拋開央企是否推高了房價、是否應該退出的爭議，仔細考察央企和上市房企的財務數據可以發現，無論是央企還是民企，房地產企業在土地爭奪中的實力，不僅來源於自身的品牌和資金實力，顯然很大程度上取決於其與銀行的親近程度。事實上，壹些優質房企獲得的開發貸款，已經是銀行吸儲的“成本價”。
土地儲備熱持續。
或許是因為“手裏有糧，心裏不慌”的古訓已經根深蒂固，房地產市場的成交清淡並沒有阻礙房企對土地儲備的熱情。
據《證券日報》記者不完全統計，今年以來，僅a股上市公司和新三板公司就發布了近70條關於拿地或土地使用權的相關公告；如果加上h股市場的國內房企公告，相關信息在100家左右。
從發布公告的上市公司來看，央企和民企都有涉及。房企土地儲備自然是主業發展的需要。不過，從公告的細節也可以看出，部分房企在“搶”到土地後並不準備獨立開發，而是計劃吸引合作夥伴。例如，2月8日，壹家總部位於南方的上市公司稱，其子公司以2億多元競得某地塊國有建設用地使用權。規劃用地為批發零售用地和商業金融用地。目前，公司擁有上述地塊65，438+000%的權益。鑒於公司未來可能在項目中引入合作方，影響公司在項目中的權益比例，此比例僅供投資者參考。更有意思的是，上市公司在近三個月內發布了13份拿下土地的公告，其中大部分都有“有可能引入合作者進入項目”的表述。
而主營業務與房地產無關的新三板企業，對於拿下土地使用權有著類似的解釋——“通過購買土地使用權，並在這塊土地上規劃建設全新的廠房，可以改善公司的生產經營環境，提高經營場所的穩定性，更好地滿足公司的發展要求”。這類企業的土地大多也是工業園區或類似的。
銀行貸款默默支持。
單塊土地往往耗資數億甚至數十億元，需要在各地囤積土地的房地產企業表明，單純依靠自己的現金流支撐競拍土地是不可能的。從資金的角度來看，支撐高樓大廈的，其實是不同成本的融資渠道，其中銀行信貸無疑是成本相對較低且可預期的方式。大部分優質上市房企能夠獲得的銀行信貸總量遠高於其實際使用量。房企也在財報中直言與銀行的良好關系，並以此向投資者表明其財務結構穩健。
中糧地產表示，公司以銀行貸款為主要資金來源。房地產行業占用大量資金。目前公司與銀行保持著良好的合作關系，部分新項目以戰略合作、引進資金(或有限合夥)的方式開發。未來，公司將繼續實施穩健的財務政策，為業務發展提供穩定的資金來源。2065438+2006年上半年取得銀行授信306.02億元，其中使用1698100萬元(含銀行保函等。)和136438+000萬元未使用。報告期內，所有銀行貸款均已按時償還。此外，公司有26筆65，438+0年內到期的長期借款，其中24筆與中期的銀行有關，這24筆借款的最終價值(去年年中)超過26億元。前五大長期借款人包括四家銀行，期末合計46億元。
金地擁有多元化的融資渠道，包括銀行貸款、發行債券和中期票據以及信托貸款。至2016年中期，公司有息負債共計355億元，債務融資加權平均成本為4.81%，其中銀行貸款占49%，應付債券占46%，其他貸款占5%。公司已獲得各類銀行及金融機構授信總額6543.8+032億元，已使用銀行授信總額2654.38+06億元，剩余授信額度6543.8+0654.38+004億元。報告期內，公司已按期償還或支付貸款本息。
榮盛發展去年中期報告顯示，報告期內公司資信狀況良好，* *申請銀行授信總額393.55億元，已使用授信額度654.38+059.07億元，剩余授信額度234.48億元。報告期內，公司償還銀行貸款654.38+076.5438+04億元。
此外，房地產企業龍頭企業中國恒大截至2015年末與20家銀行進行了重大接觸，獲得總授信額度2736億元，而公司未使用的銀行授信額度達到1545億元。去年上半年，恒大融資成本持續下降，中期平均融資成本較2015年末下降0.8個百分點。到去年年中，公司未使用的銀行授信額度也達到126億元。
利率接近“成本價”
對於央企或者優質房企來說，銀行信貸的優勢遠不止體量。最重要的優勢其實是價格。事實上，對於商業銀行來說，為了爭奪優質客戶，開發貸的價格已經接近成本價。
中國國貿2016中期報告顯示，去年上半年，公司長期借款利率區間為4.41%-4.90%(2015年為5.535%)。同時，公司表示，“財務費用減少主要是由於應付債券減少，銀行借款利率降低，導致利息費用減少。”去年上半年，國資背景的廈門國貿，抵押貸款利率4.59%-6.215%，擔保貸款利率1.85%-3.71%，信用貸款利率1.2%-6.9%。
此外，《證券日報》記者還註意到，貸款最優惠利率的LPR長期維持在4.3%，這是基於報價銀行自主報價的最優貸款利率計算並公布的貸款市場參考利率。壹些央企、國企背景的上市房企，明顯可以達到“最佳企業”的標準，其執行利率會低於中國國貿、廈門國貿。
相比之下，銀行的吸儲成本始終較高，大多數中小銀行的理財產品收益率仍在4%-4.5%之間，在年末等重要時點可能會高於4.5%。換句話說，如果把理財產品等同於吸儲，那麽銀行的LPR貸款已經是成本價了。
“銀行當然不想賺錢，但優質企業往往在與銀行的談判中占據優勢地位。現在銀行對信貸更加謹慎，堅持只選擇優質客戶。”資深律師對《證券日報》記者表示，“畢竟從以往的記錄來看，央企和國有房地產企業不良貸款的概率確實很低，甚至很少發生糾紛和訴訟。”
某股份制銀行華南分行行長也對《證券日報》記者表示，該行不良貸款率低(0.2%以下)的秘訣之壹是“聚焦‘三優壹特’公司客戶，即優質上市公司、大優企業、大優項目和區域特色，推進名單制管理和開發”。
據記者了解，在壓力相對較大的背景下，大型房企確實是稀缺資源，因為大型房企不僅是優質的貸款客戶，也是有實力的存款和理財客戶。因此，雖然銀行掌握著信貸審批權，但大多數情況下，銀行積極爭取成為大型房地產企業的主辦銀行或戰略合作夥伴，使銀行在公司業務領域形成綜合經營優勢。
(以上回答發布於2017-02-14。目前的購房政策請參考實際情況。)
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