應該說美國次貸的出發點是好的，在前10年也取得了顯著的成績。從1994到2006年，美國的住房擁有率從64%上升到69%，超過900萬個家庭在此期間擁有了自己的房子，這在很大程度上歸功於次貸。用次貸拿到房子的人，壹半以上是少數族裔，大部分是低收入者。這些人因為信用記錄不良或者無力支付首付，無法獲得普通房貸。次級抵押貸款為低收入人群提供了選擇權，而不是直接拒絕為他們提供抵押貸款。
但是，次貸的高風險伴隨著它的可得性。相對於普通抵押貸款6% ~ 8%的利率，次級抵押貸款的利率可能高達10% ~ 12%，而且大部分次級抵押貸款都是可調利率(ARM)的形式。隨著美聯儲多次加息，次級抵押貸款的償還率越來越高，最終導致債務違約率和止贖率上升，導致今天的危機。
借貸沖動
2006 54 38+0-2004年，美聯儲實施的低利率政策刺激了房地產業的發展，美國人的購房熱情持續升溫。次級抵押貸款成為信用條件達不到優惠貸款要求的購房者的選擇。
貸款機構之間競爭的加劇催生了各種高風險的次級抵押貸款產品。例如，無息抵押貸款不同於傳統的固定利率抵押貸款，它允許借款人在借款的前幾年只支付利息而不支付本金，借款人的還款負擔比固定利率貸款低得多，這使得壹些中低收入者紛紛在市場上買房。但幾年後，借款人每月還款負擔越來越大，留下了借款人未來可能無法還款的隱患。
壹些貸款機構甚至推出了“零首付”、“零單據”的貸款方式，即借款人無需資金即可購房，只需申報收入，無需提供任何還款能力證明，如工資條、納稅證明等。2006年4月，弗吉尼亞州的咨詢機構抵押貸款資產研究所對65，438+000筆此類“零文件”貸款進行了跟蹤調查。研究人員將貸款人申請貸款時申報的收入與他們向美國國稅局(IRS)提交的納稅申報表進行了比較，發現90%的貸款人將個人收入誇大了5%或更多。德意誌銀行的壹份報告稱，2006年，此類“騙子貸款”占所有次級抵押貸款的40%，而2006年5438+0，這壹比例為21%。
這些新產品風靡壹時。壹方面，住房市場的持續繁榮使得借款人低估了潛在的風險；另壹方面，貸款機構的風險控制不到位，競爭的加劇使得貸款機構只註重推廣這些產品，而刻意忽略了向借款人說明風險、確認借款人還款能力的環節。根據美聯儲的數據，次級貸款在所有住房抵押貸款中的比例在2006年從5%上升到20%。
寬松的貸款資格審查成為房地產交易市場空前活躍的重要推動力，但也埋下了危機的種子。近兩年來，隨著美聯儲17加息，美國房地產市場逐漸出現降溫跡象，但次貸市場並沒有停止。
在進行次級抵押貸款時，貸款人和借款人都認為，如果難以償還貸款，借款人只需出售房屋或重新抵押貸款。但事實上，由於美聯儲連續加息17次，房市持續降溫，借款人很難賣出房子。即使他們可以，房子的價值可能會下降到他們無法償還剩余貸款的地步。這時候自然會出現逾期還款和止贖的情況。壹旦案件數量大幅增加，必然導致次級抵押貸款市場的悲觀預期，二級市場可能出現嚴重震蕩，沖擊貸款市場的資金鏈，進而影響整個抵押貸款市場。同時，房地產市場價格會因為房主的止損心理而繼續下降。兩個因素疊加形成馬太效應，導致惡性循環，加劇二級市場危機。
“狩獵”貸款
