環境：銀根緊縮 房企坦言資金壓力大
今年5月17日，銀保監會發布了《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，這成為上半年房地產融資收緊的重要節點。
進入8月，針對機構違規輸血房地產企業的市場亂象，監管部門加大了整頓力度。8月9日，銀保監會發文，將在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查，涉及土地儲備貸款、開發貸款、個人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產相關貸款，嚴查各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。8月30日，銀保監會又發布對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報，對中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。
“現在貸款額度比較緊，而且時間長，最關鍵的是利率上浮不穩定。”日前記者在增城壹樓盤踩盤時，銷售人員如是說。她表示，現在和幾大銀行合作，貸款利率基本都是上浮10%~20%左右，“現在接近年底，銀行貸款審批周期都拉長了，對我們開發商來說其實資金考驗比較大。”
9月6日央行宣布，決定於2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點及定向降準1個百分點。此次降準釋放長期資金約9000億元，其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。不過，業內人士分析認為，此次降準主要是為了扶持實體經濟，房地產政策方面並沒有太多的松動，不排除降準所帶來的資金面寬松會給房地產行業帶來些許提振，但在收緊的房地產政策下，影響不大。
不過值得註意的是，9月20日，新壹期貸款市場報價利率（LPR）出爐：1年期LPR為4.2%，較上壹期下降5個基點；5年期以上LPR為4.85%，保持不變。有分析人士指出，5年期以上LPR利率保持不變，表明在當前房地產市場調控背景下，決策層希望通過穩定房貸利率防止房價過快上漲。
中原地產首席分析師張大偉表示，二手房數據連續出現了3個月20個城市房價下調，這也是最近2年來首次出現的情況。從不同城市變化看，壹、二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現了明顯的回落，“2019年上半年的小陽春已經過去。”張大偉說。
供應：盤量減少貨量增加 區域“百花齊放”
據廣州中原研究發展部監測，今年“十壹”前夕及假期廣州壹手住宅開盤或加推個盤14個，合計2306套單位，推盤量比去年同期減少3個，但總推貨量較往年增加21%，“盤量減少，貨量增加”的特征明顯。總體來說，外圍區域的單盤推貨力度明顯大於中心區域，但目前廣州市場仍以少量加推為主，通過控制供貨節奏來營造人氣。
從區域來看，近四年“五壹”或“十壹”開推盤主力區域，經歷了“增城-番禺”到“增城-黃埔”再到“增城-南沙”的變遷，且過去兩大主力供貨區推新占比均超過總量的50%，紮堆熱區的特征顯著。今年“十壹”紮堆熱區的“傳統”被打破，各區新房供應表現出“百花齊放”的態勢，主要供應區僅增城占比達到兩成，並列第二位的番禺、黃埔僅各占17%。業內人士認為這主要得益於近年廣州各區供地更趨均勻。
今年黃金周平均每個盤供應165套單位，比2018年同期的112套大幅增加46%，單盤供應能力提升明顯。廣州中原研究發展部認為，這主要得益於去年11月樓市調控手段優化，尤其加快中心區項目新批數量，以廣鋼項目為例，去年同期“壹次只批50套”，目前同板塊項目壹次性可批200~300套單位。此外，去年“十壹”長嶺居、蕉門、花都花山、增城石樓等改善型板塊疊拼、聯排項目集中入市，此類成交周期長的項目壹次推出套數較少，亦間接拉低去年平均供應水平；反觀今年“十壹”推貨，基本以高層洋房單位為主，供應能力更強。
