據21世紀經濟報道記者不完全統計，自國慶假期第壹天以來，已有湖南、河南、安徽、東莞、南京、杭州、無錫、合肥、寧波等51個省市正式下調首套房公積金貸款利率，5年期以下（含5年期）和5年期以上利率分別調整為2.6。
另壹方面，部分城市首套住房貸款利率下限的放開意味著符合條件的城市首套住房商業貸款利率可能低於4.1%。
公積金貸款和商業貸款均被采用，以降低購房者的實際購房成本，並疊加近期壹系列針對換房需求的促進措施。穩定樓市的政策正在全方位深化。
無論是降低購房成本、突破換房障礙，還是增強市場信心，在“用好政策工具箱”和“因城施策”的原則指導下，監管部門和地方政府加快了步伐，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
該政策有利於開發商促進銷售。業內人士認為，樓市有望進壹步穩定，但市場人士也指出，除了支持首套房消費者外，建議關註對改善型買家的金融支持，從而進壹步提振市場，改善消費者預期，促進房地產良性循環。
（5438年6月+10月，官方宣布下調首套住房公積金貸款利率）
直擊買房成本
濟南市歷城區的韓先生目前居住在2019購買的首套房。當時他壹共申請了30萬元公積金貸款和60萬元商業貸款，公積金貸款每月還款1400元，商業貸款每月還款3500元。
隨著濟南首套住房公積金貸款利率從1下調至3.1%，韓先生作為第壹位發放未到期個人住房公積金貸款的用戶，也將在2023年享受調整後的1新利率。
除濟南外，公積金管理中心分布在其他50個省市，包括湖南、河南、安徽、東莞、南京、杭州、無錫、合肥、寧波、南寧、鄭州、大連、石家莊、吉林、惠州等。，紛紛正式發布調整公告，明確首套個人住房公積金貸款將從1開始發放，時間為2022年。
執行新的公積金貸款利率後，對於首次置業者來說，它實際上將節省壹筆購房成本。以壹筆固定期限為30年的654.38+0萬元公積金貸款計算，在首套房新利率下，等額本息貸款方式下的貸款總利息將減少約3萬元，每月可少還82元。
所有城市調整首套房公積金貸款利率的時限為65438+10月1，未購買首套房的剛需群體將直接受益於65438+10月1；而2022年6月65438+10月1之前已發放的未結清個人住房公積金貸款，也將從2023年6月65438+10月1起按調整後的新利率執行。
“公積金是購房者重要的金融貸款之壹，也是買賣房屋的專項貸款資金。是購房者在購房過程中的首選貸款方式。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王曉宇表示，此次公積金下調主要針對首套房，再次體現了信貸政策對剛性需求購房者的支持。預計將有更多的地方城市跟進降低公積金首套房貸款利率。
對於像濟南韓先生這樣已經購買了首套房的人來說，更多的成本實際上來自商業貸款。2019年簽訂借款合同時，韓先生的商業貸款部分執行LPR 83.5BP標準。幸運的是，隨著LPR的降低，這部分貸款的利息也將在2023年降低到1。
自今年年初以來，五年期以上房貸利率的LPR已連續三次下調，累計下調35個基點。目前首套房貸利率下限已降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。根據RealData的監測，9月份，86個城市的主流房貸利率已降至下限。
隨著9月29日央行和中國銀行保險監督管理委員會的公告，對於2022年6月至8月新建商品住房銷售價格連續下降的城市，可決定在2022年底前分階段維持、降低或取消當地首套房商業性個人住房貸款利率下限，部分城市首套房商業貸款利率可低於4.1%。“在符合條件的城市，首套住房商業貸款利率的下限將在年底前下調，保守估計將降至與經營貸款類似的3.6%-3.7%左右的水平。”RealData指出。
商業貸款和公積金貸款的全方位調整旨在降低購房者的購房成本。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對21世紀經濟報道記者表示:“雙管齊下，直接降低貸款購房家庭的利息支出，減輕購房後的月供負擔，有助於提振市場情緒，帶動剛性住房需求釋放，穩定房地產市場預期。”
