按照現在的情況，買房將不再是壹種投資，更多的是壹種消費，我們的購房邏輯、思考角度、債務杠桿都會隨之改變。
三
炒房的背後隱含著“買房是消費，不是投資”的初衷，但中央剛提出的時候沒人相信。
房企還在負債加杠桿，還在采用以前“高杠桿/快速周轉”的打法；對於普通人來說，還是相信買房能致富，所以還是在等待機會，用負債和杠桿買房。
大家都堅信房價永遠會漲:鋼材/水泥/原材料都在漲，為什麽房價不漲？地價持續上漲，面粉都趕上面包了，為什麽房價不漲？央媽每年印很多錢，通貨膨脹年年有。為什麽房價不漲？
於是就有了今天的結果，很多房企，甚至很多頭部房企都陷入了債務困境，甚至雷雨頻發；很多用高杠桿在房價高點買入的投資者，不僅沒賺到錢，還背上了債務，面臨或者已經經歷了杠桿斷裂。
人們在相信壹個結論的時候，會選擇性地尋找各種理由來證明自己的結論，而忽略其他，造成因果倒置。
因為房價上漲，地價、建材、人工等費用上漲。壹旦房子需求下降，就會影響房價下降，最簡單的供求原理也會迫使上遊成本下降。房價上漲的正反饋馬上變成了房價下跌的正反饋。
如果買房變成了消費而不是投資，該如何應對？
四個字:量力而行，根據自己的經濟實力決定花多少錢，比如收入/儲蓄/資產，而不是任性負債加杠桿。
消費是必須的，沒有回報或者回報難以量化。花錢就花……妳花了654.38+00000元買了壹部蘋果手機。妳如何量化回報？而投資講究的是量化回報，賺錢，虧錢壹目了然。
當房價穩定下來，不再出現大幅上漲時，大家的投資欲望就會熄滅，不會想盡辦法去加杠桿。
房企會主要用自有資金購地、建房、經營，然後附加適當的債務杠桿；個人會主要用自有資金買房，即使貸款，也會看自己的債務承受能力，不會想著找下壹個接盤俠。
同時，房地產企業不再在遠郊建設各種大型社區、旅遊地產、小城鎮，人們也不再購買...當買房變成了消費，人們就會看到自己是不是真的想住，是不是真的有這個需求。
以前大家都是抱著投資的目的去買房，總想著賣掉，有人能發財。
買房不再是投資，而是大額消費。這個概念越來越受歡迎...當然是以壹些付出了慘痛代價的人為代價。