(1)流程:買賣雙方必須經過兩步。
抵押包括兩個方面:壹是出賣人提前償還銀行貸款，與銀行解除債權債務關系，註銷抵押登記；二、買受人申請二手房貸款，以所購房屋作為新貸款的抵押擔保，並辦理抵押登記。其業務流程是:
第壹步是賣家向銀行申請。
第二步:經銀行同意，銀行、買賣雙方簽訂協議，銀行同意賣方轉讓房屋。出賣人承諾優先償還銀行貸款，並授權銀行從其在銀行開立的賬戶中直接扣收未償還的貸款本息。買受人承諾在交易時將房款匯入出賣人在銀行開立的賬戶。
第三步:買賣雙方簽訂房屋轉讓合同。
第四步:買家向銀行提交新的貸款申請。貸款金額可以是賣方的剩余貸款余額，也可以按以下公式計算:
貸款額=所購住房市場價×二手房貸款比例。
第五步:審批通過後，銀行與購房者簽訂新的貸款合同和抵押合同，並出具同意貸款的承諾書。
第六步，買賣雙方辦理產權過戶手續。
第七，銀行和賣方去房產管理部門註銷抵押登記，同時和買方申請新的抵押登記。
第八步:銀行向買方發放貸款，根據買方的授權將貸款劃入賣方開立的賬戶，然後根據賣方的授權直接從賬戶中扣收未償還的貸款本息，終止原借款合同。
(B)風險:三方都存在變數。
在抵押的情況下，由於業主的房子還在抵押中，無法進行二次抵押，需要發放二次貸款還清業主的壹次貸款後才能進行產權轉讓，然後再申請抵押貸款。因此，再融資過程中可能存在以下風險:賣方貸款被買方還清後，突然變卦，拒絕轉讓；貸款後買方拒絕為賣方償還貸款；銀行拒絕提前放款；交易完成後，賣方無法順利拿到剩余房款；交易完成後，買方無法順利拿到房產證。
4.買方通過按揭付款購買房地產。
(1)流程:
第壹步，買賣雙方簽訂房屋轉讓合同。
第二步:買方向銀行提交新的貸款申請，貸款金額根據以下公式計算:
貸款額=所購住房市場價×二手房貸款比例。
第三步，買賣雙方到房產管理部門辦理房屋產權過戶手續。
第四，銀行和買方申請新的抵押登記手續。
第五步，銀行向買方發放貸款，並根據買方授權將貸款劃入賣方開立的賬戶。
(二)風險:賣方存在重大風險。
普通二手房按揭貸款不同於按揭貸款。對於普通二手房按揭貸款，銀行是在房產已經過戶後，借給業主用於支付買方的購房款。在這種交易中，由於基本沒有有效可行的保障措施，賣方處於劣勢，風險主要來自買方。雖然在實際操作中，銀行可以要求賣方出具不可撤銷的委托書，以便將給予買方的貸款及時劃撥到賣方賬戶，但登記過戶完成後，買方已經是合法的產權人。此時，如果買方單方面通知銀行其還款有困難，銀行為了保護自己的權利，必然會終止或中止事先約定的貸款抵押程序，而絕不會繼續放貸(為了保護賣方的利益)，否則無疑是自投羅網。因此，賣方利益保護在實際操作中存在很大風險，在參與交易的三方中處於被動地位。唯壹的出路就是進行漫長的訴訟。
回答補充
營業稅:5.5%(5年前出售有此費用)。
契稅:1.5%(超過140平方米的非普通住宅為3%)
印花稅:0.1%
個人所得稅:65438+房價差價的0%或20%。
土地增值稅:1%(這個不壹樣，有的不用)
如果購買的商品房是標準價、優惠價、成本價。
標準價每平方米增補63元。
優惠價每平方米補63元。
成本價每平方米補9元(土地出讓金)
買賣5年以上才交契稅和印花稅。
按照國家規定，營業稅、個稅、土地出讓金都應該由賣方繳納，但很多賣方沒有。有些已經加到房價裏了。
補充:沒有房產證，只能找開發商換票，直接算作購房者直接從開發商手裏買的新房。房產證的部分契稅和維修資金由買方支付。因為購房者房產證是直接辦理的。其實妳可以選擇妳想要的人。我只是不想要妳的任何東西。其實妳可以拿去中介賣。現在賣房不收費。壹般都是買家出所有費用。