其中，逾期交付或逾期交付產權證的已占50%左右。由於前幾年是賣方市場，買家在合同談判中根本沒有話語權。所以合同中約定的逾期違約金過低是非常普遍的現象。大運聖城四期違約案就是壹個典型案例。本案涉及的預售合同中，開發商約定的逾期交房違約金標準為每日萬分之五，約為金融機構逾期貸款收取利息的四分之壹，約為消費者房貸利率的三分之壹。這個違約金的標準顯然是相當低的。圍繞違約金的低約定，被逾期的消費者能否請求調整約定的違約金賠償標準存在壹定爭議。認為約定的違約金標準太低，不能調整，我認為這是壹個悖論。合同是雙方協商的結果，有約定就符合合同自由原則。《中華人民共和國合同法》對合同的約定內容是否可以調整有明確規定。只要符合合同法規定的條件，合同壹方就可以請求調整。從立法角度看，堅持契約正義原則，適度幹預契約自由，也是我國契約立法的指導思想之壹。“協議服從協議”只是契約自由原則的通俗表述，屬於壹般原則，但不能以此否定國家立法對契約自由適度幹預的具體訴求。合同約定的逾期交貨違約金和逾期付款違約金的標準相當。即使約定過低，雙方相互賠償的標準也是壹樣的，不違反公平原則。這種觀點的錯誤在於，第壹，購房者和開發商的風險承擔基礎不同。壹般購房者在簽訂預售合同並支付首付款後，在壹個月內通過貸款支付余款。而開發商從預售到房屋竣工交付，時間周期較長，消費者的風險也較高。因此，經營者基於其優勢地位而約定的對等互賠標準不能代表合同的公平水平；第二，是否公平，是相對於壹個既定的違約事實和守約方的損害而言的。雙方是否承擔相同比例的違約金，並不是合同正義原則所指的標準。如果因為雙方平等所以公平，我們可以做壹個簡單的假設。如果雙方沒有約定違約責任，是不是因為開發商違約，購房者無法追究對方違約責任？答案顯然是否定的，用雙方相互賠償的同壹標準來解釋合同的公平性，顯然是錯誤的。預售合同的條款經雙方協商後不屬於格式條款，不受格式條款相關條款的約束。預售合同包括格式條款和非格式條款。是否是格式條款並不是妳能否請求調整的直接原因。但在房屋銷售過程中，經營者為重復使用而提前擬定條款，排除買受人協商條款的，仍屬於格式條款。復用和預起草是格式條款的特點。因排除對方的談判權而使合同權益受到嚴重損害的，對方可以依法請求變更或者解除。開發商逾期交房期間，買受人不另租房子，損失了租賃費，不能請求調整違約金標準。關於損失賠償，我國合同法確立了全額賠償的損失原則。其中，損失既包括直接損失，也包括可獲得利益的損失(也稱間接損失)。當然，在確定本合同的立法原則時，應參考各國立法和相關國際公約的規定，以違約方是否能夠預見來限定賠償範圍，這與大多數國家和國際公約的做法是壹致的。認為損失壹定是已經發生的損失，沒有法律依據。因此，逾期交付後開發商是否實際另租房屋並產生租賃費用，不能作為確定業主是否有權請求調整違約金標準的依據。只要是可確定的損失，不限於已經發生的。另外，受2003年高院壹份司法解釋的影響，很多人想當然地認為逾期交房的損失只是另租房子的租金損失。作者認為這種觀點是片面的。對於申請購房的按揭貸款，每個月都要按照約定或者國家的利息標準支付資金成本，這對於合同雙方來說也是可以預見的損失。即使沒有抵押貸款，通常按照國家銀行同期貸款利率計算的房款利息損失也可以作為守約方損失的參考。從這個角度來看，以是否發生租賃費用作為損害程度的依據，顯然是錯誤的。法院因為約定過高而依法調整違約金標準的情況非常普遍，但是因為約定過低而調整違約金計算標準的情況還沒有先例。是否有先例不是請求調整的法律依據。在司法實踐中，先例確定的事實可以作為另壹案件的證據，但法律適用部分對新案件的審理沒有法律約束力。更何況司法實踐是隨著經濟法律關系調整的需要而逐漸突破的。調整的關鍵不僅要考慮守約方因對方違約而遭受的損失因素，還要著眼於我們需要維護的契約原則和契約秩序，對違約行為給予必要的懲罰和警惕。由於合同中約定，當對方超過壹定期限時，守約方有權解除合同並要求賠償損失，要求調整違約金標準沒有合同依據。合同解除權是壹種形成權，僅通過權利人的單方表示就可以使民事法律關系發生、變更或消失，權利人有權單方選擇放棄。而且合同解除權和債權請求權屬於兩種不同的權利。撤銷權不是承擔違約責任的壹種方式。其目的是單方面終止無效率、不穩定的合同關系以避免損失的擴大，而不是補償對方違約造成的損害，不能達到補償損失的救濟目的。因此，放棄解除合同的權利，並不意味著放棄對方的違約責任。期房交付的風險是客觀存在的，逾期交付的風險是可以預見的。開發商的銷售價格和違約金是購房者在簽訂合同時自願接受的。國家公權力對契約行為的幹預是對事實上的不公平的司法救濟，其基礎是契約正義原則。在訂立合同的過程中，造成事實上不平等的原因可能是經營者的優勢地位，也可能是信息的不對稱。合同壹方是否通過正式協商被強迫，是否有證據都不能成為合同正義原則幹涉合同自由的抗辯理由。房價上漲帶來的收益足以彌補房屋逾期交房帶來的損失。即使約定的違約金太低，也不能要求調整。房價的上漲或下跌，獨立於合同雙方的意誌，與合同雙方是否按約定履行合同義務無關。房價上漲給合同壹方帶來的預期收益，就是消費者承擔市場價格下跌風險的對價收益。違約金支付的約定是基於雙方的合同義務。約定違約金的高低及其公平程度是以違約方因違約給對方造成的損失為基礎的，與市場價格的變化無關。另壹方面，從積極的角度看，如果確實過低，司法機關應當依法調整。徐海波碩東聯業律師事務所
上一篇:經濟適用房可以貸款嗎？首付是多少？下一篇:跨境擔保外匯管理規定解讀