房貸怎麽還款最劃算
房貸還款采用等額本金還款法是最劃算的，因為等額本金還款法比等額本息還款省錢，總還款利息會比較少。等額本金法就是固定每個月還的本金數額，然後在這個基礎上添加每個月應還的利息，就是每個月的月供，前期較高，後期還了大半本金之後每個月的月供急速降低。等額本息法就是采用浮動本金還款，初期還的月供裏幾乎全是利息，後期還的月供裏幾乎全是本金，每個月的月供數額是固定的。經過計算下來，等額本金還款法要比等額本息還款法更省利息。
不適合提前還款的情況
1、銀行基準利率下調
國家每年根據樓市和金融關系來對房貸利率做出相應調整。房貸利率要麽上調要麽下調，如果利率浮動較高的時候還款，我們就需要還更多的利息，如果利率水平較低的話，我們則少還很多利息。有時別小看這壹個點兩個點，會讓妳少還好幾萬。要知道，提前還款是要根據基準利率計算罰息的，如果利率較高時提前還款，妳的罰金也會多壹點，利率較低時則會少壹點。
2、等額本金還款超過了還款年限1/3
做過貸款的都知道，還貸方式壹般有兩種。等額本金還款，也就是在還等額本金的部分外，還要還剩下所有錢的等額利息。但是隨著妳還的時間越往後，妳還的利息則是越來越少的。如果這時妳已經還了1/3的年限貸款了，妳需要還的利息已經不多了，剩下需要還的都是本金，這時候再壹次性提前還款已經沒有多大意義。如果妳覺得這點利息沒什麽，提前還也是可以的哈。
3、等額本息已經超過還款年限的50%
等額本息是另外壹種還款方式，也就是妳貸款和利息總數除以貸款時間，每月所產生的利息和本金。和上面說的差不多，如果妳的還款年限已經還到壹半了，妳的總利息已經還了至少超過60%了。如果在這種情況下提前還款也是不劃算的。現在能夠在銀行甚至其他的金融機構貸到壹筆錢是很不容易的，要審核的流程的資質也是非常嚴格。既然已經還了大部分利息了，不如把錢放在更有投資價值的地方。
還有壹點需要註意，很多銀行都是需要還款滿壹年以上才能提前還款，壹般有三次大額還款的機會，妳可以大額的先還壹部分，然後留壹部分慢慢扣。這樣還款是沒有違約金的。還有壹些銀行的還款細節不壹樣，有的銀行如果提前還款是要還大筆違約金的，當初貸款合同上都是有標明的，需要跟銀行了解清楚過後，權衡利息和違約金之間的差距後，再考慮要不要提前還。
因為做房貸的房子是以抵押性質抵押給銀行的，還完款後還要到房管局註銷壹下抵押信息。否則即便妳把貸款還完，房子也不是妳的，有些銀行是會主動幫妳去註銷的。但如果妳是賣房的話，而且比較著急的話，最好是自己去註銷，因為銀行每天這類還款業務有很多，銀行代辦需要等很長時間。
房貸還款方式有幾種？
房貸還款方式不止壹種，通常所說的有等額本息和等額本金還款法，不要小看了房貸的還款方式，選擇對了或許會幫妳省下不少錢，本文來詳細介紹房貸的各種還款方式，也許看完之後，哪種還款方式好，答案就呼之欲出了。
等額本息還款
這是最為普遍，也是大部分銀行長期介紹的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
舉例來說，假設需要向銀行貸款100萬元，還款年限為20年，按照的預期年化利率計算，選擇等額本息貸款，每個月大約還7873元。初始的兩三年，7873元中大約80%以上是歸還銀行的利息部分。
采用這種還款方式，每月還相同的數額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處於穩定狀態的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務員、教師等職業屬於收入和工作機會相對穩定的群體，很適合這種還款方式。
但是，它也有缺陷，由於利息不會隨本金數額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。
等額本金還款
所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上壹交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。
舉例來說，同樣是從銀行貸款100萬元，還款年限20年，按照的預期年化利率計算，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金4167元左右，首月利息為7170元左右，總計首月償還約銀行11337元，隨後，每個月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。
使用等額本金還款，開始時每月負擔比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達千元。但是，隨著時間推移，還款負擔逐漸減輕。這種方式很適合收入較高，但是已經預計到將來收入會減少的人群。實際上，很多中年以上的人群，經過壹斷時間事業打拼，有壹定的經濟基礎，考慮到年紀漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進行還款。
等額遞增和等額遞減
這兩種還款方式，沒有本質上的差異。作為幾大銀行的主推方式，它是等額本息還款方式的另壹種變體。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中，還款方式等同於等額本息。區別在於，每個時間分割單位的還款數額可能是等額增加或者等額遞減。
向銀行貸款100萬元，還款年限為20年，按照的預期年化利率計算，選擇等額本息貸款，貸款人如果不提前還貸，那麽這20年期間每個月還款金額就是7873元。如果選擇等額遞增還款，假設把20年時間分成等分的5個階段，那麽第壹個4年內可能每個月只要還4000多元，第二個4年每月還款額增加到6000多元，第三個4年每月還款額增加到8000多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第壹個4年需要還12000多元每月，隨後，每4年遞減2000元，直到最後壹個4年減至每個月4000多元。
等額遞增方式適合還款能力較弱，但是，已經預期到未來會逐步增加的人群。很多年輕人需要買房，並且工作業績不錯，雖然的收入負擔房貸較困難，但是考慮到未來升遷後的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款。相反，如果預計到收入將減少，或者經濟很寬裕，可以選擇等額遞減。