現象：推貨分散 不少項目“搶跑”“延後”
每年的“金九銀十”都是房企押寶的重點推廣環節，不少樓盤都會選擇在十壹假期開盤。不過從2018年起，廣州新盤推貨“分散”的趨勢越來越明顯。今年，開發商推貨更加分散，不少項目搶跑或延後推貨計劃。
業內人士分析，從開發商的角度而言，提前至8月底至9月中推貨能盡早吸納客戶，加快完成年底回款任務；從買家的角度而言，由於廣州市場價格、供應長期趨於穩定，客戶保持理性心態，早年“壹窩蜂”入市的情況不再，不少客戶選擇“十壹”外出旅行、返鄉，房企為方便客戶安排假期時間，亦普遍提前推貨。
從搶跑項目特征來看， 8月24日~9月7日推新以中高價盤為主。包括市區廣鋼板塊的葛洲壩紫郡府以及天河奧體板塊的珠江花城，其中珠江花城更是於9月6日獲批預售證，累計釋出400套單位，“金九銀十”期間“彈藥充足”，9月已進行兩次開盤（9.7、9.21）。外圍區方面，南沙、番禺優質地鐵板塊金洲、新造分別推出中高端盤越秀天珹、思科智慧城12光年。
廣州中原研究發展部認為，由於中高端盤蓄客時間較長，且上述板塊除廣鋼外，近年壹手盤供應偏少，因此意向客戶高度集中，故項目提早開盤利於促成成交。中秋節及後，各區剛需盤開始“試水”。此時推新項目所在板塊普遍壹手貨源充足（如黃閣、石灘、朱村等）競爭激烈，提前搶跑利於趁早吸納觀望買家，搶喝市場“頭啖湯”。
此外，今年除亞運城、綠湖國際城等個別大盤選擇在十壹假期推貨外，其余主要壹手大盤基本保持順銷狀態，部分項目早於7~8月便大批量獲取預售證入市，各區大盤基本保持約500套左右的可售庫存。廣州中原研究發展部預計，各區大盤“十壹”期間將會推出小量促銷單位、特價房“暖場”，並保持順銷狀態。
除“搶跑盤”外，今年市場上亦出現不少“延後盤”，預計十壹假期過後才投入市場。廣州中原研究發展部指出，壹部分“延後盤”存在建築進度未達獲取預售證要求的客觀原因，不得不調整推出時間。另壹部分延後盤多是由於開發商需要更長時間“造勢”。如花都湖、南沙靈山島尖屬於全新板塊且拿地成本較高，市場接受程度處於未知狀態，因此開發商金九期間普遍進行“宣傳攻勢”，如通過發布會、廣告、熱門商圈設立示範點等方式先打響項目知名度，待合適時機再推貨。
布局：熱點板塊主打“性價比”吸客
根據廣州中原研究發展部監控顯示，亞運城為“十壹”期間的“頂梁柱”板塊，全新亞運城“天韻”組團入市在即，預計可推出400套新貨。此外，科學城全新盤大壯名城有望在假期前入市，加上保利羅蘭國際、科城山莊等順銷大盤，預計將吸納東部地鐵通勤客戶入市。
除傳統跑量板塊外，2019年從化街口、增城石灘得益於“性價比”高的優勢，受關註程度不斷提高。今年1~8月從化累計成交壹手單位2700宗，同比增加10%，受14號線通勤利好帶動，加上知識城板塊價格提升帶來的需求外溢，越來越多白雲、黃埔上班族關註從化樓市。
石灘板塊除傳統大盤綠湖國際城外，全新盤金眾江悅府、方圓·雲山詩意雲璽“正式上線”，區域熱度處於提升期。此外，部分石灘項目以今年7月華僑城高價拿下石灘鄭田村A19022號為賣點，刺激買家加快入市步伐。
前景預判
“搶客大戰”或從假期後開啟
根據當前“十壹”推貨預判，假期期間廣州大部分項目以順銷為主，或會推出小量壹口價單位、抽獎活動等吸引客戶，但整體市場交投將表現平穩。從局部板塊來看，地鐵通勤、供應相對緊缺的板塊開發商價格或相對“強硬”；板塊競爭激烈的板塊出現小幅讓利的可能性較高。
以廣州中原研究發展部9月調研為例，在南沙金洲、天河奧體等壹手供應相對緊張、周邊新土拍地價較高的板塊，開發商普遍抱著“不愁賣”的心態，“金九銀十”期間以常規價格出售，促銷力度較弱。在黃埔知識城板塊，由於21號線貫通至天河在即，加上板塊二手單位尚未大批量進入市場，因此知識城部分樓盤甚至出現輕微價格上揚趨勢。綜合近年壹手市場成交“翹尾”特征，廣州中原研究發展部認為，進壹步的“搶客大戰”或從假期後開始打響，尤其今年四季度將有大批全新項目入市，屆時買賣氣氛或將更加熱烈。
專家觀點
