土地是妳的嗎？有建設計劃嗎？
二、房地產項目開發貸款的基本流程是什麽？
房地產項目開發貸款的基本流程如下:1、申請提交2、調查受理3、項目評估4、核查審批5、手續辦理6、資料歸檔7、貸後管理8、收貸退保。《中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法（試行）》第十條:房地產開發企業或建築安裝企業直接向銀行提出書面貸款申請，載明貸款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔保方式、還款來源和還款能力等。第十壹條:銀行同意受理貸款申請並申請房地產開發貸款的，應通知開發商正式填寫《固定資產（中長期）貸款申請書》；申請建築安裝貸款時，根據資金期限，屬於短期貸款的，通知建築安裝企業正式填寫“流動資金（短期）貸款申請書”，並通知借款人正式填寫“固定資產（長期）貸款申請書”。第十三條:除《中國農業銀行貸款管理制度》和《貸款操作規程》規定的調查內容外，貸款調查部門還應對房地產開發貸款的合法性進行調查和認定:（壹）房地產開發資質。主要調查借款人的營業執照是否真實有效，執照規定的經營範圍是否包括房地產開發、房地產銷售等項目。（二）開發資質證書的有效性。調查開發商的開發資質等級證書是否真實有效，是否經過主管部門檢查。（三）土地出讓合同的真實性和有效性。應調查土地出讓合同是否真實有效，以及土地規劃紅線圖是否經過審批。（四）法律文書的完整性。應調查項目所在地塊的土地出讓金是否已繳納，國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工（開業）許可證是否齊全有效；已開始預售的，是否持有有效的《預售許可證》；上述文件是否為臨時文件。（五）貸款用途合規性。應調查貸款項目的開發是否符合國家有關法律、法規和政策。對涉及農用地轉為建設用地的，應調查是否已辦理農用地轉用審批手續，是否屬於改變農用地用途用於房地產開發或建設項目、規劃許可和紅線圖出讓等形式變相“炒地”；利用城市規劃區內集體所有土地進行房地產開發的，應當調查依法征用轉為國有土地後是否可以有償轉讓。（六）建設和聯合建設協議或合同的合法性。（七）對於保障性住房開發項目，還要調查項目是否納入國家保障性住房建設年度投資計劃和信貸計劃，稅費減免文件是否真實有效，以及劃撥土地是否合法。（8）抵押物的合法性。根據房地產管理的有關法律法規，下列房地產不得抵押:1。已列入範圍的違法建築物和房屋及設施；2.軍事設施；3.以出讓方式取得的土地使用權，開發兩年後可以無償收回；4.國有土地使用權已以地上房屋所有權抵押登記，地上房屋所有權已以國有土地使用權作為抵押物抵押登記。根據《房地產法》對房地產轉讓的相關限制，應避免以下房地產作為抵押物:1。未按土地出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金並取得土地使用權證書的；2.按照土地出讓合同進行投資開發，屬於住房建設項目，且總投資未完成25%以上，屬於成片開發土地且未形成工業用地或其他建設用地條件的；3.城市規劃區內的集體所有土地尚未轉為國有土地。調查建築安裝貸款的合法性，除《中國農業銀行貸款管理制度》和《貸款操作規程》規定的調查內容外，還應調查確定:（1）建築安裝資質。主要調查借款人的營業執照是否真實有效，執照規定的經營範圍是否包括建築、安裝、裝飾等工程，營業執照是否經過工商行政管理部門的年檢手續。（二）建築業企業資質證書的有效期和建築活動的合法性。應調查建築企業的資質等級證書是否有效，是否經過主管部門檢查，其建築活動是否超出企業資質等級許可的業務範圍，是否以其他建築企業的名義承接工程。（3）外國企業施工許可證。應調查在外地註冊的建築安裝企業是否持有進入當地建設工程的許可證，許可證是否真實有效。（4）建築安裝企業提供的中標及施工合同、協議真實有效。（5）符合貸款的實際用途。是否用於預發包等國家政策中列明的禁止項目。第二十條:房地產開發貸款和建築安裝中長期貸款逐筆核實發放，並根據工程設計需要和實際施工進度逐筆辦理貸款發放手續。
