昆明二手房交易流程及費用
二手房交易流程及費用
（壹）二手房交易流程
第壹步：預備買房
1、做好資金方案
確定好可以存款的最高額度，弄清楚商業貸款和公積金貸款的區別。假如是買二手房的話，除了房款外，還要思索稅費、物業管理費、中介費、裝修費用等。另外，還要清點家庭可用資金，包括存款、理財資金等，看首付夠不夠。
2、初步劃定買房區域
假如手上的首付款較少，那能夠就要往郊區多找找，假如更在意住房到任務地點的間隔，那公交線30分鐘以內的，普通都能滿足需求。
假如家裏有老人，就要思索住房到醫院的間隔，假如有小孩，那就要多研討四周學校等成績。
3、看買房資質
現金不少地域都在限購，因而買房之前壹定不能忘了核對壹下本人能否有購房資質，以免白費力氣。
第二步：看房選房
1、找房
找房源根本分兩種：
壹種是經過中介門店找房，選擇妳意向區域的門店，通知他們妳的購房預算，讓經紀人幫妳查價錢，看戶型，現場實地調查等。
另壹種是在網上選房，選房時留意反省房源圖片有無破綻、價錢能否有較大的偏向，不要輕信網上報價，買之前找左近中介公司詢價。
2、看房
實地調查房屋的狀況，次要包括樓層、戶型、朝向、采光、面積、層高、裝修等狀況，也包括房屋周邊和小區的狀況，比方地位、生活配套、小區綠化、周邊交通、物業管理等。
第三步：簽商定房
簽約前必需核實房屋產權，房子壹旦被查封或抵押都無法停止買賣。看看產權人身份證與房產證能否分歧，假如不分歧，看對方能否提供公證委托書與產權人的身份證原件。
此外，記得把壹切重要事項都寫進合同，包括定金數、首付、尾款的金額、付款方式、首付的領取工夫和條件、過戶的工夫和條件、戶口遷移工夫、房屋內的設備的處置方式等。
第四步：領取房款
假如是全款買房，這個環節則比擬復雜。存款的話，又分商業存款、公積金存款和組合貸，普通來說商業存款最快，組合存款最慢。
假如是存款，需求弄清楚存款的條件，看對方團體征信有沒有汙點、支出證明夠不夠以及房屋年齡有沒有太老等。
第五步：繳稅過戶
繳稅之前有必要理解壹下不同的房屋性質的繳稅項目，二手商品房需求交納契稅、增值稅、個稅，二手商住房需求交納契稅、增值稅、團體所得稅、印花稅和土地增值稅等。
房屋繳稅後就可以操持過戶，跟繳稅壹樣，各地操持規則不壹，有的需求預定，有的不需求，操持之前先征詢壹下。
第六步：物業交割
物業交割包括水、電、燃氣查驗及費用結清；供暖協議變卦及供暖費結清；物業協議變卦及物業費結清；有線電視過戶及有線電視費、電話費結清；戶口遷出；屋內設備交割等。
（二）二手房交易費用
1、契稅（買方支付）
根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標準按房款總價的1％－3％交納契稅，具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按計稅參考價的3％交納。
自2010年10月1日起執行的契稅優惠政策的通知規定，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭（成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯壹住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯壹住房的，減按1％稅率征收契稅。壹次購房90平米以下按1％稅率征收，90－140平米1．5％，140平米以上3％；二次購房都是3％，不分面積。
2、營業稅（買方支付）
此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成，征收稅率為5．6％。個人購買超過2年（含2年）的普通住宅對外銷售的，免征營業稅，具體如下：
房產證未滿2年的，並且面積在140_以上的需要繳納總房價的5．6％；
房產證未滿2年的，並且面積在140_以下的需要繳納差額的5．6％；
房產證滿2年的，並且面積在140_以上的需要繳納房產交易盈利部分的5．6％；
房產證滿2年的，並且面積在140_以下的免交。
3、個稅（買方支付）
核定征收方式：應納個人所得稅＝計稅價格×1％（或1．5％、3％），我市個人住房轉讓個人所得稅核定征收率標準為：普通住房1％，非普通住房或非住宅類房產為1．5％，拍賣房產為3％。對於個人轉讓自用2年以上、並且是家庭唯壹住宅，免征個人所得稅。
4、印花稅（買賣雙方各0．05％）
印花稅是針對合同或者具有合同性質的憑證，產權轉移書據，營業賬簿，權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證所收的壹類稅費。
什麽是房貸高平
房貸高評壹般是指在房屋買賣，在辦理貸款的過程中，將房屋評估價提高，從而達到高額度的貸款，壹般用於二手房，且主要是過去銀行審批政策不嚴格時產生的，隨著國家宏觀調控的逐漸加強和銀行自身風險意識的提高，高評高貸越來越難。
高評就是高評估值，高貸就是高貸款額。是評估公司和銀行合演的壹出戲,讓房屋評估價高於市場價,以便買房人多貸款。銀行、評估公司以及買房人都會從中獲益。出現在貸款買房的情形當中。高評高貸多數是中介操作。
假設買200萬元的房產，按20％首付需支付40萬元，但通過評估公司把房價“高評”到250萬元，可變成首付50萬元、貸款200萬元。中介可以先墊付50萬元首付給賣方，待200萬元銀行貸款打到賣方賬戶後，賣方再將50萬元歸還中介。
“高評高貸”周期約1個月，買方只需支付這50萬元“過橋資金”1個月的利息，相當於零首付購得壹套200萬元的房產。在該流程中，中介多以自有資金進行“過橋墊付”，並從中獲取服務費及過橋資金利息。
擴展資料：
房貸高評的風險
壹、交易成本
只看見自己可以提高貸款金額的部分，卻忽視了其他隨之而來的成本。按照昆明二手房的交易習慣，正常情況下的交易稅費通常都由買方承擔，那麽高於實際成交價的交易價格必然導致稅費的直接增加，那麽價錢隨之增加。
二、未來風險大
加之房價的不斷上揚，想“高評高貸”，必然要經得賣方的同意，將簽訂《二手房買賣合同》的交易價格高於雙方約定的實際價格，合同對應的首付金額也會高於實際支付的首付款。
成交時，賣方願意配合完成交易手續和銀行貸款的配合工作，但賣方可能隨時夢中驚醒，想通了自己還有多余的首付可以收，馬上提出妳並未按照合同履行首付款支付的質疑，甚至是。
三、產生更多的“老賴”
在房價高歌猛進的時期，“高評高貸”成功地辦理了貸款，幫銀行完成了考核任務，可房價壹旦回落，就有可能出現房不抵債（房屋價值低於貸款余額）的情況。