面對厚厚壹疊貸款合同，銀行工作人員問了幾個主要問題，開始讓購房者簽貸款合同。至於幾十頁的借款合同，具體條款是什麽，每壹條款的內容是什麽？相信很多人都沒有仔細看過。
住房貸款合同有哪些細節需要特別註意？
第壹，？住房貸款的利率是不固定的。
在簽訂住房貸款合同時，貸款利率和折扣是購房者最關心的問題。
住房貸款合同中的貸款利率分為固定利率和浮動利率。壹般情況下，銀行會選擇浮動利率，即銀行的貸款利率會根據央行基準利率的年度調整而調整。
例如:
小啊在2017用商業貸款買了壹套房子。2017五年期以上的商業貸款基準利率為4.9%，但這並不意味著小a之後的年貸款利率將為4.9%，小啊在2018要支付的商業貸款利率取決於2017年末央行基準利率的調整。
需要註意的是，如果借款合同約定貸款期限內不調整利率，采用固定利率的，壹般情況下，各方會簽訂固定利率補充協議。
第二，？在貸款期限內，貸款的浮動(或下降)幅度是否發生變化？
貸款利率方面，除商業貸款基準利率外，部分銀行還會提供83、85、90、95的優惠。不同的銀行提供不同的折扣。這個折扣就是貸款的浮動範圍。很多銀行已經取消了首套房九折優惠，執行八五折利率。
例如:
小啊用商業貸款買房，貸款利率是八五折，所以利率浮動是-15%，所以小啊當年的商業貸款利率是4.9%X85%=4.165%。如果小啊借款30年，此後每年貸款利率的波動幅度大體保持不變。
需要註意的是，由於各家銀行規定不同，部分銀行保留了自己的調整權限，沒有在房貸合同中明確約定優惠利率期限。都要在簽按揭合同的時候咨詢清楚銀行。
三、“平均本金”和“等額本息”兩種還款方式。
在簽訂購房合同時，需要自己選擇還款方式。壹般情況下，還款有兩種方式，“均本”和“等額本息”。
平均資本在還款期內將貸款總額分成相等的部分，每月償還相同數額的本金和該月剩余貸款產生的利息。這樣，由於每月還款額固定，支付的利息越來越少，剛開始還款壓力較大，但隨著時間的推移，每月還款額越來越少。
等額本息就是在還款期內，每個月還相同金額的貸款(包括本金和利息)。壹般來說，等額本息就是“每個月償還的本息總和不變”，但本息比例是變化的。
例如:
小A銀行貸款654.38+0萬，期限20年，年利率3.6%。如果選擇平均資本，月利率為0.3%(3.6%/12)，每月本金還款額= 1萬/(20× 12) = 465433。即第壹個月利息= 1萬×0.3% = 3000元，第壹個月本息* *仍為7166.67元，第二個月利息= (1萬-0.4166.67) × 0.3% =
如果小啊選擇等額本息還款法，每月還款額固定為58511.11元，其中本金逐月遞增，利息逐月遞減。所以在簽訂購房合同時，購房者可以根據自己的經濟情況選擇不同的還款方式。
如果購房者不自主選擇，部分銀行會為購房者選擇等額本息的還款方式，因為在同樣的貸款金額和年限下，平均資金的利息小於等額本息。
例如:
以小啊為例。貸款654.38+0萬元，20年，利率3.6%。平均資本的利息總額為361.500元，等額本息的利息總額為404267.52元，比平均資本高出42767.52元。
第四，？註意還款日期和罰息。
除了選擇合適的還款方式，在簽訂住房貸款合同時，銀行貸款人會與購房者協商每月還款時間。還款方式上，現在普遍采用委托扣款，即購房人在申請房貸的銀行開立銀行賬戶，購房人最遲需要在還款日前壹天將需要償還的房貸存入卡上，到期銀行會自動扣款。
還款日期方面，購房者壹定要向銀行咨詢清楚。如果貸款人用來還貸的銀行卡上余額不足，銀行會提前幾天發信息提醒嗎？如果銀行沒有發信息提醒妳，那麽銀行什麽時候開始計算逾期罰息是很重要的。
動詞 （verb的縮寫）？提前還款需要支付違約金嗎？
現實中很多購房者都有提前還款的情況，所以在簽訂住房貸款合同時，借款人壹定要向銀行咨詢清楚提前還款是否需要支付違約金。如果需要支付違約金，借款人要向銀行咨詢清楚支付違約金的形式。
例如:
有的銀行規定提前還款需要支付固定金額的違約金，有的銀行規定提前還款的，收取1%-3%的違約金。所以，借款人在簽訂購房合同時，要搞清楚提前還款違約金的規定，以免增加提前還款成本。
(以上回答發布於2017-04-19。目前的購房政策請參考實際情況。)
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