第三，古代開發商、按揭和買家是什麽關系？
首先，古代也有開發商公司等現代形式，但其職能與現代開發商相同，即負責人。中國歷史上有許多著名的開發商。在王莽當皇帝之前，他曾投資100萬元在首都購買了30公頃土地，建造了壹批房屋並低價出售給難民居住。唐朝宰相裴度退休後，也被調任洛陽的朋友和同事。在《太平廣記》中，還有壹個大老板竇_，用3萬銅錢買了10畝窪地。平整後，他建了20家店鋪。擁有四個以上產品的京環在北京郊區購買了土地（房地產），並在建設後出售。阿清詩人楊敬亭在《杜門雜詠》中寫道:“拆華堂。看看他是如何建造和銷售的，有多少官員住在官方的口袋裏。”據說滿族公務員退休後，
第二，古代的住房擁有率並不比今天高。以宋朝為例，人口已達50萬左右。除了道路和水，城市的其他部分都是房子，幾乎沒有可供開發的空地。雍熙二年九月，宋太宗欲擴建宮城，取消擴建計劃。在南宋的鼎盛時期，首都杭州的人口飆升至100多萬，而城市面積不到30平方公裏的北京則壹馬平川，以至於許多官員居住在那裏。
第三，在古代，雖然貸款是用來支付房子的費用，但特別是在明朝，它成為城市居民在房子不足時的主要解決方案。
妳會問，那時沒有銀行。他們向誰貸款？
大致有四個渠道:壹是找典當行貸款；第二，找銀行貸款；第三，找印刷局貸款；第四，組織自己的“金錢會議”，在買家之間互相借錢。
先說當鋪的渠道。
中國大中城市的商店缺錢，他們可以把東西拿到當鋪，讓人們估計價格，然後以估計價格的70%或更低的利率放貸，並預約還款日期和利率。當最後期限到來時，他們可以壹只手把錢還給當鋪，另壹只手拿著自己的東西。顯然，這是壹種相對原始的
購房者去典當行辦理貸款、抵押飾品、珠寶、古玩、字畫等動產，其中之壹就是房契、地契等不動產證。利息壹般按月計算。以前的利率通常較高，立白的月利率通常較低，月利率為2%至5%。在某些時期，政府償還的上限，例如，在南宋和明清時期，典當行的月利率不得超過3%。
需要註意的是，這裏所說的“月利率”和現在壹樣，是要復利的。例如，如果妳缺錢買房子，妳可以從家裏偷出妳父親收藏的古董，找壹家典當行作為抵押，以每月3%的利率借10萬元。妳能借給典當行多少錢來交換妳父親的古董？如果利息簡單，每月利息3000元，壹年後連本帶息136000元；而如果妳復利的話，第壹個月的利息是3000，第二個月的利息是3900，第三個月的利息是4170，所以妳要還典當行142576元。
聰明的朋友會發現，古代的購買量並不大。為什麽？不是因為當鋪按復利付利息，太不好還了，而是因為找當鋪貸款需要拿東西做抵押。對於急需貸款的購房者來說，這個門檻太高了。第壹，他們沒有房子，拿不到房產證；第二，他們家裏不太可能有什麽特別值錢的動產，否則他們早就賣掉來補房款了，誰會傻傻地去當鋪借錢呢？
好吧，讓我們拋開當鋪，談談銀行。
錢莊出現較晚。根據經濟史的主流觀點，體面的錢莊直到明朝才出現。然而，對於購房者來說，私人銀行的優勢之壹是他們可以在沒有抵押的情況下貸款，只要貸款人可以找到壹個強大和信譽良好的擔保人。如果貸款人信用良好，能夠獲得銀行的信任，那麽即使是擔保人也可以從銀行貸款。
在明末和清朝，錢莊遍布全國各地，但它們的主要業務相似，即存款、貸款和貨幣兌換。許多銀行吸收儲戶的存款，然後將這些資金借給急需的人，他們可以從中賺取壹定的差價。當時銀行存儲的主要功能是保管，而不是保值。當商人將錢存入銀行時，通常沒有利息。即使有，利率也遠遠低於銀行放款時的利率。例如，在清朝光緒年間，上海各大銀行的存款利率普遍在每月3%左右，而貸款利率則低至每月7%，而目前的貸款利率高達每月30%。當時，與現代銀行壹樣，錢莊使用單利吸收存款，使用復利向國外放貸。假設妳找了壹個擔保人，向銀行申請了10萬元的活期貸款，每月利息按30%計算，那麽壹年後，妳需要償還23萬元。這非常可怕。
有趣的是，如果妳很有錢，並且在晚清時期在壹家銀行存了幾百萬的定期存款，如果妳有壹天想買壹套價值幾千萬的豪宅，妳可以去這家銀行透支，而且妳不用支付利息。可見，嫌貧愛富是金融業的固有問題，無論是清代銀行還是現代銀行都無法免俗。