2007年3月22日，美國參議院銀行委員會舉行了題為“抵押貸款市場危機:原因和後果”的聽證會。在會上，消費者代表珍妮·哈利伯頓(Jennie Haliburton)講述了她的故事:幾年前她借錢時，告訴貸款人她每月只能支付700美元，貸款人建議退休人員每月補足800美元。她接受了貸款，沒有意識到月供會增加。"我後來知道，我每月必須支付65，438+000美元。"消費者艾格說，他要求30年固定利率。“但當我簽署文件時，我發現我無法獲得固定利率。信貸員說別擔心，利率可能還會降。”結果，他眼看著月供從不到2100美元漲到2300多美元，擔心還會繼續漲。
和大多數行業壹樣，大多數次貸專業人士都是誠實正派的人，很多借款人的問題也確實是因為自己的疏忽或者不負責任的消費沖動造成的。但不可否認的是，在巨大的利益驅動下，過去幾年，行業內壹些害群之馬利用家訪、電話、郵寄資料、郵件、網絡彈窗廣告等各種手段，以各種欺詐手段引誘消費者上鉤，包括故意隱瞞信息、提供虛假信息、唆使甚至虛報收入代替消費者。“咬鉤”的受害者往往是弱勢群體中最脆弱的:貧困、受教育程度低、年老、單身母親、少數族裔、新移民等。——他們的財務狀況可能會被徹底摧毀，他們的房子可能會徹底失去，甚至他們的“美國夢”。次級抵押貸款的不良行為很多，很壯觀，但可以歸納為兩類:
■掠奪性貸款:貸款機構或其代理人未能根據美國法律的相關規定，向消費者真實、詳細地披露有關貸款條款和利率風險的復雜信息。在這種情況下，受害者往往是消費者；
■房貸詐騙:由職業罪犯導演的壹種騙取貸款的犯罪行為，受害者壹般是貸款機構。
按照參議院銀行委員會主席克裏斯托弗·J·多德參議員的說法，所謂的“狩獵和貸款”是:
“近年來，主導次級抵押貸款市場的貸款類型是混合可調利率抵押貸款(ARM)，通常前兩年利率固定，此後每六個月上調壹次。漲幅通常非常大，很多貸款人無力承擔月供，不得不以更高的成本進行再融資，出售房屋，或者停止還款。任何壹種貸款都不應該迫使借款人陷入這種進退兩難的境地。在發放這些貸款時，貸款機構依據的是財產的價值，而不是借款人的償付能力。這是‘獵貸’的基本定義。”
早在1968年，美國國會就通過了1968的《借貸真相法案》，旨在保護消費者。法律要求貸款機構明確披露貸款交易的所有條款和費用。也就是說，在放貸時，如果貸款中介提供了錯誤的信息，或者沒有向消費者充分說明貸款的全部風險，就應該以欺詐論處。
鑒於在美國，抵押貸款中介主要由各州監管，聯邦政府沒有對這壹行業的欺詐和違規行為進行整體統計，因此其分布情況尚不清楚。然而，根據聯邦調查局(美國聯邦調查局)公布的數字，從2004年到2006年，銀行和其他貸款機構報告的“涉嫌”抵押貸款欺詐案件數量翻了壹番。法律界人士認為。隨著次貸危機的加劇，相關的刑事和民事訴訟也將大幅增加。
目前，美國最類似於“抵押貸款警察”的機構是聯邦住房和城市發展部監察長辦公室，該機構擁有約650名調查人員和審計人員，負責追查抵押貸款欺詐和“獵貸”案件。在過去三年中，該機構對抵押貸款機構和中介機構進行了65，438+090次審計，起訴了65，438+0350起案件，挽回了65，438+03億美元的損失。但即使是該機構也不清楚它是否觸及了問題的核心。首席核查員肯尼斯·多諾霍在接受MSNBC采訪時說:
“妳幾乎得有壹個水晶球來預測未來。現在說我們現在看到的是整個冰山還是只是冰山壹角，還為時過早。”事實上，從通過谷歌可以查到的信息來看，最遲從1999開始，次貸市場的“獵貸”等不道德行為就已經偶有見諸報端。這就引出了我們的下壹個話題:自這壹時期以來，金融監管機構壹直在做些什麽？
