曾經，紅島只是膠州灣北岸的壹個小漁村，荒灘遍地，鹽堿地遍地，壹眼望去壹片荒涼。坑坑窪窪的道路，破舊的瓦房，基礎設施相當簡陋，很少有像樣的產業。唯壹廣為人知的是紅島蛤蜊。這個世代靠海吃飯的漁村，幾乎看不到外地人，偶爾有幾個穿著正式的人，也只是逢年過節回家探親的城裏人。
早在1867年，德國地理學家就首次將目光投向了紅島，但最終因為港口建設的需要而放棄。
當黃島、即墨、城陽如雨後春筍般發展，產業集聚，人口集中，地價飛漲的時候，世代生活在紅島的人們還在守著這片荒涼。青島主城區的後花園紅島，似乎已經被遺忘了。
弘道真的被遺忘了嗎？很多生活在紅島的人相信，這壹天不會等太久。
青島高新區於2008年在紅島成立，紅島經濟區於2012成立。從市區乘坐761或765路公交車，穿過環灣大道，行駛約40分鐘，便可到達高新區火炬大道。區內縱橫交錯的道路寬敞整潔，兩旁綠樹成蔭。白沙河、磨水河在這裏入海，香茂河也從這裏穿過，使整個地區形成了許多濕地公園，這裏河水潺潺，綠柳飄飄，空氣清新美麗。
當地沒有壹根電線桿，還修建了按照國際最高標準修建的地下管網，保證路面50年不開挖，甚至連汙水處理廠都建在地下。
當然，還不止這些。北方醫學中心、青島中學、奧體中心等10多個重點項目相繼落戶高新區，壹大批高新技術企業入駐。行業的發展讓人們走到了壹起。走在今天的紅島，妳看到的不僅僅是紅島的“原住民”。
近日，紅島經濟區村莊改革評估工作在各街道順利開展。在工作組入戶評估過程中，社區居民對村莊改革表現出極大的關註和熱情，並積極配合評估工作。
當然，不僅僅是在弘道，在房地產評估中，有哪些需要註意的地方？
房屋評估是房地產抵押貸款的重要組成部分，評估價值將直接影響貸款金額。今天給大家介紹壹下房屋估價的主要項目，看看哪些因素會影響妳的房屋估價。
機構是如何估值的？
1，折舊(房齡)
指房屋因時間而損失。房子壹旦建成，就進入折舊期。壹般來說，磚混結構的壹級房屋折舊年限為50年，所以年折舊率為2%
2、土地的成熟程度
指基礎設施的可達性和土地平整程度。簡單理解就是抵押房屋周邊設施的完善。其評價標準主要有三通壹平、五通壹平、七通壹平。七通壹平算是最好的。
三通壹平就是水、電、路都通了，土地也平整了。
五通壹平是指通水、通電、通路、通風、通訊、土地平整。
七通壹平是指供水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力及道路、土地平整。
3.資本化率
資本投資房地產帶來的收益率包括:自有資本比例；外資利息(如貸款)；老化(折舊、功能下降等)導致的折舊和收益減少(相對價值)。);通貨膨脹導致的房地產升值和收入增加(絕對額)；償還貸款後增加的自有資金。
4.基準地價
基準地價是初始地價，也稱為城市基準地價。是指市、縣、縣級以上人民政府公布的，按照商業、住宅、工業等用途，對不同級別或不同同質區域的土地，在當前利用條件下的國有土地使用權平均價格。
5.標定地價
是指在壹定時期、壹定條件下，能夠代表不同區位、不同用途的地價水平的地標性宗地價格。大家可以簡單了解壹下小區的均價，以及小區內類似房屋(戶型、樓層、裝修)的掛牌價和成交價。
6.出讓地價、轉讓地價和其他地價
出讓地價:土地使用權在壹定期限內作為土地所有者轉讓給土地使用者時，國家收取的土地權益；
轉讓低價:土地使用者再次轉讓土地使用權的價格。
7.房屋重置價格
假設房屋在估價時點重建時，必要的建造成本加上平均利潤。
8.最低價格
指政府、企業或私人在出售(特別是拍賣)不動產時確定的最低價格，也稱起拍價(以下簡稱起拍價)。
9.土地溢價
是指在出讓土地使用權時，改變政府規定的用途，或提高容積率，或轉讓、出租、抵押土地使用權，或續期出讓的土地使用權時，需要向政府支付的壹種土地價款。
妳如何評價自己？
以上我說的都是專業評估機構在評估房地產價值時主要考察的項目，對於普通用戶來說太專業了。如果需要對抵押的房子進行估價，可以考慮哪些方面？方太太總結了幾個很好理解也很容易實現的因素。根據這些因素，估值不會與專業機構的最終估值價格相差太大，供妳參考。
1，周邊房價:小區均價，小區同類房屋(戶型、樓層、裝修)掛牌價、成交價；
2.房齡:房子壹旦建成，就進入折舊期。壹般來說，磚混結構的壹級房屋折舊年限為50年，所以年折舊率為2%；
3.戶型:老房子由於戶型不合理，功能落後，無法與新房競爭。戶型設置客廳、衛生間、廚房不大的，扣10%；
4.樓層:房子所在的樓層不同，價格也不同。比如壹、二樓是基準價，五、六樓扣3%，七樓扣5%，三、四樓加3%，頂樓扣5%。
5.此外，房屋朝向、是否存在違章建築(可能導致無法抵押)、社區活動、習慣性因素也會影響評估。比如房子沒有朝南的門窗，扣5%；未單獨封閉小區的，扣5%；屬於重點中學區域的房屋應增加15%，配套設施齊全應增加10%。
(以上回答發布於2016-11-15。目前相關購房政策請參考實際情況。)
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