天上不會掉“餡餅”的，經營貸置換房貸當然是陷阱，用經營貸置換房貸是明令禁止的違規行為，我們應高度警惕。將房貸轉換為經營貸之後，我們作為購房者的實際資金成本會更高，且風險不小。
目前銀行的房貸利率在4.3%左右，中介說經營貸利率低至3.2%左右，但實際是最低只有3.4%-3.8%的水平，若選擇換壹換，每年可為她省下上萬元貸款利息這根本就不成立。可以說，經營貸轉換房貸不是餡餅而是中介公司精心設計的陷阱。
經營貸的計算方式，是將年利息平均分攤到每個月，月供只含利息，所以月供壓力很小。而等額本息，是將總利息和本金平均分攤到每個月，而本金是越還越少的，本金越來越少，利息總額也就越來少。妳可以將經營貸的利息理解為壹條直線，而房貸則是壹條緩慢下降的曲線。看似低息的經營貸，實際上跟房貸比起來，如果利差在2個點之內，並沒有明顯優勢。
將房貸轉換為經營貸更大風險，更高成本。將房貸轉換為經營貸為了滿足條件，居民需要耗費大量成本。
壹是大多數居民會請中介協助辦理，中介費壹般為貸款金額的1%到3%；
二是如果居民的房貸沒有還清，則需要墊資，墊資利息壹般日利率約為千分之壹；
三是居民還要過戶新公司或者辦理壹個新的執照，可能還要找壹個經營場地，這又需要費用。
倘若用戶在還本時資金不夠，則又需要過橋墊資。根據以往的置換套路顯示，中介會在辦理過程中，以各種名義加收額外費用，比如擔保費、公證費等，轉貸者最後發現，轉貸的成本比預想的高了很多，因此經營貸會給購房者更劃算的“錯覺”。
按照銀行規定，經營貸只能用於企業經營，我們如果將資金流入股市、樓市屬於違規，倘若被銀行發現，則我們的個人信譽會受到影響，經營貸也會被銀行提前終止。所以，大家千萬別輕易相信貸款中介的營銷，還是老老實實地還房貸。下面由我為大家具體講解壹下關於經營貸的具體情況：
1、兩種貸款的特性
房貸是以妳的房子作為抵押的貸款，利率相較正常的貸款低，年限長，可以到30年；
經營貸相當於是以妳的生意所能帶來的現金流作為低壓的貸款，當前大環境下，貸款利率可能非常低，但是也不會比房貸低多少，但是，年限不會長，最長也就3/5年。
此外，大部分銀行會要求經營貸客戶1年或3年，最多5年續簽壹次。利率越低，續貸的間隔越短。每次續貸，銀行還會按程序審查這家企業的貸款資質和經營情況。銀行不會保證壹定會成功續貸，更不會保證續貸時利率與原來壹樣。
2、如果妳轉了會有什麽樣的影響
最大的影響應該是我們的還款時間變短，導致月供變多，或者有些要求前期先還利息，到期還本；那麽這個時候妳想想妳要把30年的現金流轉化到3到5年，壓力之大可想而知。如果到時候償還不了，那麽就將面臨著違約；除此之外，經營貸轉向房地產領域是國家重點打擊的，保不齊啥時候查到了就要妳提前全額償還了。
去年全國多地銀保監局都針對經營貸違規進入樓市開展專項行動，不少客戶收到銀行抽貸的通知，短期內湊不齊錢還貸款，只能找高息過橋資金應急，甚至不得不低價賣房籌款。
3、那麽為什麽還有人推薦這種方式呢
自然是有利益關系，貸款中介們太樂意做了，妳拿貸款，他拿提成，但是風險全是妳的，他們告知了妳好處就是少還壹些利息，但是沒有人會告知妳中間存在的風險。很多貸款人並不符合經營貸發放的標準，這時中介就會提供壹條龍“包裝”服務，這筆“服務費”肯定少不了。
4、另外，用經營貸置換房貸的風險還不只是上述這些，還有如下3個風險：
違規風險
銀行不同的貸款是有不同的用途的，個體經營貸的貸款資金只能用於個體工商戶的經營，而不能用作其他用途，更不可能用來購房。目前，監管部門督促商業銀行加強對個體經營貸用途的貸後管理，發現違規使用個體經營貸款資金的，要限期收回貸款。目前，銀行已經發現了壹些個體戶將個體經營貸款資金用在還房貸上，要求期限還款。
我看到過壹個真實發生的報道，壹個個體經營戶在違規使用個體經營貸款資金用於還房貸之後，被銀行檢查發現了，但這個個體戶卻沒有能力還清經營貸，這個麻煩就大了。壹是不能限期還清貸款，征信就會出現逾期，寶貴的征信就留下了汙點；二是銀行將會拍賣抵押房產來償還貸款，這樣壹來房子就不保了。
中途轉貸風險
個體經營貸的期限壹般以3年、5年居多，壹些銀行有10年期限的。這些經營貸款平常是還利息，到期壹次性還本。銀行的貸款政策都在變化，目前是在大力營銷個體經營貸，但三五年之後還是不是這個政策，就不得而知了。
如果3年、5年之後轉貸時，妳借錢還清了經營貸款，但銀行卻不給轉貸了，這時妳怎麽辦？這借來的錢怎麽還？如果是借用過橋貸款，這高額的利息不是壹般人能承受的。收費標準是貸款額的1%-2%，會根據每個案例的實際難易程度有所區別，如果涉及第三方，可能還會單獨收費，壹般是0.5%。過橋資金每日利率壹般是千分之壹。
壹次性還款風險
我們退壹步說，假設3年、5年之後，銀行對於個體經營貸的政策沒有改變，還是現在這麽寬松，還能轉貸。但在經營貸款到期時，銀行要求借款人先還清借款本金，妳每次都有能力湊齊還款資金嗎？就算有能力湊齊，每隔幾年就要還款壹次，是不是要花費很大的精力成本，甚至還有壹些資金成本。妳確定這麽做，會劃算嗎？事實上，不少現實案例表明，用經營貸置換房貸的用戶將面臨重重政策和法律風險，絕大部分中介也不會把其中所有的風險告訴用戶。
綜上所述，如果仔細分析其中的貸款風險，就會發現銀行賺取了利息，貸款中介賺取了大把的利潤，而只有借款人面對著所有的風險，而且未來有可能壹夜之間將自己拉入負債的深淵。由於存在諸多的風險和麻煩，我在這裏告誡朋友們還是遵守銀行貸款的相關規定，千萬不要做用經營貸置換房貸這種吃力不討好的麻煩事。
本來我們購房人買房之後，安安穩穩每月還房貸就可以了，但是經過這種經營貸轉換之後，有可能省掉的利息沒有賺到，反而將自己的生活搞得壹團糟。不要輕易地去做房貸的冒險，尤其是現在所謂抵押貸款和經營貸的廣告誘惑，壹定要對比自己的實際情況和家庭現金流的情況，去做壹個理智長遠而又穩妥的決定。