監管缺失
2007年3月22日，在美國參議院銀行委員會“抵押貸款市場危機:前因後果”聽證會上，該委員會主席多德對美國金融監管當局尤其是美聯儲的不作為進行了慷慨激昂的指責:
“我們的金融監管部門應該是壹名義務警員，保護勤勞的美國人免受不負責任的金融機構的傷害。但遺憾的是，他們已經袖手旁觀很久了。”這裏我想列舉壹下金融監管者是如何長期不作為的:
金融監管機構告訴我們，他們在2003年底首次註意到信貸標準的降低。當時，惠譽評級已經將壹家主要的次級抵押貸款機構列入“信用觀察”名單，對其次級抵押貸款業務表示擔憂。
美聯儲委員會收集的數據清楚地表明，到2004年初，貸款機構開始放寬貸款標準。
“盡管有這些警告信號，但在2004年2月，美聯儲的領導層似乎鼓勵開發和使用可調利率抵押貸款。如今，正是這種貸款充斥著壞賬，並導致許多借款人喪失抵押品贖回權。當時，美聯儲主席在對國家信用合作社管理局(NCUA)的講話中說，“如果貸款機構提供比傳統固定利率更好的替代抵押貸款產品，美國消費者可能會從中受益。”此後不久，美聯儲連續17次加息，將聯邦基金利率從1%上調至5.25%。
“因此，總之，早在2004年春天，金融監管部門就已經開始關註貸款標準的放寬。與此同時，美聯儲繼續提高利率，同時繼續鼓勵貸款機構開發和銷售可調利率抵押貸款。在我看來，正是這種矛盾的行為造成了目前席卷數百萬美國房主的風暴。”
2005年5月，媒體開始報道經濟學家對新抵押貸款的風險發出警告。
同年6月，格林斯潘主席說，他也擔心新抵押貸款產品的泛濫。
但直到2005年6月5438+2月，金融監管部門才開始提出旨在遏制不負責任放貸的監管指引。直到9個月後，也就是2006年9月，這份姍姍來遲的指南才最終定稿。
“但即便是現在，監管部門的回應仍不完整。在認識到這個問題三年之後，直到2007年3月初，金融監管當局才同意將指導方針中的保護措施擴大到那些更脆弱的貸款人。這些貸款人更不可能理解之前推給他們的產品的復雜性，壹旦麻煩來了，他們保護自己的資源也更少。我們仍在等待指導方針的最終實施。”
多德計劃敦促立法保護次級抵押貸款借款人，壓制那些高風險貸款人。希拉裏？克林頓呼籲聯邦政府設立“止贖延遲期”，讓貸款人有更多時間還款，並希望降低“提前還款罰金”。NCRC社區再投資協會(American Community Reinvestment Association，簡稱:美國社區再投資協會)希望住房和城市發展部獲得授權，向次級貸款借款人進行再貸款，並希望聯邦政府設立壹項基金，幫助低收入房主。
但這場危機真的嚴重到政府可以解決嗎？許多經濟學家對此持否定意見:延遲還款並不意味著違約，許多借款人最終可以在沒有政府幫助的情況下還款。而且根據以往的經驗，貸款公司往往會與借款人重新協商貸款條款，以減輕借款人的還款壓力。沃頓商學院房地產金融教授約瑟夫·久爾科(Joseph Gyourko)認為，政府目前不需要采取任何措施，市場會自動調節。如果政府在這種不確定的情況下進行幹預，很可能導致道德風險，導致更大的市場波動。
曾任布什總統經濟顧問的普林斯頓大學經濟學家哈維·羅森指出:
“我們應該讓低收入人群更難獲得次級抵押貸款，還是幹脆讓他們無法獲得抵押貸款，還是讓人們自己做出選擇，知道自己有時會犯錯？這三者之壹將是政府的最終政策選擇。