廣州市場實際上現在有三個不缺，即不缺購房需求、不缺政策利好、不缺市場信心。壹，購房需求有繼續釋放的可能，尤其是部分觀望的購房需求在近期也會積極入市。二，隨著區域發展、各類軌交建設等，廣州郊區市場表現活躍。三，這兩年廣州房屋增值機會表現明顯，市場有充足信心。因此，預計廣州今年“金九銀十”的表現會不錯，或者說廣州的市場交易也會比較活躍。考慮到近期市場還是以降價促銷為導向，預計部分樓盤還是願意給予壹些打折優惠或讓利的做法，購房者可以積極把握。
——易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進
近期樓市成交量上來了，但只是和6、7、8月份的低迷比較，整體增長幅度其實並不大。由於大幅回收資金的目標並沒實現，所以接下來的“十壹”黃金周，促銷肯定會持續，否則解決不了項目資金緊張的問題。降價還有多少空間呢？除去部分已實現回收資金目的的區域樓盤，之前那些優惠不痛不癢、中秋基本沒賣多少的項目，“十壹”很可能會加大優惠力度。
——地產專家鄧浩誌
截至9月23日，廣州9月壹手住宅供應4080套，面積47.2萬平方米，成交4172套，面積45.8萬平方米，雖然開發商的供貨積極性提升，但是營銷動作仍然偏於保守，所以成交表現平平。預計臨近黃金周開發商將會加大促銷力度，從10月份開始，四季度將會有壹波覆蓋範圍更廣的優惠大戰。
——廣州克而瑞首席市場分析師
肖文曉
部分樓盤“金九銀十”推新信息
荔灣區
葛洲壩·廣州紫郡府將加推143平方米四房
新世界凱粵灣加推76~143平方米二至五房產品
天河區
珠江花城加推7棟115~139平方米四至五房單位
雲商匯推出建面30~55平方米創意空間和建面155~900平方米企業總部
海珠區
越秀天悅江灣首推建面約102~140平方米的江景復式單位
華發江南府主推建面約128~143平方米四房戶型
白雲區
偉騰雲星8月31日提前搶跑推出建面79~130平方米二至四房住宅單位
華潤置地·潤府全南向建面約105~133平方米3+1至4+1房復式單位即將推出
朗雲花園計劃推平層121平方米、復式洋房111~115平方米及別墅產品。
黃埔區
萬科幸福譽萬科山景城樾山三項目有加推
華標峰湖禦境將推出328~586平方米五至九房大戶型單位
番禺區
星河灣半島四期新推出壹棟28層高的普通住宅，四房單位建面約286平方米
亞運城9月推出89~135平方米三至四房單位
南沙區
嘉霖聚和·尊悅臺首推建面約76~96平方米的二至三房單位
金科·博翠明珠將推80~138平方米三四房江景住宅
中交藍色海灣預計推售1棟洋房單位，戶型建面約為144~237平方米
敏捷·鹿港預計主推建面約34~90平方米住宅單位
中交匯通中心商用項目推售建面50~70平方米南向海景LOFT辦公單位
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南沙靈山島尖板塊
全新樓盤11月開放
信息時報訊（記者 羅莎琳） 9月23日，由越秀地產和喜馬拉雅聯合舉辦的“在島尖·聽見世界”聲音美學藝術館，在廣州國際金融中心（IFC）精彩上演。記者在活動上獲悉，位於南沙靈山島尖板塊的越秀地產南沙全新項目越秀·明珠天悅江灣項目即將11月開放。
進入展館，裏面設立了壹個有趣的聲音裝置。簡單的管道搭建的是聲音的紐帶，寓意著讓人靜下心、慢下來，去聆聽生活中那些被遺忘的美好聲音。展館裏還可以錄制有聲明信片，選擇壹段最有***鳴的音頻，寄給親人、小夥伴、甚至自己，用聲音表達生活，表達情感。
據悉，作為全國最早的老牌房產商之壹，越秀壹直秉持著“成就美好生活”的品牌使命。南沙全新項目越秀·明珠天悅江灣項目即將11月開放，以“島”“秋”“灘”“洲”為主題，用極簡意象為建築增添多壹份想象空間。
2014年，《南沙新區明珠灣區起步區控制性詳細規劃》正式發布，提出將明珠灣建設為現代金融服務集聚區、總部商務辦公區和鉆石水鄉居住社區等功能區。經過5年轟轟烈烈的造城建設，靈山島尖板塊已是芳華乍現。今年4月，總投資約134億元的6大總部基地集中開工，至今已聚集13家總部企業。交通方面，地鐵18號線（在建）、22號線（在建）、地鐵15號線（規劃中）將從明珠灣穿梭而過，快捷通達廣州市區，更與深圳、珠海等地。