本金歸還計劃
貸款人經過與銀行協商，每次本金還款不少於1萬元，兩次還款間隔不超過12個月，利息可以按月或按季度歸還。
這是等額本金還款的變體。舉例來說，從銀行貸款100萬元，還款年限20年，按照的預期年化利率計算，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金4167元左右，首月利息為7170元左右，總計首月償還約銀行11337元，貸款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數目遞減。按照規定，貸款人最少壹次要還3個月的本金，為12501元，超過1萬元的限制。下壹次還本金不能超過壹年時限。
此種還款方式銀行專為非月收入人群制定，尤其考慮到年終有大額獎金的人群。而流行的在家辦公壹族，很多沒有每月固定收入，但是，每完成壹個作品都有比較大筆的收入。例如，網絡作家、藝術家、設計師和軟件設計員等新興職業。
壹次還本付息
此前，銀行對這種還款方式的規定是，貸款期限在壹年(含壹年)以下的，實行到期壹次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式變革，壹年的期限有望最高延長至5年。該方式銀行審批嚴格，壹般只對小額短期貸款開放。
這種還款方式，操作很簡單，但是，適應的人群面比較窄，必須註意的是，此方式容易使貸款人缺少還款強迫外力，造成信用損害。采用這種貸款，貸款人最好有較好的自我安排能力。
按期付息還本
貸款人通過和銀行協商，可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上，就是貸款人按照不同財務狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月壹起還。招商銀行(“季度還”業務就屬於這個範圍。
從某種程度來說，它是等額本息還款的變體。例如，20年期，100萬元貸款，按照的預期年化利率計算，選擇等額本息貸款，每個月大約還7873元。如果貸款人選擇比較靈活的方式，就可以選擇每兩個月還15746元。
這個方式適用於收入不穩定人群，很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人有這個傾向。每個月不同的工作狀態決定了當月的收入情況，把壹個月的壓力分攤進幾個月，可以減少這部分群體還款出現滯納的情況。
其實這麽多的房貸還款方式，沒有哪壹種是最劃算的，無論妳選擇哪種還貸方式，都要支付不菲的利息，但是選擇合適的還款方式有助於資金的充分利用並緩減還貸壓力。因此根據自身情況選擇適當的還貸方式乃是上上之策。
怎麽提前還款房貸
提前還貸指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請，並保證以前月份沒有逾期且歸還當月貸款；按照銀行規定日期，將貸款部分全部壹次還清或部分還清。
提前還房貸的方式：壹般辦理提前還款，借款人需要先向銀行預約。
壹般流程為：
1、查看貸款合同中有關提前還貸的要求，註意是否需要支付違約金；
2、準備提前還貸需要的資料並向相關部門提出提前還貸的申請；
3、提交《提前還款申請表》並在櫃臺存入提前償還的款項即可。
《貸款通則》第十七條
借款人應當是經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業法人、其他經濟組織、個體工商戶或具有中華人民***和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。
借款人申請貸款，應當具備產品有市場、生產經營有效益、不擠占挪用信貸資金、恪守信用等基本條件，並且應當符合以下要求：
壹、有按期還本付息的能力，原應付貸款利息和到期貸款已清償；沒有清償的，已經做了貸款人認可的償還計劃。
二、除自然人和不需要經工商部門核準登記的事業法人外，應當經過工商部門辦理年檢手續。
三、已開立基本賬戶或壹般存款賬戶。
提前還房貸款需要哪些程序？
壹、房貸提前還款流程
1、借款人先查看貸款合同中對提前還款的要求，註意提前還款是否需要交違約金;
2、給貸款行打電話咨詢提前還款申請時間、所需資料等事項;
3、按照貸款銀行的要求到相關部門提出提前還款申請;
4、借款人攜帶相關資料到貸款行辦理提前還款手續;
5、將提前還款款項存入還款賬戶中，待銀行扣劃，或是直接攜帶現金到貸款行償還。
二、提前還貸後需要辦理的手續
1、解除房屋抵押
擁有完整產權。借款人要攜帶房產證，結清證明和抵押在銀行的他項權利證去各區住建委辦理解抵押。這樣自己的房產才可以說完全是屬於自己的財產。
購房者攜帶房屋權屬證書（原件）、他項權利證（原件）、當事人身份證明（原件及復印件1份）、抵押權人出具的註銷抵押登記證明（原件）、抵押登記申請表等材料到房管局對應窗口辦理即可。
2、辦理退保手續
在借款人提前償還全部貸款後，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前繳的保費。
提前還清貸款退還保險費，須根據原購房屋是現房還是期房、期房的投保費實際期限（半年以上期房的投保期限壹般是將借款期限再減去1年計算）、原壹次性繳付保費的貼現利率與速算系數等因素
其計算公式為：提前還清貸款退還保險費=已交保險費在提前歸還時的現值-提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現值。
3、辦理退稅手續
當您購買商品房時，應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫入買房合同，並且在簽訂合同、支付房款後即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”。
提前償還全部住房貸款後，即可取得房地產證，應在辦妥房地產權利證明後的6個月內，前往稅務部門辦理退稅手續。
擴展資料：
房貸，也被稱為房屋抵押貸款。房貸，是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，銀行經過審查合格，
向購房者承諾發放貸款，並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。