根據央行此前公告，自10年6月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近壹個月同期貸款市場牌價加總作為定價基準形成。
據《中國證券報》報道，北京地區個人住房貸款新的定價基準為:首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR(貸款市場牌價)+55個基點(壹個基點等於0.01%)，第二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。北京青年報記者了解到，部分銀行已經按照這樣的定價規則來確定客戶房貸的利率。按照央行8月20日公布的5年期LPR 4.85%，北京個人住房貸款首套利率下限為5.4%，二套為5.9%。這壹水平與中國各大銀行在北京新發放的個人住房貸款利率基本壹致。
新政是以最新的LPR為定價基準形成的。
8月25日，央行宣布，自10年10月8日起，新增商業性個人住房貸款利率以最近壹個月的貸款市場牌價(LPR)為定價基準形成。
對此，央行相關負責人曾表示，公告主要針對新發放的個人住房貸款利率，現有個人住房貸款利率仍按原合同執行。
定價基準轉換後，全國首套新增個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日五年期以上LPR，4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日五年期以上LPR計算為5.45%)，基本相當於目前我國個人住房貸款實際最低利率。同時，人民銀行分支機構將指導省級市場利率定價自律機制及時確定本地LPR下限。
長期以來，中資銀行的房貸利率定價壹直是以央行貸款基準利率乘以壹定的比例系數為基礎。比如北京首套房貸款主流利率為基準利率的4.90%，即10%，即5.39%；二套房貸利率為基準利率上浮20%，即5.88%。有業內人士指出，這種乘法方式顯示出明顯的弊端。當基準利率處於較低水平時，乘數效應會相應降低。現在用LPR加點後，可以解決效果變小的問題，計算方法也更直觀。
調整後的房貸利率與目前水平基本持平。
目前北京首套房貸利率普遍比基準利率(約5.39%)上浮10%。據《中國證券報》報道，調整後的北京市個人住房新貸款定價基準為:首套商業性個人住房貸款利率不低於同期LPR+55個基點，第二套商業性個人住房貸款利率不低於同期LPR+105個基點。
根據最新公布的五年期LPR(4.85%)，北京首套個人住房貸款利率下限為5.4%，二套房為5.9%。這壹水平與中國各大銀行新發放的個人住房貸款利率基本持平。
公積金貸款利率暫不調整。首套房公積金貸款利率仍為1-5年2.75%，6-30年3.25%。二套房公積金貸款利率1-5年3.025%，6-30年3.575%。
值得註意的是，此次確定的加分下限並不固定。業內人士表示，將引導北京市利率定價自律機制根據北京市房地產形勢變化和LPR波動情況，適時適度調整個人住房貸款利率下限。
很多銀行都準備好了。
根據央行規定，65438+10月8日為定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需要修改貸款合同，升級系統，組織員工培訓，同時采取多種方式做好客戶的宣傳解釋工作，確保轉換過程平穩有序。10年6月8日前，已發放並已簽約但未發放的貸款仍按原合同執行。當然，如果壹些銀行準備好了，在與借款人協商後，他們可以選擇根據LPR加分來確定貸款利率。
北青報記者了解到，北京部分銀行已根據新規確定房貸利率。據介紹，中國工商銀行和中國建設銀行已經開展了相應的工作。
工行個人金融業務部副總經理任對媒體表示，目前工行主要開展了三方面的工作，個人住房貸款定價模型系統正在測試中，9月中下旬可以完成系統的準備工作。建行住房金融與個人信貸部副總經理黃友剛也披露了建行的六個方面工作。目前，政策的宣傳資料和客戶問答數據庫已研究整理完畢，政策過渡期的客戶解答準備工作也已完成。
分析
當地市場的利率定價
自律機制將發揮作用
此前，央行明確宣布，人民銀行各省級分行要按照“因城施策”的原則，引導省級市場利率定價自律機制，在國家統壹信貸政策和當地房地產市場形勢變化的基礎上，確定轄內首套、二套商業性個人住房貸款利率下限。
未來LPR會有波動，房貸利率會壹路走低嗎？是否會影響房地產調控政策的實施效果？
對此，許多業內人士指出，LPR將會上浮。如果不變加，確實會改變房貸情況，但也可以上浮，也會影響房貸利率，不會讓房貸利率只單邊下降。目前房地產調控強調“因城施策”，各地情況不壹。在這樣的背景下，各地市場利率定價的自律機制將發揮非常重要的作用。可以預期的是，如果個別城市因為LPR的變化而出現房貸利率的變化，導致當地房地產市場緊張，那麽市場利率指導會比較頻繁，比如壹兩個月調整壹次。
中國銀行國際金融研究所研究員周景彤認為，未來房貸利率將更加突出地反映銀行的區域貨幣政策和信貸策略。不同區域、不同客戶、不同時期的房貸利率差異會更大，更能體現城市政策。
據知情人士透露，目前已有13省市部署了個人住房貸款利率定價基準的改造，下周將陸續實施。
交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健也表示，房貸定價新規對市場影響有限，仍是此前房地產調控政策的延續:可以保持整體個人住房貸款利率基本穩定，既不下降，也不明顯增加個人住房貸款利息負擔。這將有助於確保房地產市場的穩定，並促進企業貸款利率的下降。