結合此前部分城市“提高公積金貸款額度”“壹人買房全家幫”等調控政策來看，此次公積金政策的影響力將進壹步加強。陳文靜進壹步指出，短期內，公積金優化政策仍是各城市房地產調控的重要手段之壹。預計後續將有更多城市陸續下調公積金貸款利率和支持“商轉公”貸款等政策，多重政策疊加帶動市場逐步修復。
政策是全方位的、穩定的。
除了關註新房市場和剛需群體外，穩定樓市的政策也在從更多環節促進房地產市場的良性循環。
9月30日，中華人民共和國財政部、國家稅務總局明確，自2022年6月10日至2023年2月310日，對納稅人出售自有住房並在出售現有住房後1年內在市場上回購住房的，給予退稅優惠。
據265438+20世紀經濟報道記者了解，目前大多數壹二線重點城市對住房征收個人所得稅的執行情況是“只免征5戶”，其他情況按照住房差額的20%或65438+總額的0%征收。
以在北京出售的房屋按照房地產交易利潤的20%征收個人所得稅計算，如果壹套房屋的交易價格為400萬元，房屋原值為200萬元，不符合“滿五唯壹”的條件，而裝修和稅收等其他費用為50萬元，那麽賣方需要繳納30萬元的稅款。
根據新政，如果賣方在壹年內回購新房，並且新購房屋的總價不低於400萬元，那麽將返還30萬元的稅款，為賣方節省了多達30萬元。
李告訴21世紀經濟報道記者，由於樓市的信心和預期相對脆弱，重疊二手房置換的交易過程相對較長，換房需求並不強烈，這也是房地產良性循環的障礙。他認為，置換房個人所得稅的降低將大大降低購房成本，有望對市場預期形成良好的引導作用。
換房需求是購房需求的重要組成部分。除了降低住房置換的個人所得稅外，監管部門和地方政府最近還發布了壹系列促進住房置換的政策，包括降低二手房首付比例，推動二手房“帶抵押轉讓”和“連環令”的並行處理，直指當前房地產市場的壹些痛點和堵點。
“促進業主出售現有二手房並購買新房，也將促進新市民的落戶，並為新市民、新青年等剛需購房群體釋放更多選擇。”李魚枷補充道。
壹系列穩定樓市政策的發布已經開始在國慶假期中得到體現，多個城市的二手房交易有所回升。
據RealData數據顯示，今年雙十壹期間（10至10），貝殼50城二手房日均成交套數同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。分城市來看，50個城市中90%的城市二手房交易量同比增長，東莞、成都、廈門、佛山和蘇州的二手房數量超過去年同期的兩倍。
從需求端看房的活躍度也有所提升。貝殼50城日均二手房數量同比增長7%，超六成城市二手房數量同比增長。東莞、廈門、成都等城市二手房數量同比增長超過50%。
RealData認為，今年國慶假期二手房市場的成交量比去年同期有所回暖，主要是因為央行和財政部在節前陸續發布了壹些城市換房降息、減稅等鼓勵性政策，有助於提振市場信心，加快購房者入市步伐。
值得註意的是，盡管首套房貸款利率的降低理論上將促進購房需求，但購房者對未完成業務的擔憂仍然存在。
上文提到的濟南市民韓先生身邊就有這樣壹個案例。國慶假期前，韓先生的朋友張先生就屬於剛需購買第壹套房子的群體。為了結婚和買房，他已經看了壹段時間的房子。經過這壹輪房貸利率下調後，張先生也認為房貸利率已經降低到了壹個合適的水平，但出於對期房能否按時交付的擔憂，他最終入手了壹套二手房。
RealData首席市場分析師許小樂指出，考慮到市場預期仍不穩定，預計未來融資擔保覆蓋面將進壹步加大，引導金融機構為優質民營房企降低貸款成本，幫助房企修復債券市場信用，優化預售資金監管模式，修復資金鏈循環，改善消費市場預期。
上文提到的韓先生身邊的同事和朋友也對房貸利率下降持觀望態度。他們認為目前流動性比固定資產更重要，目前不願意增持第二套或第三套房子。
“總體來看，穩定樓市的政策力度越來越大，但目前來看，消費者信心還沒有完全恢復。市場預計將出臺更多政策，包括為未竣工建築的繼續建設提供資金以及降低現有抵押貸款的利率。”中原地產首席分析師張大偉表示，購房者的收入預期也影響著消費能力的釋放。